The Impact of School Quality on Rea

The Impact of School Quality on Real House Prices:
Interjurisdictional Effects*
Donald R. Haurin
Departments of Economics and Finance
Ohio State University
1010 Derby Hall
154 N. Oval Mall
Columbus OH, 43210
David Brasington
Department of Economics
Ohio State University
431 Arps Hall
1945 N. High Street
Columbus OH, 43210
First submitted: May 30, 1996
Revised: September 13, 1996
*Acknowledgments: We thank the Center for Real Estate Education and Research at the Ohio
State University for providing funding. We also thank the referees for helpful suggestions, and
Hazel Morrow-Jones and Tom Biers for supplying the house price data. The following researchers
for the State of Ohio assisted in gathering community data: Jeffrey Knowles of the Office of
Criminal Justice Services, Julie Kasenbaum and Dave Miltko of Education Management
Information Services, and Francis Rogers of Education Policy Research.
2
Proposed Running Head:
Impact of School Quality on House Prices
Send proofs to:
Donald R. Haurin
Ohio State University
1010 Derby Hall
154 N. Oval Mall
Columbus OH, 43210
Phone: [phone]
FAX: [phone]
ABSTRACT
This study focuses on explaining variations in real constant-quality house prices in
jurisdictions located in multiple MSAs. Using a hedonic house price framework, we test competing
theories of house price determination. Using two variants of the random coefficients model, we
find that public school quality
has a very large impact on real constant-quality house prices. Our
results suggest that capitalization of school quality differences occurs on a per lot basis rather than
per square foot of land. Also important to the explanation of variations in house prices are
variables derived from urban theory, such as distance to the CBD, and from the amenity literature,
such as a community’s crime rate, arts, and recreational opportunities.
CLASSIFICATION NUMBERS: R21, I29, H22
26
Thibodeau, T. G. (1995). “House Price Indices from 1984-92 MSA Annual Housing Survey,”
J. of
Housing Res.
3
, 439-482.
Yinger, J. (1982). “Capitalization and the Theory of Local Public Finance,”
J. Polit. Econ.
90
, 917-
943.
Yinger, J., Bloom, H. S., Borsch-Supan, A., and Ladd, H. F. (1988).
Property Taxes and House
Values
. Boston, MA: Academic Press.
27
TABLE I
Descriptive Statistics
Values for the full sample of 45,236 are reported first, followed by values for the sample of 29, 718 transactions in
suburban jurisdictions.
Full Sample
Suburban Sample
Variables
Mean
Standard Dev. Mean Standard Dev.
Age (10s)
4.21
2.48
3.44
2.25
Air Conditioning
0.36
0.48
0.44
0.49
Autumn Sale
0.28
0.45
0.28
0.45
Crime Rate
0.02
0.01
0.01
0.01
Deck
0.11
0.31
0.14
0.35
Distance to CBD
8.95
6.59
12.27
5.75
Enclosed Porches
0.15
0.38
0.14
0.36
Fireplace
0.39
0.49
0.47
0.50
Full Bath
1.31
0.50
1.40
0.54
Garage Size (1000s)
0.33
0.19
0.36
0.19
House Size (1000s)
1.46
0.51
1.55
0.54
Log House Price
11.04
0.61
11.24
0.51
Lot Size (10000s)
1.06
0.89
1.26
1.00
MSA Accessibility Index
47.88
6.03
48.72
5.74
MSA Arts Index
11.56
4.50
12.13
5.56
MSA Population Growth
1.73
4.93
1.39
4.70
MSA Recreation Index
20.91
4.59
21.03
4.80
Out Buildings
0.03
0.18
0.04
0.20
Part Bath
0.35
0.49
0.44
0.52
Patio
0.21
0.41
0.25
0.43
Nonwhite Households
0.18
0.17
0.08
0.11
Pool
0.01
0.11
0.02
0.13
Property Tax Rate
35.12
6.16
35.02
6.36
Real Income
32.64
14.67
39.33
13.77
Test Score
33.71
17.98
43.17
14.85
Turnover Rate
0.48
0.08
0.47
0.09
Summer Sale
0.31
0.46
0.31
0.46
