2 Purpose and principles2.1 Purpose

2 Purpose and principles

2.1 Purpose

The tool is an ‘open source’ cash flow model which can model affordable or mixed tenure housing development, with scope to capture ancillary commercial uses. Based on a series of assumptions about costs, values and reasonable profit, the model calculates the surplus or deficit created by a given scheme. It also allows estimation of the level of affordable housing and other s106 requirements that can be supported by a scheme. There is an option to compute a residual land value (RLV), instead of entering a land value to derive the surplus/(deficit).

2.2 Principles

In ‘deficit/surplus’ mode land value and reasonable developer’s profit can be treated as inputs and the deficit or surplus arising from a given scheme is an output. Input of the current land valuation is a mandatory field in this mode because viability needs to be based on current information. Alternatively the RLV mode excludes a land value input, which after all other input, is the value resulting in zero deficit/surplus.

A key aspect of the model is that it is ‘open’ in the sense that all parties can see all data and computations, which is intended to bolster a collaborative approach.

The model also demonstrates the financial impact of the level of affordable housing on the development and allows parties to compare affordable housing with planning obligations which consist of financial payments.

The model is based on the principle that a viability appraisal is taken at a point in time, taking account of values and costs at that date. A site may be purchased some time before a viability assessment takes place and circumstances may change. That is part of the developer’s risk. The site value must equate to the market value of the site at the date of the appraisal. Holding costs attributable to the purchase of the site should not therefore be allowed, as the site value will be updated.


2.3 HCA programmes

The HCA 2015-2018 Affordable Homes Programme Framework document includes the following comments on s106 schemes.

"We expect the Homes and Communities Agency funding (or the use of Recycled Capital Grant Fund or Disposals Proceeds Fund) to be agreed on S106 schemes only very exceptionally. Open book provision of data about the economics of the scheme will be required from both the developer and the long term owner of the affordable housing (if they are different). We will test the economics of individual schemes through our Development Appraisal Tool, and reserve the right to request other information to inform our decision making if necessary.” (79)

Use of the DAT in this instance would require two scenarios to be model; one without grant and one with, to demonstrate the impact of grant.

2.4 Values for assumptions

It is for the parties to the planning process to determine the values for all key assumptions. However costs always need to be interpreted in relation to a good understanding of the particular site, for example

• Brownfield – what are the site constraints that may impact the scheme?

• Greenfield – to what degree will new infrastructure and services be required?

• What is the scale of scheme, property type mix, and especially how many storeys are being built?







Development Appraisal Tool 3

Homes and Communities Agency




• Are there special requirements e.g. underground parking, local standards requirements?

Financial inputs, such as rate of interest, rental yields, and returns will vary over time and according to the organisation carrying out the development. In addition they partially depend on the scheme itself, particularly its perceived risk characteristics.

The open market values of property are crucial, and one data source is the Department for Communities and Local Government Housing Market data, however knowledge of the local market is crucial.

Similarly the Building Cost Information Service (BCIS) of RICs may be a useful resource, but comparison with other local submissions can become a most valuable dataset over time.

The use of scenarios and sensitivity analysis will often be helpful where there is either uncertainty or disagreement between parties over key values (see section 6.1).

LPA’s may request the assistance of their local HCA contacts to act as a ‘critical friend’ in discussions with developers who are seeking to reduce the level of planning obligations on a scheme supported by a viability assessment. The HCA will always endeavour to provide its independent opinion, but will not become the final decision maker on issues, such as the appropriate level for an assumption, as these must reside with the relevant accountable body.

The HCA is not able to provide evidence on viability to a planning appeal or examination in public and so local authorities may still require independent advice on the appropriate values to use if they cannot reach agreement with the developer.

