If you’re a homeowner, you probably

If you’re a homeowner, you probably don’t like paying property taxes. But economists like property taxes for the same reason taxpayers hate them: They’re hard to avoid.

A 2008 study by researchers at the Organization for Economic Cooperation and Development looked at a number of countries and found that taxes on real property caused the least drag on gross domestic product per dollar of revenue raised. Next came sales taxes, personal income taxes and corporate income taxes. In other words, property taxes were the best way to collect revenue without hurting the economy too much.

As the economist Greg Mankiw wrote in this space three years ago, “A good rule of thumb is that when you tax something, you get less of it.” That idea helps explain why property taxes do relatively little economic damage.

The main way taxes harm the economy is by causing people to change their behavior. Raising the income tax can cause people to work less; a higher sales tax can make people spend less. But the only way to avoid a property tax increase is to sell your property, and even then, you have to find a buyer who’s willing to take on the tax burden you’re giving up.

Real property is an excellent tax base because it can’t be moved and it lasts a long time. In the case of land, it usually lasts forever. We, as economic actors, cannot respond to a higher tax on land by reducing the amount of land that exists. We may change what buildings to construct and where, but once a building exists, it’s not likely to move in response to tax changes.


In rare cases, property taxes can get so high that they encourage people to abandon their property (see Detroit). But in general, property taxes simply lead to an efficient transfer of wealth from property owners to the government. That’s not necessarily lovely for property owners, but we need to finance government somehow, and it’s best for the economy that the manner be an efficient one.

So from an economist’s perspective, it’s a bit of a problem that Americans have fought so strongly against property taxes for the last 40 years. Since the 1970s, most states have significantly restricted how high local property taxes can go. The main effect has been not to restrict the growth of government but to push government to rely on less economically efficient taxes.

Property taxes declined to 24 percent in 2007 from 31 percent of local government revenues in 1977. Even as property taxes were restricted, local government grew as a share of the economy, driven by a combination of higher sales and income taxes and greater aid from state governments.

Increased reliance on these taxes has brought problems, and not just because they cause people to change how much they work or where they spend:

•Sales tax, which falls disproportionately on the poor, is what economists call regressive. Property tax is often perceived as regressive, but because wealthy people own much more property than poor people do, it is more progressive than sales tax, though not as progressive as income tax.

•Sales tax receipts are suppressed by several trends. Online sales have cut into the sales tax base, and the economy has shifted over time away from goods toward services, which most states don’t subject to sales tax. States have responded to this base erosion by raising sales tax rates over time, increasing the extent to which the sales tax damages the economy.

•The shift toward sales and income tax has led to an erosion of local control. Sales and income taxes are often levied across a large geographic area (lest people simply shop across municipal borders to get a better sales tax rate). The shift away from property tax has meant that local governments have had to depend on state governments to collect taxes and send them aid. This structure is fairer to poor cities and towns with weak property tax bases, but it also leaves local officials responsible for providing services without control over the revenue sources to fund them.

•Sales and income taxes are volatile. It’s their biggest problem. State and local income tax receipts fell 12 percent from 2007 to 2009, igniting budget crises around the country. In past recessions, sales tax held up much better than income tax, but not this time: Sales tax receipts fell nearly as much, 9 percent, over the same period.

The federal government deals with revenue volatility by borrowing money. But states and cities are supposed to balance their budget every year. Governments were caught off guard as the recession hit. Half of states missed their revenue projections by more than 10 percent in 2009, forcing large midyear budget cuts.

Property tax was the only major state and local government tax that held up well in the Great Recession. In most states, property tax collections are devised to grow in a stable, steady manner, with the tax rate falling when property values spike and rising when they fall.

Indeed, property tax has grown as a share of total state and local governmen

Kết quả (Việt) 1:

