126 The Appraisal of Real EstateThe

126 The Appraisal of Real Estate

The three types of nonfee timesharing are known as the leasehold interest, vacation license, and the club membership. The leasehold interest type of timesharing is essentially a prepaid lease arrangement. The vacation license involves the transfer of a license from the developer to the purchaser, giving the latter the right to use a given type of unit for specified time periods over the life of the vacation license contract. In the club membership format of ownership, timeshare patrons purchase membership for a specified number of years in a club which owns, leases, or operates the timeshare property. The purchaser receives the right to use a type of unit for a specified period during each year of membership.

The partial interests created by timesharing are valued through direct comparison. The appraiser begins by identifying the rights to be valued. The portion of the property allocated for use by the shareholder must also be established as well as any personal property included. In appraising existing timeshare properties, resales of comparables generally provide reliable indications of value. In valuing new timeshare projects, appraisers must consider 1) the time required for sellout, 2) seasonal variations that affect sales, 3) all direct and indirect costs required to create a facility that will command the prices anticipated, and, most important, 4) competition in the market.

LEGAL ENTITIES AFFECTING OWNERSHIP
Stock Corporations

One common form of partial ownership is a stock corporation. A stock corporation may be organized to hold title to a single asset, such as a parcel of real property, or it may have a portfolio of investments. Corporate ownership is divided into partial interests by selling shares to an investment group. Any specific stock holding represents a percentage of total corporate ownership, which is derived from the ratio between the number of shares owned by a particular interest and the total number of shares issued by the corporation. The percentage is an ownership share in the corporation, and its book value is usually found by multiplying the corporate net worth by the ownership percentage.

Corporate ownership of a single property has been a vehicle used by some to circumvent restrictions on land subdivisions, thus leading to, say 12 shares in a single waterfront recreational parcel of land. Like cooperatives, these shares cannot be used as security for mortgages or other longterm favourable interest rate financing. Also, municipal and regional government development controls now almost always specify the number of dwelling units in various land use zones, so corporate ownership, as a tool to overcome subdivision restrictions, is seldom used. From time to time, it surfaces as a mechanism to evade condominium conversion controls, with the passage of municipal bylaws voiding the opportunity the usual and prompt result.

The market value of a share of stock in a corporation that has a parcel of real estate as its sole asset may be higher or lower than its book value. Book value is defined as the capital amount at which property is shown on the account books. Book value usually equals the original cost of the asset after subtracting reserves for depreciation and adding allocations for capital recapture. Book value and market value are usually not the same, so the values of the pro rata shares of ownership associated with each differ.

Fractional corporate interests, i.e., shares of stock, typically sell for less than their pro rata value because a minority interest does not have the ability to control


127 Fee Simple and Partial Interests

the investment. In a closely held corporation such as a real estate venture, additional discounts are required to reflect nonliquidity because the market for shares is often limited.

Because stock market values often represent a discount from actual corporate net worth, the accounting profession and provincial Securities Commissions allow publicly owned real estate corporations to show both the book values and the current market values of assets on their annual financial statements. This practice, which is sometimes referred to as current value accounting, frequently reveals that present market values greatly exceed book values (i.e., cost less accumulated depreciation). Therefore, a corporation may have greater net worth than is indicated by book figures. Publicly owned real estate corporations employ professional appraisers to estimate the current market values used in these reports.

The International Assets Valuation Standards Committee (TIAVSC) was formed in 1980 to establish worldwide standards for the valuation of fixed assets in financial statements. Under international accounting standards, fixed assets are divided into tangible assets, intangible assets, and financial assets. Many in the accounting and financial communities believe that evaluations of the current and historical performance of businesses should be made with reference to the current value of their assets. In Canada, historical costs are commonly used to report the value of fixed assets.

Land Trusts

Trusts are sometimes used as legal vehicles for partial ownership interests in real property. A land trust is often a legal vehicle for partial ownership interests in real property in which independently owned properties are conueyed to a trustee. Land trusts may be used to affect a profitable assemblage or in some cases to facilitate the assigning of property as collateral for a loan. The trustee holds legal title in the property for a specified time and performs only the functions outlined in the trust agreement. The trustee may or may not actively manage the property or collect rent; when not performed by the trustee, these duties remain the responsibility of the beneficiaries, who are the original owners. One important legal aspect of a trust arrangement is that a judgement against a beneficiary is not necessarily a lien against the real estate.