Kết quả (Việt) 1:

2 mục đích và nguyên tắc2.1 mục đích Công cụ là một mô hình dòng tiền mặt 'mã nguồn mở' mà có thể mô hình phát triển nhà ở giá cả phải chăng hoặc hỗn hợp nhiệm kỳ, với phạm vi để nắm bắt các phụ trợ sử dụng thương mại. Dựa trên một loạt các giả định về chi phí, giá trị và lợi nhuận hợp lý, các mô hình tính toán thặng dư hoặc thâm hụt tạo bởi một chương trình nhất định. Nó cũng cho phép ước lượng về mức độ giá cả phải chăng nhà ở và các khác yêu cầu s106 có thể được hỗ trợ bởi một chương trình. Đó là một lựa chọn để tính toán giá trị đất dư (RLV), thay vì nhập một giá trị đất để lấy được surplus/(deficit).2.2 nguyên tắc Trong 'thâm hụt/thặng dư' chế độ đất giá trị và phát triển hợp lý của lợi nhuận có thể được coi như là yếu tố đầu vào và thâm hụt hoặc thặng dư phát sinh từ một chương trình nhất định là kết quả một. Đầu vào của việc định giá đất hiện nay là trường bắt buộc trong chế độ này vì khả năng cần phải được dựa trên thông tin hiện thời. Ngoài ra, chế độ RLV không bao gồm một đầu vào giá trị đất, mà sau khi tất cả các đầu vào khác, là giá trị dẫn đến số không thâm hụt/thặng dư.Một khía cạnh quan trọng của mô hình là nó là 'mở' trong ý nghĩa rằng tất cả các bên có thể nhìn thấy tất cả các dữ liệu và tính toán, mà nhằm mục đích thúc đẩy một cách tiếp cận hợp tác.Các mô hình cũng chứng tỏ tác động tài chính về mức độ giá cả phải chăng nhà ở trên sự phát triển và cho phép các bên để so sánh giá cả phải chăng nhà ở lên kế hoạch các nghĩa vụ đó bao gồm các khoản thanh toán tài chính.Các mô hình dựa trên nguyên tắc một thẩm định tính khả thi được lấy tại một điểm trong thời gian, tham gia các tài khoản của giá trị và chi phí tại ngày đó. Một trang web có thể được mua một số thời gian trước khi một đánh giá khả năng diễn ra và hoàn cảnh có thể thay đổi. Đó là một phần của nhà phát triển của nguy cơ. Giá trị của trang web phải đánh đồng để thị trường giá trị của trang web vào ngày thẩm định. Giữ chi phí nhờ vào việc mua các trang web không nên vì vậy được phép, trị trang web sẽ được Cập Nhật.2.3 HCA chương trình Tài liệu khuôn khổ chương trình nhà giá cả phải chăng HCA 2015-2018 bao gồm bình luận sau đây về chương trình s106."Chúng tôi mong đợi những ngôi nhà và cơ quan cộng đồng tài trợ (hoặc sử dụng tái chế vốn Grant quỹ hoặc Disposals tiền quỹ) để được sự đồng ý trên chương trình S106 chỉ rất đặc biệt. Cuốn sách mở cung cấp dữ liệu về kinh tế của các đề án sẽ được yêu cầu từ các nhà phát triển và chủ đầu tư dài hạn của nhà ở giá cả phải chăng (nếu họ là khác nhau). Chúng tôi sẽ kiểm tra kinh tế của các chương trình cá nhân thông qua công cụ đánh giá phát triển của chúng tôi, và có quyền yêu cầu thông tin khác để thông báo cho chúng tôi quyết định nếu cần thiết." (79)Sử dụng đất trong trường hợp này sẽ yêu cầu hai kịch bản được mô hình; một mà không có grant và một với, để chứng minh tác động của grant.2.4 giá trị cho giả định Nó là dành cho các bên để trình lập kế hoạch để xác định các giá trị cho tất cả các giả định quan trọng. Tuy nhiên chi phí luôn luôn cần được hiểu trong quan hệ với một sự hiểu biết tốt về trang web cụ thể, ví dụ• Brownfield-những hạn chế trang web có thể ảnh hưởng đến các chương trình là gì? • Greenfield-để mức độ sẽ mới cơ sở hạ tầng và dịch vụ được yêu cầu? • Quy mô của đề án, bất động sản loại kết hợp, và đặc biệt là bao nhiêu tầng đang được xây dựng là gì? Công cụ đánh giá phát triển 3 Nhà và cơ quan cộng đồng• Có đặc biệt yêu cầu ví dụ underground bãi đậu xe, yêu cầu tiêu chuẩn địa phương? Đầu vào tài chính, chẳng hạn như tỷ lệ lãi suất, sản lượng thuê và trả lại sẽ thay đổi theo thời gian và theo tổ chức thực hiện sự phát triển. Ngoài ra, họ một phần phụ thuộc vào các đề án riêng của mình, đặc biệt là đặc điểm nguy cơ nhận thức của nó.Các giá trị mở cửa thị trường của tài sản là rất quan trọng, và một nguồn dữ liệu là bộ phận cho dữ liệu cộng đồng và nhà trường chính phủ địa phương, Tuy nhiên, kiến thức về thị trường địa phương là rất quan trọng.Tương tự các xây dựng chi phí thông tin dịch vụ (BCIS) của RICs có thể là một nguồn tài nguyên hữu ích, nhưng so sánh với các đệ trình địa phương có thể trở thành một tập dữ liệu có giá trị nhất theo thời gian.Việc sử dụng các kịch bản và phân tích độ nhạy thường sẽ rất hữu ích nơi có sự không chắc chắn hoặc bất đồng giữa các bên trong quan trọng giá trị (xem phần 6.1).LPA’s may request the assistance of their local HCA contacts to act as a ‘critical friend’ in discussions with developers who are seeking to reduce the level of planning obligations on a scheme supported by a viability assessment. The HCA will always endeavour to provide its independent opinion, but will not become the final decision maker on issues, such as the appropriate level for an assumption, as these must reside with the relevant accountable body.The HCA is not able to provide evidence on viability to a planning appeal or examination in public and so local authorities may still require independent advice on the appropriate values to use if they cannot reach agreement with the developer.