Unenclosed Porches
0.76
0.73
0.67
0.70
Winter Sale
0.24
0.43
0.23
0.42
28
TABLE II
Estimation of Real House Prices
a
Interacted Model Inte
rcept Model
Variables
Coefficient
St
andard Error
Coefficient
Standard Error
b
b
Constant
986.82**
5.7
948.77**
11.15
Age
-3.96**
0.28
-6.00**
0.29
Age-squared
-0.07**
0.03
0.06**
0.02
Lot Size
-2.60
4.29
10.12**
0.50
Lot Size Squared
-0.10**
0.01
-0.93**
0.07
House Size
43.22**
1.72
42.99**
1.66
House Size-squared
-2.88**
0.45
-2.95**
0.43
Garage Size
33.13**
2.36
34.86**
2.23
Garage Size-squared
-23.99**
3.52
-23.53**
3.24
Deck
5.52**
0.51
5.22**
0.50
Unenclosed Porches
1.62**
0.29
1.27**
0.28
Enclosed Porches
1.29**
0.52
1.62**
0.51
Fireplace
8.14**
0.41
8.12**
0.41
Air Conditioning
6.81**
0.41
6.69**
0.40
Full Bath
6.31**
0.46
6.88**
0.45
Part Bath
5.67**
0.40
5.73**
0.39
Out Buildings
0.78
0.88
1.93*
0.81
Pool
3.32**
1.30
4.30**
1.19
Patio
2.36**
0.49
2.48**
0.46

Kết quả (Việt) 1:

Tác động của các trường chất lượng vào giá thực tế nhà: Interjurisdictional tác dụng *Donald R. HaurinKhoa kinh tế và tài chínhĐại học bang Ohio1010 Derby Hall154 N. Oval MallColumbus OH, 43210David BrasingtonCục kinh tếĐại học bang Ohio431 Arps HallNăm 1945 N. High StreetColumbus OH, 43210Lần đầu tiên gửi: ngày 30 tháng 5 năm 1996Sửa đổi: 13 tháng 9 năm 1996* Acknowledgments: Chúng tôi cảm ơn Trung tâm bất động sản giáo dục và nghiên cứu tại OhioĐại học cung cấp kinh phí. Chúng tôi cũng cảm ơn các trọng tài cho gợi ý hữu ích, vàHazel Morrow-Jones và Tom Biers cho việc cung cấp các dữ liệu giá nhà. Các nhà nghiên cứu saucho tiểu bang Ohio, Hoa Kỳ hỗ trợ trong việc thu thập dữ liệu cộng đồng: Jeffrey Knowles của văn phòngDịch vụ tư pháp hình sự, Julie Kasenbaum và Dave Miltko quản lý giáo dụcDịch vụ thông tin, và Francis Rogers của nghiên cứu chính sách giáo dục.2Đề xuất đầu chạy: Tác động của các trường chất lượng vào giá nhàGửi bằng chứng để: Donald R. HaurinĐại học bang Ohio1010 Derby Hall154 N. Oval MallColumbus OH, 43210Điện thoại: [phone]FAX: [phone]TÓM TẮTNghiên cứu này tập trung vào giải thích các biến thể trong thực tế liên tục chất lượng giá nhà ởluật ở nhiều MSAs. Sử dụng một khuôn khổ giá hedonic nhà, chúng tôi có thể kiểm tra cạnh tranhlý thuyết của nhà giá xác định. Bằng cách sử dụng hai phiên bản của mô hình hệ số ngẫu nhiên, chúng tôitìm thấy rằng chất lượng trường học công cộng has a very large impact on real constant-quality house prices. Ourresults suggest that capitalization of school quality differences occurs on a per lot basis rather thanper square foot of land. Also important to the explanation of variations in house prices arevariables derived from urban theory, such as distance to the CBD, and from the amenity literature,such as a community’s crime rate, arts, and recreational opportunities. CLASSIFICATION NUMBERS: R21, I29, H2226Thibodeau, T. G. (1995). “House Price Indices from 1984-92 MSA Annual Housing Survey,” J. ofHousing Res.3, 439-482.Yinger, J. (1982). “Capitalization and the Theory of Local Public Finance,” J. Polit. Econ.90, 917-943.Yinger, J., Bloom, H. S., Borsch-Supan, A., and Ladd, H. F. (1988). Property Taxes and HouseValues. Boston, MA: Academic Press.27TABLE IDescriptive Statistics Values for the full sample of 45,236 are reported first, followed by values for the sample of 29, 718 transactions insuburban jurisdictions. Full Sample Suburban Sample Variables Mean Standard Dev. Mean Standard Dev.Age (10s) 4.212.48 3.442.25Air Conditioning 0.360.48 0.440.49Autumn Sale 0.280.45 0.280.45Crime