The advisor bought the units becaus

The advisor bought the units because he goes to Vietnam a lot, is sold on Son Kim Land and is brazenly bullish about Vietnam’s potential. But he also bought them because he could. Last summer, Vietnam’s government lifted many restrictions on foreign property ownership making it possible for non-Vietnamese to buy property in their own name for a 50-year term (that may be possible to extend). Foreigners also can lease Vietnamese properties now, making it possible to get rental income.
Before July 2015, a foreigner had to work in Vietnam for a year or more before being allowed to buy property and you could only buy one condominium. You couldn’t sub-lease.
Vietnam’s real estate market should look attractive compared with countries ranging from Singapore to Thailand, where governments have taken measures to cool overheated housing markets. And there’s the fact that Vietnam’s luxury and high-end properties stack up well to their neighbors. Luxury prices in Ho Chi Minh City are the highest in the country at just under $5,000 per square meter, but that’s below the going rate for luxury in Jakarta and Bangkok, according to CBRE Research.
Foreign buyers have noticed and have stepped in since the rules changed, but there hasn’t exactly been a buying frenzy. Since July 2015, and as of the first three months of the year, 700 foreigners bought luxury and high-end apartments in Ho Chi Minh City, the Ho Chi Minh Real Estate Association reports. That’s a fraction of the approximate 45,000 foreigners living in the city, the group says.
VinaCapital Real Estate is seeing a pick-up in sales to foreigners, but mostly for holiday get-away homes on Vietnam’s beach-strewn central coast than in Ho Chi Minh City, says Matthew Koziora, VinaCapital’s director of transactions.
A luxury 4-5 bedroom home on a 800- to 1,000-square-meter-plot in the coastal regions of Danang, Hoi An, Phu Quoc and Nha Trang costs about US$1 million to $2 million. The buyers are mainly from Vietnam’s nearby northern neighbors – Hong Kong, Taiwan, Korea, Japan and Singapore, Koziora says, although there have been a few sales to Australians and Americans.
Perhaps lackluster initial sales means not all foreigners share Solberg’s vision of a booming Vietnam. But both he and Koziora note nagging issues getting in the way of sales. A big one: mortgage rates as high as 9% or 10%. Foreign buyers don’t bother to get one, and instead, “usually pay 100% or they secure equity financing from existing homes they already own in their countries,” Koziora says.
Another problem is the government has to create transparent regulations concerning capital that comes into Vietnam to pay the seller, and how the money can leave the country when a home is resold, he says. “We commonly hear of inconsistent advice being provided by both government departments and legal professionals at this time,” Koziora says.
The new rules limit foreigners to owning no more than 30% of a condo building and no more than 10% of total villas within any one project, Koziora says. Bumping up against the limit hasn’t been a problem for most projects, although The Nassim, a 238- unit luxury condo project that won’t be completed until the end of next year, already hit the 30% limit. The project is a joint venture between Son Kim Land and Hongkong Land.
Son Kim Land’s international management team and focus on foreigners probably helped boost the foreigner quotient, admits Solberg, yet it’s an approach to the market he believes will succeed. In fact, EXS Capital’s “hope and expectation” is for the developer to explore an IPO in the next two-to-three years, Solberg says. Before that, he expects his firm will have another opportunity to invest in Son Kim Land via a convertible loan, similar to the first $37 million investment. That loan converts to common stock should the developer go public.
Despite his optimism, Solberg doesn’t view his investment as a slam-dunk. “You want to invest when everyone else is going the other way,” he says. “That’s how you make real money.” Yet while the risk of investing in Vietnam real estate is very present, and “Asia is an anything can happen kind of place,” his view today is: “So far so good.”