Kết quả (Việt) 2:

2 Mục đích và nguyên tắc 2.1 Mục đích công cụ này là một mô hình dòng chảy tiền mặt "nguồn mở" mà có thể mô hình phát triển nhà ở nhiệm kỳ phải chăng hoặc hỗn hợp, với phạm vi để nắm bắt sử dụng thương mại phụ trợ. Dựa trên một loạt các giả định về chi phí, giá trị và lợi nhuận hợp lý, các mô hình tính toán thặng dư hoặc thâm hụt tạo ra bởi một chương trình nhất định. Nó cũng cho phép ước lượng mức độ của nhà ở giá rẻ và các yêu cầu s106 khác có thể được hỗ trợ bởi một chương trình. Có một tùy chọn để tính toán giá trị phần đất còn lại (RVL), thay vì nhập một giá trị đất để lấy được thặng dư / (nhập siêu). 2.2 Nguyên tắc Trong thâm hụt / thặng dư 'giá trị đất mode và lợi nhuận phát triển hợp lý có thể được coi là yếu tố đầu vào và thâm hụt hay thặng dư phát sinh từ một chương trình nhất định là một đầu ra. Đầu vào của việc định giá đất hiện nay là một trường bắt buộc trong chế độ này vì khả năng tồn tại cần phải được dựa trên các thông tin hiện tại. Ngoài các chế độ RVL không bao gồm một đầu vào giá trị đất, mà sau khi tất cả các đầu vào khác, là giá trị kết quả trong điều kiện không thâm hụt / thặng dư. Một khía cạnh quan trọng của mô hình này là nó là 'mở' trong ý nghĩa rằng tất cả các bên có thể xem tất cả dữ liệu và tính toán, với mục đích là để củng cố một cách tiếp cận hợp tác. Mô hình này cũng cho thấy các tác động tài chính đồng cấp nhà ở giá rẻ trên sự phát triển và cho phép các bên để so sánh nhà ở giá rẻ với các nghĩa vụ quy hoạch trong đó bao gồm các khoản thanh toán tài chính. Mô hình này dựa trên nguyên tắc rằng một thẩm định tính khả thi được thực hiện tại một thời điểm, có tính đến giá trị và chi phí tại ngày đó. Một trang web có thể được mua một số thời gian trước khi một đánh giá tính khả thi diễn ra và hoàn cảnh có thể thay đổi. Đó là một phần của rủi ro của nhà phát triển. Các giá trị trang web phải tương đương với giá trị thị trường của các trang web tại thời điểm thẩm định. Giữ chi phí liên quan đến việc mua các trang web nên không vì thế được cho phép, như là giá trị trang web sẽ được cập nhật. Chương trình 2.3 HCA HCA 2015-2018 tài liệu Affordable Chương trình Khung Homes bao gồm các ý kiến sau đây về đề án s106. "Chúng tôi hy vọng các ngôi nhà và tài trợ các cộng đồng đại lý (hoặc sử dụng tái chế Capital Fund Grant hay Quỹ Tiền Thanh lý) phải được thỏa thuận phương án S106 chỉ rất đặc biệt. Mở cung cuốn sách dữ liệu về kinh tế của chương trình sẽ được yêu cầu từ cả các nhà phát triển và các chủ sở hữu lâu dài của nhà ở giá cả phải chăng (nếu chúng khác nhau). Chúng tôi sẽ kiểm tra tính kinh tế của các chương