To value a beneficiary's partial interest, an appraiser must first estimate the market value of the total property. The appraiser then adjusts the estimate to account for any effect on value that may result from the trust indenture provisions, which identify the rights and obligations of beneficiaries. The beneficiary's minority position will call for significant downward adjustment.

General and Limited Partnerships

Partnerships are used extensively in real estate acquisition because they pool funds for property ownership and operation. In a general partnership, all partners share in business gains and each is fully responsible for all liabilities. To value a partner's partial interest, an appraiser estimates the market value of the partnership's total real property assets and adjusts the estimate to reflect the partner's percentage of ownership. Other adjustments are made in light of the terms of the partnership agreement, which define the partners' rights and liabilities in sales and liquidations. The partners' ability or inability to control business


128 The Appraisal of Real Estate

operations (i.e., to decide when to sell, to select property managers, and to approve or disapprove prospective leases) has a major effect on the value of a general partnership. Another important aspect of a partnership is that it automatically terminates when a general partner dies. Because the provisions of partnership contracts shape and limit ownership benefits, they also influence the value of the partial interests involved.
Limited partnerships have both general partners and limited partners. The general partners manage the business and assume full liability for partnership obligations. The liability of each limited partner, however, is restricted to his or her capital contributions.
The investment value of limited partnership interests or syndicate shares often includes income tax shelter benefits. It is not unusual for such an invest_ment to offer small income returns, at least in the early years, when the value of the investment is perceived to lie largely in the income tax benefits of building depreciation, mortgage interest, and other tax shelters. The intention of the investor is to build up equity during a period of high income and thus marginal tax rates, to be retrieved at a time when income is lower.
Frequently, tax law changes alter the value of various tax shelter benefits. Early property disposition or foreclosure can damage these benefits due to tax law treatment of recaptured depreciation as ordinary income. These considerations should be weighed in rating the risk of partnership investments. In Canada, unless one is "ordinarily in the business" of real estate development, ownership and management, tax reform over the past 20 years has significantly reduced the income sheltering benefits offered by real estate.

Equity Syndications

Equity syndication is another popular financial division of property interests. A syndication is a private or public partnership that pools funds for the acquisition and development of real estate projects. Syndications, which may be referred to as partnerships, are established when an individual or group purchases interests in real estate for the purpose of transferring them to a limited partnership. The limited partnership interests are then sold to investors.
Such arrangements appear simple, but they may be very complex because syndications frequently purchase more than real estate, and the value of the interests in real estate and the aggregate value of the limited partnership inter_ests differ in quality as well as quantity. Syndications create property interests, which are grouped as securities. Their value depends not only on the underlying real estate, but also on the additional, or more limited, rights created by contracts and other nonrealty considerations. Accordingly, any valuation of syndicated property other than market valuation of fee

Kết quả (Việt) 1:

126 thẩm định của bất động sảnBa loại phòng không phí sẻ được gọi là sự quan tâm thuê, kỳ nghỉ giấy phép và các thành viên câu lạc bộ. Loại quan tâm đến thuê sẻ là về cơ bản là một thỏa thuận hợp đồng thuê nhà trả trước. Giấy phép nghỉ liên quan đến việc chuyển giao một giấy phép từ các nhà phát triển để mua, đưa ra sau đó quyền sử dụng một loại nhất định của đơn vị trong thời gian thời gian nhất định trong cuộc sống của hợp đồng giấy phép kỳ nghỉ. Trong các định dạng thành viên câu lạc bộ của quyền sở hữu, timeshare bảo trợ mua tư cách thành viên cho một số quy định của năm trong một câu lạc bộ sở hữu, cho thuê, hoặc hoạt động sở hữu timeshare. Người mua sẽ nhận được quyền sử dụng một loại đơn vị cho một thời gian quy định trong mỗi năm hội viên.Các lợi ích một phần tạo bởi sẻ có giá trị thông qua so sánh trực tiếp. Định giá này bắt đầu bằng cách xác định các quyền được có giá trị. Phần của tài sản phân bổ cho sử dụng bởi cổ đông cũng phải được thành lập cũng như bất kỳ tài sản cá nhân bao gồm. Trong thẩm định tài sản hiện có timeshare, resales comparables thường cung cấp các dấu hiệu đáng tin cậy của giá trị. Trong định giá dự án mới timeshare, appraisers phải xem xét 1) thời gian cần cho chàng, biến thể 2) theo mùa mà ảnh hưởng đến bán hàng, 3) tất cả các chi phí trực tiếp và gián tiếp cần thiết để tạo ra một cơ sở sẽ chỉ huy giá dự đoán, và, quan trọng nhất, 4) cạnh tranh trên thị trường.CÁC PHÁP THỂ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYỀN SỞ HỮUTổng công ty chứng khoánMột trong những hình thức phổ biến của một phần quyền sở hữu là một công ty chứng khoán. Một công ty chứng khoán có thể được tổ chức để giữ tiêu đề để một tài sản duy nhất, chẳng hạn như một bưu kiện bất động sản, hoặc nó có thể có một danh mục đầu tư của đầu tư. Quyền sở hữu công ty được chia thành một phần lợi ích bằng cách bán cổ phần cho một nhóm đầu tư. Bất kỳ cổ phiếu cụ thể tổ chức đại diện cho một tỷ lệ phần trăm của tất cả quyền sở hữu công ty, mà bắt nguồn từ tỷ lệ giữa số cổ phần thuộc sở hữu của một quan tâm đặc biệt và tổng số cổ phiếu phát hành bởi công ty. Tỷ lệ phần trăm là một phần quyền sở hữu trong công ty, và giá trị cuốn sách của nó thường được tìm thấy bằng cách nhân giá trị tài sản công ty tỷ lệ phần trăm quyền sở hữu.Quyền sở hữu công ty của một tài sản duy nhất đã là một chiếc xe được sử dụng bởi một số để phá vỡ các hạn chế về đơn vị cấp dưới đất, do đó dẫn đến, nói 12 cổ phiếu ở một bờ sông duy nhất giải trí lô đất. Như hợp tác xã, các chia sẻ không thể được sử dụng như bảo mật cho thế chấp hoặc khác tài trợ mức lãi suất thuận lợi lâu. Ngoài ra, đô thị và khu vực chính phủ phát triển điều khiển bây giờ hầu như luôn luôn chỉ định số lượng đơn vị nhà ở trong khu vực sử dụng đất khác nhau, do đó, quyền sở hữu công ty, như một công cụ để khắc phục những hạn chế phân ngành, hiếm khi được sử dụng. Đôi khi, nó bề mặt như là một cơ chế để trốn tránh điều khiển chuyển đổi nhà chung cư, với việc thông qua quy chế municipal voiding cơ hội kết quả bình thường và nhanh chóng.Giá trị thị trường của một chia sẻ cổ phần trong một công ty có một bưu kiện của bất động sản như là tài sản duy nhất của nó có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị cuốn sách của nó. Cuốn sách giá trị được định nghĩa là số vốn mà bất động sản Hiển thị trong danh sách tài khoản. Cuốn sách giá trị thường tương đương với chi phí ban đầu của các tài sản sau khi trừ dự trữ cho chi phí khấu hao và thêm phân bổ cho cơ hội tái chiếm thủ đô. Cuốn