Kết quả (Việt) 1:

Cố vấn mua các đơn vị, vì ông đi đến Việt Nam nhiều, được bán trên sơn Kim Land và brazenly bullish về tiềm năng của Việt Nam. Nhưng ông cũng đã mua cho họ vì ông có thể. Mùa hè năm ngoái, chính phủ Việt Nam dỡ bỏ nhiều hạn chế về quyền sở hữu bất động sản nước ngoài làm cho nó có thể cho phòng không Việt Nam để mua bất động sản trong tên riêng của họ cho một thuật ngữ 50 năm (trong đó có thể là có thể mở rộng). Người nước ngoài cũng có thể thuê tài sản Việt Nam bây giờ, làm cho nó có thể nhận được thu nhập cho thuê.Trước tháng 7 năm 2015, người nước ngoài đã làm việc tại Việt Nam trong một năm hoặc nhiều hơn nữa trước khi được phép mua bất động sản và bạn có thể chỉ mua một chung cư. Bạn không thể phụ cho thuê.Thị trường bất động sản của Việt Nam nên nhìn hấp dẫn so với các quốc gia khác nhau, từ Singapore đến Thái Lan, nơi mà chính phủ đã thực hiện các biện pháp để nguội thị trường nhà ở quá nóng. Và đó là một thực tế của Việt Nam sang trọng và cao cấp tính chất chồng lên tốt để hàng xóm của họ. Sang trọng giá tại TP. Hồ Chí Minh là cao nhất trong cả nước ở ngay dưới $5,000 cho mỗi mét vuông, nhưng đó là dưới đây tỷ lệ sẽ cho sang trọng ở Jakarta và Bangkok, theo nghiên cứu CBRE.Người mua nước ngoài đã nhận thấy và đã bước vào vì các quy tắc đã thay đổi, nhưng đã không chính xác là một frenzy mua. Kể từ tháng 7 năm 2015, và đến 3 tháng đầu năm, 700 người nước ngoài mua sang trọng và các căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh, Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh báo cáo. Đó là một phần nhỏ của khoảng 45.000 người nước ngoài sinh sống tại thành phố, nhóm nói.VinaCapital Real Estate là nhìn thấy một pick-up doanh số bán hàng cho người nước ngoài, nhưng chủ yếu cho các kỳ nghỉ nhà nhận được-đi bờ biển của Việt Nam rải rác bãi biển Trung tâm hơn ở thành phố Hồ Chí Minh, ông Matthew Koziora, giám đốc của VinaCapital của giao dịch.Một phòng ngủ sang trọng 4-5 nhà trên một 800 - đến 1.000-square-mét-lô trong khu vực ven biển Đà Nẵng, Hội An, Phú Quốc và Nha Trang chi phí khoảng $1 triệu đến 2 triệu USD. Những người mua chủ yếu từ Việt Nam lân cận miền bắc hàng xóm-Hồng Kông, Đài Loan, Hàn Quốc, Nhật bản và Singapore, Koziora nói, mặc dù đã có một vài doanh số bán hàng cho người dân Úc và Mỹ.Có lẽ lackluster doanh số ban đầu có nghĩa là không phải tất cả người nước ngoài chia sẻ sân bay Solberg của tầm nhìn của một Việt Nam đang bùng nổ. Nhưng cả hai ông và lưu ý Koziora đòi hỏi các vấn đề nhận được trong cách của doanh số bán hàng. Một lớn: thế chấp tỷ lệ cao nhất là 9% hoặc 10%. Người mua nước ngoài không bận tâm để có được một, và thay vào đó, "thường phải trả 100% hoặc họ an toàn vốn chủ sở hữu nguồn tài chính từ ngôi nhà hiện tại họ đã sở hữu các quốc gia của họ," Koziora nói.Một vấn đề khác là chính phủ đã tạo ra trong suốt quy định liên quan đến thủ đô đi vào Việt Nam phải trả người bán, và làm thế nào số tiền có thể rời khỏi các nước khi nhà được bán lại, ông nói. "Chúng tôi thường nghe các cố vấn không phù hợp được cung cấp bởi cả hai cơ quan chính phủ và các