Rate 0.020.01 0.010.01Deck 0.110.31 0.140.35Distance to CBD 8.956.5912.275.75Enclosed Porches 0.150.38 0.140.36Fireplace 0.390.49 0.470.50Full Bath 1.310.50 1.400.54Garage Size (1000s) 0.330.19 0.360.19House Size (1000s) 1.46 0.51 1.550.54Log House Price11.040.6111.240.51Lot Size (10000s) 1.060.89 1.261.00MSA Accessibility Index47.886.0348.725.74MSA Arts Index11.564.5012.135.56MSA Population Growth 1.734.93 1.394.70MSA Recreation Index 20.914.5921.034.80Out Buildings 0.030.18 0.040.20Part Bath 0.350.49 0.440.52Patio 0.210.41 0.250.43Nonwhite Households 0.180.17 0.080.11Pool 0.010.11 0.020.13Property Tax Rate35.126.1635.026.36Real Income32.6414.6739.3313.77Test Score33.7117.9843.1714.85Turnover Rate 0.480.08 0.470.09Summer Sale 0.310.46 0.310.46Unenclosed Porches 0.760.73 0.670.70Winter Sale 0.240.43 0.230.4228TABLE II Estimation of Real House Pricesa Interacted Model Intercept Model VariablesCoefficientStandard Error Coefficient Standard ErrorbbConstant986.82** 5.7948.77** 11.15 Age-3.96**0.28-6.00** 0.29Age-squared-0.07**0.03 0.06**0.02Lot Size -2.60 4.2910.12** 0.50Lot Size Squared-0.10**0.01-0.93** 0.07House Size43.22** 1.7242.99** 1.66House Size-squared-2.88**0.45-2.95** 0.43Garage Size 33.13** 2.3634.86** 2.23Garage Size-squared-23.99** 3.52-23.53** 3.24Deck 5.52**0.515.22**0,50Unenclosed Porches1.62* *0.291.27* *0,28Porches kèm theo 1.29* *0,521.62* *0.51Lò sưởi8.14* *0,418.12* *0,41Máy lạnh6.81* *0,416.69* *0,40Phòng tắm đầy đủ 6.31* *0,466.88* *0,45Phần tắm 5.67* *0,405.73* *0,39Trong tòa nhà 0,78 0,881.93* 0,81Hồ bơi3.32* *1.304.30* *1.19Patio2.36* *0,492.48* *0,46

Kết quả (Việt) 2:

Tác động của chất lượng trường học bất Giá nhà:
Interjurisdictional hiệu ứng *
Donald R. Haurin
Cục Kinh tế và Tài chính
Đại học Ohio State
1010 Derby Hội trường
154 N. Oval Mall
Columbus OH, 43.210
David Brasington
Khoa Kinh tế
Đại học Ohio State
431 Arps trường
1945 N . High Street
Columbus OH, 43.210
Đầu tiên nộp: May 30, 1996
Sửa đổi: Tháng Chín 13, 1996
* Lời cảm ơn: Chúng tôi cảm ơn trung tâm Giáo dục Bất động sản và Nghiên cứu tại Ohio
State University cho việc cung cấp tài trợ. Chúng tôi cũng xin cảm ơn các trọng tài cho các đề xuất hữu ích, và
Hazel Morrow-Jones và Tom Biers để cung cấp các dữ liệu về giá nhà. Các nhà nghiên cứu sau đây
cho bang Ohio hỗ trợ trong việc thu thập dữ liệu cộng đồng: Jeffrey Knowles của Văn phòng
Sở Tư pháp hình sự, Julie Kasenbaum và Dave Miltko của quản lý giáo dục
. Thông tin dịch vụ, và Francis Rogers Nghiên cứu Chính sách Giáo dục
2
dự Chạy Head:
Tác động của chất lượng trường học trên Giá nhà
Gửi bằng chứng để:
Donald R. Haurin
Đại học Ohio State
1010 Derby Hội trường
154 N. Oval Mall
Columbus OH, 43.210
Điện thoại: [phone]
FAX: [phone]
TÓM TẮT
nghiên cứu này tập trung vào việc giải thích các biến thể trong thực giá nhà liên tục chất lượng trong
khu vực pháp lý đặt tại nhiều MSA. Sử dụng một khung giá nhà hưởng thụ, chúng tôi kiểm tra cạnh tranh
lý thuyết về xác định giá căn nhà. Sử dụng hai biến thể của mô hình hệ số ngẫu nhiên, chúng tôi
thấy rằng chất lượng trường công lập
có tác động rất lớn về giá nhà thực liên tục chất lượng. Chúng tôi
kết quả cho thấy vốn của sự khác biệt chất lượng trường học xảy ra trên cơ sở một nhiều hơn
mỗi foot vuông đất. Cũng rất quan trọng để giải thích về sự khác biệt về giá nhà
biến bắt nguồn từ lý thuyết đô thị, chẳng hạn như khoảng cách đến khu vực trung tâm, và từ văn học tiện nghi,
chẳng hạn như tốc độ của một cộng đồng tội phạm, nghệ thuật, và các cơ hội giải trí.