sách giá trị và giá trị thị trường là thường không giống, do đó, các giá trị của các cổ phần theo tỷ lệ pro của quyền sở hữu liên kết với mỗi khá.Lợi ích doanh nghiệp phân đoạn, tức là, cổ phần của cổ phiếu, thường bán cho ít hơn giá trị tỷ lệ pro của họ vì một lợi ích dân tộc thiểu số không có khả năng kiểm soát127 phí đơn giản và một phần lợi ích đầu tư. Trong một công ty được tổ chức chặt chẽ như một dự án bất động sản, giảm giá bổ sung được yêu cầu để phản ánh khả năng thanh toán không bởi vì thị trường chia sẻ thường là hạn chế.Bởi vì giá trị thị trường chứng khoán thường đại diện cho giảm giá từ thực tế giá trị, nghề nghiệp kế toán công ty ròng và tỉnh chứng khoán Hoa hồng cho phép công khai thuộc sở hữu bất động sản tập đoàn để hiển thị các giá trị sổ và các giá trị thị trường hiện tại của tài sản trên của báo cáo tài chính hàng năm. Điều này thực tế, đó đôi khi được gọi là hiện tại giá trị kế toán, thường xuyên cho thấy rằng hiện tại thị trường giá trị đáng kể vượt quá cuốn sách giá trị (tức là, các chi phí ít hơn tích lũy khấu hao). Vì vậy, một công ty có thể có giá trị ròng lớn hơn được ngụ ý bằng con số cuốn sách. Tập đoàn công khai thuộc sở hữu bất động sản sử dụng chuyên nghiệp appraisers để ước tính các giá trị thị trường hiện tại được sử dụng trong các báo cáo.Quốc tế tài sản đánh giá tiêu chuẩn Ủy ban (TIAVSC) được thành lập năm 1980 để thiết lập các tiêu chuẩn trên toàn thế giới cho việc định giá tài sản cố định trong báo cáo tài chính. Theo tiêu chuẩn kế toán quốc tế, tài sản cố định được chia thành tài sản hữu hình, tài sản vô hình, và tài sản tài chính. Nhiều người trong cộng đồng kế toán và tài chính tin rằng đánh giá hiệu suất hiện tại và lịch sử của các doanh nghiệp phải được thực hiện với tham chiếu đến giá trị hiện tại của tài sản của họ. Ở Canada, lịch sử chi phí thường được sử dụng để báo cáo giá trị của tài sản cố định.Tín thác đấtTín thác đôi khi được sử dụng như là các phương tiện pháp lý cho một phần quyền sở hữu lợi ích trong bất động sản. Một sự tin tưởng đất thường là một phương tiện pháp lý cho một phần quyền sở hữu lợi ích trong bất động sản trong đó tài sản thuộc sở hữu độc lập là conueyed để một ủy viên quản trị. Tín thác đất có thể được sử dụng để ảnh hưởng đến một tổ hợp lợi nhuận hoặc trong một số trường hợp để tạo điều kiện giao tài sản thế chấp cho một khoản vay. Ủy viên quản trị giữ tiêu đề pháp lý trong tài sản cho một thời gian nhất định và thực hiện chỉ có các chức năng được nêu trong thỏa thuận tin tưởng. Ủy viên quản trị có thể hoặc có thể không chủ động quản lý tài sản hoặc thu thập tiền thuê nhà; Khi không thực hiện bởi Ủy viên quản trị, nhiệm vụ những vẫn là trách nhiệm của những người hưởng lợi, những người là các chủ sở hữu ban đầu. Một khía cạnh quan trọng của quy phạm pháp luật của một sắp xếp tin tưởng là một bản án chống lại một người thụ hưởng không nhất thiết phải một lien chống lại bất động sản.Giá trị của người thụ hưởng một phần quan tâm, một định giá đầu tiên phải ước tính giá trị thị trường của tài sản tất cả. Định giá này sau đó điều chỉnh ước tính vào tài khoản cho bất kỳ tác dụng trên giá trị mà có thể là kết quả của quy định thoûa tin tưởng, xác định các quyền và nghĩa vụ của người hưởng lợi. Người thụ hưởng dân tộc thiểu số vị trí sẽ kêu gọi điều chỉnh xuống đáng kể.Nói chung và hạn chế quan hệ đối tácQuan hệ đối tác được sử dụng rộng rãi trong việc mua lại bất động sản vì họ bơi ngân sách cho quyền sở hữu bất động sản và hoạt động. Trong một quan hệ đối tác