chuyên gia pháp luật tại thời điểm này," Koziora nói.Các quy tắc mới hạn chế người nước ngoài để sở hữu không quá 30% của một tòa nhà chung cư và không có nhiều hơn 10% của tất cả các biệt thự trong bất kỳ dự án một, Koziora nói. Chạm lên chống lại giới hạn chưa là một vấn đề cho hầu hết các dự án, mặc dù The Nassim, một dự án chung cư sang trọng 238-đơn vị sẽ không thể hoàn tất cho đến cuối năm tiếp theo, đã đạt giới hạn 30%. Dự án là một liên doanh giữa sơn Kim Land và Hongkong Land.Đội ngũ quản lý quốc tế sơn Kim Land và tập trung vào người nước ngoài có thể giúp thúc đẩy thương người nước ngoài, thừa nhận Solberg, nhưng nó là một cách tiếp cận thị trường mà ông tin tưởng sẽ thành công. Trong thực tế, EXS vốn "Hy vọng và kỳ vọng" cho các nhà phát triển để khám phá một IPO trong 2-3 năm tới, Sân bay Solberg nói. Trước đó, ông hy vọng công ty của ông sẽ có một cơ hội để đầu tư ở Sơn Kim Land thông qua một khoản vay chuyển đổi, tương tự như việc đầu tư $37 triệu đầu tiên. Khoản vay đó chuyển thành cổ phiếu phổ thông nên các nhà phát triển đi công cộng.Mặc dù lạc quan của mình, Sân bay Solberg không xem đầu tư của mình như là một Slam. "Bạn muốn đầu tư khi mọi người khác đang đi theo cách khác," ông nói. "Đó là cách bạn làm cho tiền thật." Tuy nhiên, trong khi nguy cơ đầu tư vào Việt Nam bất động sản là rất hiện tại, và "Châu á là một bất cứ điều gì có thể xảy ra loại nơi", người xem hôm nay là: "So far so good."

Kết quả (Việt) 2:

Cố vấn mua các đơn vị vì ông ta đi đến Việt Nam rất nhiều, được bán trên Sơn Kim Land và là trơ tráo lạc quan về tiềm năng của Việt Nam. Tuy nhiên, ông cũng đã mua chúng bởi vì anh có thể. Mùa hè năm ngoái, chính phủ Việt Nam đưa nhiều hạn chế về quyền sở hữu tài sản nước ngoài làm cho nó có thể cho phi-Việt để mua tài sản trong tên riêng của họ cho một thời hạn 50 năm (có thể là có thể mở rộng). Người nước ngoài cũng có thể thuê bất động sản Việt Nam hiện nay, làm cho nó có thể để có được thu nhập cho thuê.
Trước tháng 7 năm 2015, một người nước ngoài đã đến Việt Nam làm việc cho một năm hoặc hơn trước khi được phép mua bất động sản và bạn chỉ có thể mua một căn hộ. Bạn không thể cho thuê lại.
Thị trường bất động sản của Việt Nam nên nhìn hấp dẫn so với các nước khác nhau, từ Singapore đến Thái Lan, nơi mà chính phủ đã có biện pháp để làm mát các thị trường nhà ở quá nóng. Và có một thực tế rằng các đặc tính sang trọng và cao cấp của Việt Nam cũng chồng lên các nước láng giềng của họ. Giá sang trọng tại Thành phố Hồ Chí Minh là cao nhất trong các nước ở mức dưới $ 5,000 cho mỗi mét vuông, nhưng đó là thấp hơn lãi suất đi cho sang trọng ở Jakarta và Bangkok, theo nghiên cứu của CBRE.
Khách hàng nước ngoài đã nhận thấy và đã bước vào từ các quy tắc thay đổi, nhưng đã có không chính xác là một sự điên cuồng mua. Kể từ tháng Bảy năm 2015, và là một trong ba tháng đầu năm nay, 700 người nước ngoài mua căn hộ hạng sang và cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh, Hiệp hội Bất động sản Hồ Chí Minh báo cáo. Đó là một phần nhỏ của 45.000 người nước ngoài xấp xỉ sống ở thành phố, nhóm nói.