Nếu bạn là một chủ nhà, bạn có thể không thích trả tiền thuế tài sản. Nhưng các nhà kinh tế như thuế tài sản cho người nộp thuế lý do cùng ghét họ: họ là khó tránh.Năm 2008 một nghiên cứu của các nhà nghiên cứu tại tổ chức hợp tác kinh tế và phát triển xem xét tại một số quốc gia và thấy rằng thuế bất động sản gây ra kéo ít nhất trên mỗi đồng đô la doanh thu tăng GDP. Tiếp đến doanh thu thuế, thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp. Nói cách khác, thuế bất động sản là cách tốt nhất để thu thập doanh thu mà không gây tổn thương cho nền kinh tế quá nhiều.Như các nhà kinh tế Greg Mankiw viết trong không gian này ba năm trước đây, "một quy luật tốt của ngón tay cái là khi bạn thuế một cái gì đó, bạn nhận được ít hơn của nó." Ý tưởng rằng sẽ giúp giải thích tại sao thuế bất động sản làm thiệt hại tương đối ít kinh tế.Chính cách thuế gây tổn hại cho nền kinh tế là do người dân để thay đổi hành vi của họ gây ra. Tăng thuế thu nhập có thể gây ra những người để làm việc ít hơn; một thuế bán hàng cao hơn có thể làm cho người dân chi tiêu ít hơn. Nhưng cách duy nhất để tránh một sự gia tăng thuế bất động sản là để bán tài sản của bạn, và thậm chí sau đó, bạn cần phải tìm một người mua những người sẵn sàng để đưa vào gánh nặng thuế bạn cho lên.Bất động sản là một cơ sở thuế tuyệt vời bởi vì nó không thể di chuyển và nó kéo dài một thời gian dài. Trong trường hợp đất, nó thường kéo dài mãi mãi. Chúng tôi, như diễn viên kinh tế, không thể trả lời một thuế cao trên mặt đất bằng cách giảm số lượng đất mà tồn tại. Chúng tôi có thể thay đổi những gì công trình xây dựng và ở đâu, nhưng một khi xây dựng một tồn tại, nó không có khả năng di chuyển trong phản ứng để thuế thay đổi.Trong trường hợp hiếm hoi, thuế bất động sản có thể nhận được cao như vậy họ khuyến khích người dân để từ bỏ tài sản của họ (xem Detroit). Nhưng nói chung, thuế bất động sản chỉ đơn giản là dẫn đến một chuyển hiệu quả của sự giàu có từ chủ sở hữu tài sản cho chính phủ. Đó không phải là nhất thiết phải đáng yêu cho chủ sở hữu tài sản, nhưng chúng tôi cần để tài trợ cho chính phủ nào đó, và nó là tốt nhất cho nền kinh tế theo cách là một trong những hiệu quả.Vì vậy, từ một nhà kinh tế, nó là một chút của một vấn đề mà người Mỹ đã chiến đấu mạnh mẽ như vậy đối với thuế bất động sản trong 40 năm qua. Kể từ thập niên 1970, hầu hết các nước đáng kể có hạn chế bất động sản địa phương làm thế nào cao thuế có thể đi. Tác dụng chính đã không để hạn chế sự tăng trưởng của chính phủ, nhưng để thúc đẩy chính phủ dựa vào thuế ít hơn về kinh tế hiệu quả.Thuế bất động sản từ chối 24 phần trăm trong năm 2007 từ 31 phần trăm thu nhập chính phủ địa phương vào năm 1977. Ngay cả như thuế tài sản bị hạn chế, chính quyền địa phương đã tăng trưởng như là một phần của nền kinh tế, thúc đẩy bởi một sự kết hợp của bán hàng cao hơn và thuế thu nhập và viện trợ nhiều hơn từ chính quyền tiểu bang.Tăng sự phụ thuộc vào các khoản thuế đã mang lại những vấn đề, và không chỉ vì chúng gây ra những thay đổi bao nhiêu họ làm việc hoặc nơi họ chi tiêu:Thuế bán hàng, mà té ngã trên disproportionately người nghèo, những nhà kinh tế gọi dần. Thuế bất động sản thường được coi là dần, nhưng vì người giàu có sở hữu bất động sản nhiều hơn so với người nghèo, có nhiều tiến bộ hơn thuế bán hàng, mặc dù không phải là tiến bộ như thuế thu nhập.Biên lai thuế bán hàng đang bị đàn áp bởi một số xu hướng. Bán hàng trực tuyến đã cắt vào các cơ sở bán hàng thuế, và nền kinh tế đã chuyển theo thời gian cách xa hàng đối với dịch vụ, trong đó hầu hết các nước không chịu thuế doanh thu. Kỳ đã phản ứng để xói mòn cơ sở này bằng cách tăng doanh thu thuế suất theo thời gian, tăng trong phạm vi mà thuế bán hàng bồi thường thiệt hại nền kinh tế.Sự thay đổi về hướng bán hàng và thuế thu nhập đã dẫn đến một xói mòn của các địa phương kiểm soát. Bán hàng và thuế thu nhập thường xuyên được áp dụng trên một khu vực địa lý rộng lớn (vì sợ rằng những người chỉ đơn giản là cửa hàng qua các biên giới municipal để có được một tỷ lệ thuế bán hàng tốt hơn). Sự thay đổi từ thuế bất động sản có nghĩa là chính quyền địa phương đã phải phụ thuộc vào nhà nước chính phủ để thu thuế và gửi cho họ viện trợ. Cấu trúc này là công bằng hơn cho người nghèo thành phố và thị xã với thuế bất động sản yếu cơ sở, nhưng nó cũng để lại cán bộ địa phương chịu trách nhiệm cho việc cung cấp các dịch vụ mà không cần kiểm soát nguồn thu để tài trợ cho họ.Bán hàng và thuế thu nhập là dễ bay hơi. Đó là vấn đề lớn nhất của họ. Tiểu bang và biên lai thuế địa phương đã giảm 12 phần trăm từ năm 2007 đến năm 2009, gây ra cuộc khủng hoảng ngân sách trên khắp đất nước. Trong suy thoái trong quá khứ, thuế bán hàng tổ chức lên nhiều hơn thu nhập thuế, nhưng không phải thời gian này: biên lai thuế bán hàng đã giảm gần càng nhiều, 9 phần trăm, so với cùng kỳ.Chính phủ liên bang đề biến động doanh thu bằng cách vay mượn tiền. Nhưng tiểu bang và thành phố có nghĩa vụ để cân bằng ngân sách của họ mỗi năm. Chính phủ đã bị bắt mất cảnh giác như trúng suy thoái kinh tế. Một nửa kỳ mất của họ dự đoán doanh thu nhiều hơn 10 phần trăm trong năm 2009, buộc cắt giảm ngân sách lớn midyear.Thuế bất động sản là tiểu bang lớn duy nhất và thuế chính quyền địa phương tổ chức tốt trong cuộc Đại suy thoái. Trong hầu hết các nước, các bộ sưu tập bất động sản thuế được đưa ra để phát triển một cách ổn định, ổn định, với mức thuế suất thuế rơi khi giá trị tài sản tăng đột biến và tăng lên khi họ ngã.Thật vậy, thuế bất động sản đã phát triển như là một phần của tất cả các tiểu bang và địa phương governmen