chung, tất cả đối tác chia sẻ lợi nhuận kinh doanh và mỗi là hoàn toàn chịu trách nhiệm về tất cả trách nhiệm pháp lý. Giá trị của một đối tác quan tâm đến một phần, một định giá ước tính giá trị thị trường của quan hệ đối tác tất cả bất động sản tài sản và điều chỉnh lượng để phản ánh các đối tác tỷ lệ phần trăm của quyền sở hữu. Các điều chỉnh khác được thực hiện trong ánh sáng của các điều khoản của thỏa thuận hợp tác, xác định các đối tác quyền và trách nhiệm pháp lý trong bán hàng và liquidations. Các đối tác khả năng hoặc không có khả năng kiểm soát kinh doanh128 thẩm định của bất động sảnhoạt động (ví dụ, để quyết định khi bán, chọn quản lý tài sản, và để chấp nhận hay từ chối tiềm năng cho thuê) có một ảnh hưởng lớn trên giá trị của một quan hệ đối tác chung. Một khía cạnh quan trọng của một quan hệ đối tác là nó tự động chấm dứt khi một đối tác chung chết. Bởi vì các quy định của quan hệ đối tác hợp đồng hình dạng và giới hạn lợi ích quyền sở hữu, họ cũng ảnh hưởng đến giá trị của lợi ích một phần liên quan.Quan hệ đối tác giới hạn có chung đối tác và đối tác giới hạn. Các đối tác chung quản lý kinh doanh và giả định trách nhiệm pháp lý đầy đủ cho quan hệ đối tác nghĩa vụ. Trách nhiệm của từng đối tác giới hạn, Tuy nhiên, là bị giới hạn để đóng góp vốn của mình.Giá trị đầu tư của quan hệ đối tác giới hạn lợi ích hoặc chia sẻ cung cấp thông thường bao gồm thuế nơi tạm trú lợi ích. Nó không phải là bất thường đối với invest_ment một cung cấp lợi nhuận thu nhập nhỏ, ít trong những năm đầu, khi giá trị của việc đầu tư được cảm nhận nằm phần lớn trong những lợi ích thuế thu nhập của xây dựng khấu hao, lãi suất thế chấp, và nơi trú ẩn thuế khác. Ý định của các nhà đầu tư là để xây dựng vốn chủ sở hữu trong một thời gian thu nhập cao và do đó biên thuế suất, để được lấy tại một thời điểm khi thu nhập là thấp hơn.Thường xuyên, những thay đổi luật thuế thay đổi giá trị của lợi ích thuế nơi trú ẩn khác nhau. Đầu tài sản bố trí hoặc foreclosure có thể làm hỏng những lợi ích do thuế luật điều trị của chiếm lại chi phí khấu hao là bình thường thu nhập. Những cân nhắc nên được cân nặng trong đánh giá nguy cơ quan hệ đối tác đầu tư. Ở Canada, trừ khi một là "thường là trong kinh doanh" của sự phát triển bất động sản, quyền sở hữu và quản lý, cải cách thuế trong quá khứ 20 năm đã giảm đáng kể thu nhập biếc lợi ích được cung cấp bởi bất động sản.Vốn chủ sở hữu SyndicationsCung cấp vốn chủ sở hữu là một bộ phận tài chính phổ biến của lợi ích bất động sản. Cung cấp một là một đối tác riêng hoặc khu vực hồ bơi tiền cho việc mua lại và phát triển dự án bất động sản. Syndications, mà có thể được gọi là quan hệ đối tác, được thành lập khi một cá nhân hoặc nhóm mua các lợi ích trong bất động sản cho các mục đích chuyển chúng đến một quan hệ đối tác giới hạn. Lợi ích của quan hệ đối tác giới hạn sau đó được bán cho nhà đầu tư.Sắp xếp như vậy xuất hiện đơn giản, nhưng họ có thể rất phức tạp bởi vì syndications thường xuyên mua nhiều hơn bất động sản, và giá trị của lợi ích trong bất động sản và giá trị tổng hợp của quan hệ đối tác giới hạn inter_ests khác biệt trong chất lượng và số lượng. Syndications tạo lợi ích bất động sản, được nhóm lại như là chứng khoán. Giá trị của họ phụ thuộc không chỉ vào bất động sản cơ bản, mà còn trên các quyền bổ sung hoặc hạn chế hơn, tạo ra bởi hợp đồng và cân nhắc không realty khác. Theo đó, bất kỳ xác định giá trị của bất động sản cung cấp thông tin khác hơn so với thị trường xác định giá trị của khoản phí