SỐ PHÂN LOẠI: R21, I29, H22
26
Thibodeau, TG (1995). "Giá nhà chỉ số 1984-92 MSA Khảo sát nhà ở hàng năm,"
J. của
Nhà Res.
3
, 439-482.
Yinger, J. (1982). "Vốn và các học thuyết về địa phương tài chính công,"
J. Chính trị. Econ.
90
, 917-
943.
Yinger, J., Bloom, HS, Borsch-Supan, A., và Ladd, HF (1988).
Thuế tài sản và Nhà
giá trị
. Boston, MA. Nhấn học
27
BẢNG tôi
Descriptive Statistics
giá trị cho các mẫu đầy đủ 45.236 được báo cáo đầu tiên, tiếp theo là giá trị cho các mẫu 29, 718 giao dịch trong
khu vực pháp lý ngoại thành.
Full Sample
Sample Suburban
biến
bình
chuẩn Dev. Có nghĩa là tiêu chuẩn Dev.
Tuổi (10s)
4,21
2,48
3,44
2,25
điều hòa nhiệt độ
0,36
0,48
0,44
0,49
Thu bán
0,28
0,45
0,28
0,45
Crime Rate
0.02
0.01
0.01
0.01
sàn
0,11
0,31
0,14
0,35
Khoảng cách đến khu vực trung tâm
8,95
6,59
12,27
5,75
Đính kèm Porches
0,15
0,38
0,14
0,36
Lò
0,39
0,49
0,47
0,50
Full Bath
1,31
0,50
1,40
0,54
Kích để xe (1000s)
0,33
0,19
0,36
0,19
Nhà Size (1000s)
1,46
0,51
1,55
0,54
Log Nhà giá
11,04
0,61
11,24
0,51
lô Kích thước (10000s)
1,06
0,89
1,26
1,00
MSA cận Index
47,88
6,03
48,72
5,74
MSA thuật Index
11,56
4,50
12,13
5,56
Tăng trưởng MSA Dân số
1,73
4,93
1,39
4,70
MSA giải Trí Index
20,91
4,59
21,03
4,80
Out Nhà
0,03
0,18
0,04
0,20
Phần Bath
0,35
0,49
0,44
0,52
Patio
0,21
0,41
0,25
0,43
hộ Nonwhite
0,18
0,17
0,08
0,11
Pool
0.01
0.11
0.02
0.13
tài sản thuế suất
35,12
6,16
35,02
6,36
thu nhập Bất
32,64
14,67
39,33
13,77
nghiệm Điểm
33,71
17,98
43,17
14,85
Tỷ lệ doanh thu
0,48
0,08
0,47
0,09
Summer Sale
0,31
0,46
0,31
0,46
Unenclosed porches
0,76
0,73
0,67
0,70
bán Winter
0,24
0,43
0,23
0,42
28
BẢNG II
ước tính của Real Giá nhà
một
tương tác mẫu Inte
rcept mẫu
biến
Hệ số
St
ANDARD Lỗi
Hệ
Lỗi chuẩn
b
b
liên tục
986,82 **
5,7
948,77 **
11.15
Tuổi
-3,96 **
0,28
-6,00 **
0,29
Age-squared
-0,07 **
0,03
0,06 **
0,02
Kích thước lô
-2,60
4,29
10,12 **
0.50
lô Kích squared
-0,10 **
0,01
-0,93 **
0.07
Nhà Kích
43,22 **
1,72
42,99 **
1,66
Nhà Kích-squared
-2,88 **
0,45
-2,95 **
0.43
Kích Garage
33.13 **
2,36
34,86 **
2.23
Garage Kích-squared
-23,99 **
3,52
-23,53 **
3.24
sàn
5,52 **
0,51
5,22 **
0,50
Unenclosed porches
1,62 **
0,29
1,27 **
0,28
Đính kèm porches
1,29 **
0,52
1,62 **
0,51
Lò
8.14 * *
0,41
8,12 **
0,41
điều hòa nhiệt độ
6,81 **
0,41
6,69 **
0,40
Full Bath
6,31 **
0,46
6,88 **
0,45
Phần Bath
5,67 **
0,40
5,73 **
0,39
Out Nhà
0,78
0,88
1,93 *
0,81
Pool
3,32 **
1,30
4,30 * *
1,19
Patio
2,36 **
0,49
2,48 **
0,46