VinaCapital Real Estate là nhìn thấy một pick-up trong bán hàng cho người nước ngoài, nhưng chủ yếu là cho kỳ nghỉ get-đi nhà trên bờ biển trung tâm bãi biển rải rác của Việt Nam so với ở thành phố Hồ Chí TP HCM, cho biết Matthew Koziora, giám đốc giao dịch của VinaCapital.
một nhà phòng ngủ sang trọng 4-5 trên 800 đến 1.000 mét vuông-lô trong các vùng ven biển Đà Nẵng, Hội An, Phú Quốc, Nha Trang có giá khoảng US $ 1 triệu đến 2 triệu $. Người mua chủ yếu từ các nước láng giềng của Việt Nam lân cận phía Bắc - Hồng Kông, Đài Loan, Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore, Koziora nói, mặc dù đã có một vài doanh người Úc và người Mỹ.
Có lẽ mờ nhạt bán hàng ban đầu có nghĩa là không phải tất cả người nước ngoài chia sẻ tầm nhìn Solberg của một bùng nổ Việt Nam. Nhưng cả hai ông và Koziora lưu ý những vấn đề dai dẳng nhận được trong cách bán hàng. Một cái lớn: lãi suất thế chấp cao như 9% hoặc 10%. Người mua nước ngoài không bận tâm để có được một, và thay vào đó, "thường phải trả 100% hoặc họ đảm bảo vốn chủ sở hữu từ nhà hiện họ đã sở hữu trong nước của họ," Koziora nói.
Một vấn đề khác là chính phủ phải tạo ra các quy định minh bạch liên quan đến vốn đi vào Việt Nam phải trả người bán, và làm thế nào số tiền có thể rời khỏi đất nước khi một ngôi nhà được bán lại, ông nói. "Chúng tôi thường nghe những lời khuyên phù hợp được cung cấp bởi cả hai cơ quan chính phủ và các chuyên gia pháp lý tại thời điểm này," Koziora nói.
Các quy định mới hạn chế người nước ngoài sở hữu không quá 30% của một tòa nhà căn hộ và không quá 10% tổng số biệt thự trong một dự án nào, Koziora nói. Phải va chạm giới hạn không phải là một vấn đề đối với hầu hết các dự án, mặc dù The Nassim, một dự án khu căn hộ cao cấp 238- đơn vị đó sẽ không được hoàn thành cho đến cuối năm tiếp theo, đã đạt giới hạn 30%. Dự án này là một liên doanh giữa Sơn Kim Land và Hongkong Land.
Đội ngũ quản lý quốc tế của Sơn Kim Land và tập trung vào người nước ngoài có thể giúp thúc đẩy thương nước ngoài, thừa nhận Solberg, nhưng nó là một cách tiếp cận với thị trường rằng anh tin tưởng sẽ thành công. Trong thực tế, "hy vọng và kỳ vọng" EXS của Thủ đô là cho các nhà phát triển để khám phá một IPO trong hai đến ba năm tới, Solberg nói. Trước đó, ông hy vọng công ty của ông sẽ có một cơ hội để đầu tư vào Sơn Kim Land thông qua một khoản vay chuyển đổi, tương tự như đầu tư 37.000.000 $ đầu tiên. Vay mà chuyển đổi cổ phiếu phổ thông nên các nhà phát triển công chúng.
Mặc dù lạc quan của mình, Solberg không xem đầu tư của mình như là một slam-dunk. "Bạn muốn đầu tư khi mọi người khác là đi theo cách khác," ông nói. "Đó là cách bạn làm cho tiền thật." Tuy nhiên, trong khi nguy cơ của việc đầu tư vào bất động sản Việt Nam là rất hiện, và "Châu Á là một bất cứ điều gì có thể xảy ra loại ra," quan điểm của ông hôm nay là: ". Cho đến nay rất tốt"