Kết quả (Việt) 2:

126 Thẩm định các bất động sản Ba loại phi phí chia sẻ thời gian? được gọi là lãi suất cố định thuê, giấy phép nghỉ, và các thành viên câu lạc bộ. Các loại lãi suất cố định thuê của chia sẻ thời gian thực chất là một sự sắp xếp cho thuê bao trả trước. Giấy phép nghỉ liên quan đến việc chuyển nhượng bản quyền từ các nhà phát triển cho người mua, cho sau này quyền sử dụng một loại nhất định của đơn vị trong thời gian quy định trong suốt thời gian của hợp đồng cấp phép nghỉ. Trong các định dạng thành viên câu lạc bộ quyền sở hữu, khách hàng quen mua timeshare viên cho một số năm nhất định trong một câu lạc bộ sở hữu, thuê, hoặc điều hành các tài sản timeshare. Bên mua nhận được quyền sử dụng một loại đơn vị trong một thời gian nhất định trong mỗi năm của thành viên. Các lợi ích một phần tạo ra bởi chia sẻ thời gian có giá trị thông qua so sánh trực tiếp. Các giám định viên bắt đầu bằng cách xác định các quyền được coi trọng. Các phần của tài sản được giao sử dụng bởi các cổ đông cũng phải được thiết lập cũng như bất kỳ tài sản cá nhân bao gồm. Trong thẩm định tài sản timeshare hiện có, bán lại so sánh sử nói chung cung cấp chỉ dẫn đáng tin cậy của giá trị. Trong việc đánh giá các dự án timeshare mới, thẩm định viên phải xem xét 1) thời gian cần thiết cho diễn cháy vé, 2) thay đổi theo mùa có ảnh hưởng đến doanh số bán hàng, 3) tất cả các chi phí trực tiếp và gián tiếp cần thiết để tạo ra một cơ sở đó sẽ chỉ huy các giá dự kiến, và, quan trọng nhất, 4 ) cạnh tranh trên thị trường. ĐƠN VỊ PHÁP LÝ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỞ HỮU Cổ Tổng công ty Một dạng phổ biến của quyền sở hữu một phần là một công ty chứng khoán. Một công ty chứng khoán có thể được tổ chức để giữ danh hiệu cho một tài sản duy nhất, chẳng hạn như một lô bất động sản, hoặc nó có thể có một danh mục đầu tư của các khoản đầu tư. Quyền sở hữu của công ty được chia thành lợi ích một phần bằng cách bán cổ phần cho một tập đoàn đầu tư. Bất kỳ nắm giữ cổ phiếu cụ thể đại diện cho một tỷ lệ phần trăm của tổng số quyền sở hữu của công ty, trong đó có nguồn gốc từ các tỷ lệ giữa số cổ phiếu thuộc sở hữu của một sự quan tâm đặc biệt và tổng số cổ phiếu phát hành bởi các công ty. Tỷ lệ là một phần sở hữu trong công ty, và giá trị sổ sách của nó thường được tìm thấy bằng cách nhân giá trị ròng của công ty do tỷ lệ sở hữu. Corporate sở hữu của một tài sản duy nhất là một chiếc xe được sử dụng bởi một số để phá vỡ những hạn chế trên các phân khu đất, do đó dẫn để, nói 12 cổ phiếu trong một bưu kiện giải trí bờ sông duy nhất của đất. Giống như các hợp tác xã, các cổ phiếu này không thể được sử dụng để bảo đảm cho các khoản thế chấp hoặc tài trợ lãi suất ưu đãi dài hạn? Khác. Ngoài ra, kiểm soát phát triển chính quyền thành phố và khu vực hiện nay hầu như luôn luôn xác định số lượng các đơn vị ở trong vùng sử dụng đất khác nhau, quyền sở hữu để công ty, như là một công cụ để khắc phục những hạn chế phân khu, hiếm khi được sử dụng. Theo thời gian, nó bề mặt như một cơ chế để tránh điều khiển chuyển đổi chung cư, với việc thông qua văn bản dưới luật, thành phố làm vô hiệu hoá các cơ hội kết quả thông thường và kịp thời. Giá trị thị trường của một cổ phần của cổ phiếu trong một công ty mà có một thửa bất động sản tài sản duy nhất của nó có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị sổ sách. Giá trị sổ sách được định nghĩa là số vốn mà tại đó tài sản được thể hiện trên sổ kế toán. Giá trị sổ sách thường bằng với chi phí ban đầu của tài sản