trình riêng lẻ thông qua phát triển Thẩm định Công cụ của chúng tôi, và có quyền yêu cầu thông tin khác để thông báo quyết định của chúng tôi nếu cần thiết. "(79) Sử dụng các DAT trong Ví dụ này sẽ yêu cầu hai kịch bản được mô hình; một mà không có tài trợ và một với, để chứng minh tác động của viện trợ. 2.4 Các giá trị cho các giả định đó là cho các bên trong quá trình lập kế hoạch để xác định các giá trị cho tất cả các giả định quan trọng. Tuy nhiên chi phí luôn luôn cần phải được diễn giải liên quan đến một sự hiểu biết tốt về các trang web cụ thể, ví dụ • Brownfield - những hạn chế trang web đó có thể ảnh hưởng đến chương trình này là gì? • Greenfield - ở mức độ nào sẽ sở hạ tầng và các dịch vụ mới được yêu cầu? • Điều gì là quy mô của chương trình, loại tài sản hỗn hợp, và đặc biệt là có bao nhiêu tầng đang được xây dựng? Phát triển Thẩm định cụ 3 Homes và cộng đồng Cơ quan • Có những yêu cầu đặc biệt, ví dụ như bãi đậu xe ngầm, các yêu cầu tiêu chuẩn địa phương? đầu vào tài chính, chẳng hạn như lãi suất, cho thuê năng suất, và lợi nhuận sẽ thay đổi theo thời gian và theo các tổ chức thực hiện việc phát triển. Ngoài ra họ một phần phụ thuộc vào các chương trình riêng của mình, đặc biệt là đặc điểm rủi ro nhận thức của nó. Các giá trị thị trường mở của tài sản là rất quan trọng, và một nguồn dữ liệu là Vụ Cộng đồng và các dữ liệu thị trường nhà ở chính quyền địa phương, tuy nhiên kiến thức về thị trường địa phương là rất quan trọng. Tương tự các chi phí xây dựng Dịch vụ thông tin (BCIS) của RIC có thể là một nguồn tài nguyên hữu ích, nhưng so sánh với đệ trình địa phương khác có thể trở thành một tập dữ liệu có giá trị nhất theo thời gian. Việc sử dụng các kịch bản và phân tích độ nhạy thường sẽ rất hữu ích mà có thể không chắc chắn hoặc không đồng ý giữa các bên trên giá trị quan trọng (xem phần 6.1). LPA của có thể yêu cầu sự hỗ trợ của liên lạc HCA địa phương của họ để hoạt động như một "người bạn quan trọng 'trong các cuộc thảo luận với các nhà phát triển đang tìm cách giảm mức độ nghĩa vụ quy hoạch một chương trình được hỗ trợ bởi một khả năng tồn tại đánh giá. HCA sẽ luôn cố gắng để cung cấp ý kiến độc lập của mình, nhưng sẽ không trở thành người ra quyết định cuối cùng về vấn đề, ​​chẳng hạn như mức độ thích hợp cho một giả định, như những phải cư trú với cơ quan có trách nhiệm liên quan. HCA là không thể cung cấp bằng chứng về khả năng tồn tại để kháng cáo lập kế hoạch, kiểm tra trong cơ quan công quyền và để địa phương có thể vẫn cần tư vấn độc lập về các giá trị thích hợp để sử dụng nếu họ không thể đạt được thỏa thuận với các nhà phát triển.