sau khi trừ đi các khoản dự phòng giảm giá và phân bổ thêm được chiếm lại vốn. Giá trị sổ sách và giá trị thị trường thường không giống nhau, do đó, các giá trị của các cổ phiếu theo tỷ lệ sở hữu liên kết với mỗi khác. lợi ích của công ty Fractional, tức là, cổ phiếu của chứng khoán, thường bán với giá thấp hơn giá trị theo tỷ lệ của họ, vì một lợi ích thiểu số không không có khả năng kiểm soát 127 Phí đơn giản và một phần thích đầu tư. Trong một công ty được tổ chức chặt chẽ như một liên doanh bất động sản, giảm giá bổ sung cần thiết để phản ánh tính thanh khoản không? Bởi vì thị trường đối với cổ phiếu thường bị hạn chế. Bởi vì giá trị thị trường chứng khoán thường đại diện cho một giảm giá từ giá trị thực tế của công ty net, nghề kế toán và chứng khoán của tỉnh hoa hồng cho phép công khai sở hữu tập đoàn bất động sản để hiển thị cả giá trị sổ sách và giá trị thị trường hiện tại của tài sản trên báo cáo tài chính hàng năm của họ. Điều này thực tế, mà đôi khi được gọi là kế toán giá trị hiện tại, thường xuyên cho thấy rằng giá trị thị trường hiện nay rất nhiều vượt quá giá trị sổ sách (tức là, chi phí ít khấu hao lũy kế). Vì vậy, một công ty có thể có giá trị ròng lớn hơn được chỉ ra bởi con số cuốn sách. Tập đoàn bất động sản thuộc sở hữu công dụng thẩm định viên chuyên nghiệp để ước tính giá trị thị trường hiện tại được sử dụng trong các báo cáo này. Các Định giá Tài sản Ủy ban Tiêu chuẩn quốc tế (TIAVSC) được thành lập vào năm 1980 để thiết lập các tiêu chuẩn trên toàn thế giới để xác định giá trị tài sản cố định trong báo cáo tài chính. Theo chuẩn mực kế toán quốc tế, tài sản cố định được chia thành các tài sản hữu hình, tài sản vô hình, và các tài sản tài chính. Nhiều trong kế toán và cộng đồng tài chính tin rằng đánh giá của hiệu suất hiện tại và lịch sử của các doanh nghiệp nên được thực hiện với tham chiếu đến các giá trị hiện tại của tài sản của họ. Tại Canada, chi phí lịch sử thường được sử dụng để báo cáo giá trị tài sản cố định. Land Trusts Trusts đôi khi được sử dụng như là phương tiện pháp lý cho quyền lợi sở hữu một phần trong bất động sản. Một ủy thác đất thường là một chiếc xe hợp pháp cho quyền lợi sở hữu một phần trong bất động sản trong đó tài sản thuộc sở hữu độc lập được conueyed để một người được ủy thác. Quỹ tín thác đất có thể được sử dụng để ảnh hưởng đến một tập hợp có lợi nhuận hoặc trong một số trường hợp để tạo điều kiện cho các ấn định tài sản thế chấp để vay tiền. Các ủy thác nắm quyền hợp pháp trong các tài sản trong một thời gian quy định và thực hiện chỉ có các hàm nêu trong hợp đồng ủy thác. Người được ủy thác có thể hoặc có thể không chủ động quản lý tài sản hoặc thu tiền thuê nhà; khi không được thực hiện bởi những người được ủy thác, thuế này vẫn là trách nhiệm của những người hưởng lợi, ai là chủ sở hữu ban đầu. Một khía cạnh pháp lý quan trọng của một sự sắp xếp tin tưởng là một bản án chống lại một người thụ hưởng không nhất thiết phải là một lien so với bất động sản. Để đánh giá một phần lãi suất của một người thụ hưởng, một giám định viên đầu tiên phải ước tính giá trị thị trường của tổng tài sản. Các giám định viên sau đó điều chỉnh dự toán vào tài khoản cho bất kỳ ảnh hưởng giá trị đó có thể là kết quả của các quy định khế ước tín thác, trong đó xác định các quyền và nghĩa vụ của đối tượng thụ hưởng. Vị trí của người thụ hưởng thiểu số sẽ gọi cho điều chỉnh giảm đáng kể. chung và Công ty TNHH Hợp tác Đối tác được sử dụng rộng rãi trong việc mua lại bất động sản vì họ bơi quỹ cho quyền sở hữu tài sản và hoạt động. Trong một quan hệ đối tác nói chung, tất cả các đối tác chia sẻ lợi nhuận kinh doanh và từng là hoàn toàn chịu trách nhiệm về các khoản nợ. Để đánh giá một phần lãi suất của một đối tác, một giám định viên ước tính giá trị thị trường của tổng tài sản bất động sản của quan hệ đối tác và điều chỉnh dự toán để phản ánh tỷ lệ phần trăm của đối tác sở hữu. Các khoản điều chỉnh được thực hiện trong ánh sáng của các điều khoản của thỏa thuận hợp tác, trong đó xác định quyền và trách nhiệm của các đối tác trong kinh doanh và giải thể. Khả năng hay không có khả năng các đối tác để kiểm soát doanh nghiệp 128 Thẩm định Bất động sản hoạt động (ví dụ, để quyết định khi nào để bán, để chọn người quản lý tài sản, và chấp thuận hoặc không chấp thuận cho thuê tiềm năng) có một ảnh hưởng lớn đến giá trị của sự hợp tác chung. Một khía cạnh quan trọng của sự hợp tác là nó tự động kết thúc khi một người bạn chung chết. Bởi vì quy định của hợp đồng hợp tác hình dáng và lợi ích sở hữu hạn, họ cũng ảnh hưởng đến giá trị của các lợi ích một phần liên quan. quan hệ đối tác TNHH có hai thành viên hợp danh và thành viên góp vốn. Các đối tác quản lý kinh doanh nói chung và cho toàn bộ trách nhiệm đối với các nghĩa vụ đối tác. Trách nhiệm của từng đối tác hạn chế, tuy nhiên, bị hạn chế tỷ lệ góp vốn của mình. Các giá trị đầu tư của lợi ích hợp tác hữu hạn hoặc cổ phần cung cấp thông thường bao gồm các lợi ích trốn thuế thu nhập. Nó không phải là bất thường đối với một dụng invest_ment để có lợi tức thu nhập không nhỏ, ít nhất là trong những năm đầu, khi giá trị của các khoản đầu tư được coi nằm chủ yếu trong các lợi ích về thuế thu nhập của tòa khấu hao, lãi suất thế chấp, và nơi trú ẩn thuế khác. Mục đích của các nhà đầu tư là xây dựng vốn trong một thời gian thu nhập cao và thuế suất như vậy bên lề, để được lấy tại một thời gian khi thu nhập thấp hơn. Thông thường, những thay đổi pháp luật về thuế làm thay đổi các giá trị lợi ích trốn thuế khác nhau. Đoạt tài sản đầu hoặc tịch thu nhà có thể gây tổn hại các lợi ích do điều trị pháp luật về thuế của khấu hao chiếm lại là thu nhập bình thường. Những cân nhắc cần được cân nhắc trong đánh giá các rủi ro của các khoản đầu tư hợp tác. Tại Canada, trừ khi một là "bình thường trong kinh doanh" phát triển bất động sản, quyền sở hữu và quản lý, cải cách thuế trong 20 năm qua đã làm giảm đáng kể thu nhập? che chở cho lợi ích được cung cấp bởi bất động sản. Equity Syndications Equity hợp vốn là một bộ phận tài chính phổ biến của lợi ích tài sản. Một hợp vốn là một quan hệ đối tác tư nhân hoặc công cộng mà hồ quỹ cho việc mua lại và phát triển các dự án bất động sản. Syndications, mà có thể được gọi là quan hệ đối tác, được thiết lập khi một cá nhân hoặc một nhóm lợi ích trong mua bất động sản với mục đích chuyển giao chúng cho một quan hệ đối tác hạn chế. Các lợi ích hợp tác hạn chế sau đó được bán cho các nhà đầu tư. sắp xếp như vậy xuất hiện đơn giản, nhưng họ có thể rất phức tạp vì Syndications thường xuyên mua nhiều hơn bất động sản, và các giá trị của các lợi ích trong bất động sản và giá trị tổng hợp của các inter_ests tác hạn chế khác nhau chất lượng cũng như số lượng. Syndications tạo ra lợi ích tài sản được phân nhóm như chứng khoán. Giá trị của họ không chỉ phụ thuộc vào các bất động sản tiềm ẩn, mà còn về các quyền bổ sung, hoặc hạn chế hơn, tạo bởi các hợp đồng và các vấn bất động sản không? Khác. Theo đó, bất kỳ xác định giá trị tài sản hợp vốn khác với giá trị thị trường của các khoản phí