Creating a Business Plan – A Guide

Creating a Business Plan – A Guide for House Flippers
by Jason Van Steenwyk on May 1, 2012Jason Van Steenwyk


The popular sayings abound: “If you fail to plan, you are planning to fail.” “Proper prior planning prevents p***-poor performance.” There are many others – and you can make up your own!

That said, too many people go into the real estate investment business without a plan. Buying a house may be the biggest house flipping business planpurchase they’ll ever make. They commit to mortgages worth many times what they earn in a year at a day job, and for some reason, too many people think they can fly by the seat of their pants. Then again, a lot of people aren’t in this business anymore.

Maybe it’s thanks to shows like “Flip This House.” But shows like that are heavily edited. They follow a flipper around for a month with a camera crew, and then edit it down to an hour of the most interesting bits: moments of conflict, drama, or key decision points. Left on the cutting room floor? Long hours of careful planning and budgeting.

Why Make a Formal Plan?

Every business needs a business plan – and the flipping side of real estate investing is no exception. In fact, because of the large amounts of money involved, flippers especially need a detailed, well-thought out business plan.

Just the act of putting your plan on paper will have important benefits:

It will crystallize your intentions – turning vague ideas into concrete specifics.
It will force you to think deeply about things you have been glossing over.
It will force you to come up with the all-important exit plan that every entrepreneur needs.
It will force you to consider ends and means – and whether you can make them meet.
It will force you to pay attention to risk management.
It will help you get the all-important “buy-in” from your spouse. If your partner isn’t fully in, it will be that much more difficult for you to make it.
It will force you to consider your strengths and confront your weaknesses as an investor.
A detailed, well-thought-out plan can also help convince others that you’re serious. If you’ve got some credit issues, for example, or if you’re trying to put a deal together and you’re a borderline case for financing, having a solid business plan can help convince a skeptical loan officer you’re serious – and that you are a safe bet for his investors’ and depositors’ hard-earned money.

Elements of a Good Business Plan

There’s no right or wrong way to put together a business plan. But according to the Small Business Association, any good plan will directly address the following subjects:

Executive Summary. This is the one-page version of your business plan. If a loan officer has time to read only one page of your plan, this should be it. It should provide an overview of your market, but be very specific about any unique advantages you can bring to the table. Keep it short: This is the 30 seconds-or-less version!

Market Analysis. This could be a summary of your targeted neighborhood or communities. You could include recent comps for the types of homes you invest in, demographic data, recent trends in real estate sales prices and volume, and any longer-term issues such as gentrification, planned development in the area, etc. Why is this area such an attractive investment?

Flipper Description. Tell your lender, investor, or other prospective stakeholder about yourself and your business. This is where you can go into greater detail about your unique competitive advantages. What sets you apart from other investors? Lay it out here!

Organization and Management. How are you organized? Are you a sole proprietor? Partnership? S-corporation? C-corporation? Limited liability corporation? Consider carefully, because the business entity you select can have a big effect on your ability in the future to attract investors, raise capital, and protect yourself and your assets from lawsuits.

This is the place to include a brief bio of yourself, any partners you have, and other principals or key individuals in your business. If it’s just you, so far, that’s fine. If you don’t have a lot of experience, you may want to recruit a partner or backer with a bio with a bit more gravitas. Their presence can help attract capital, you can benefit from their experience and knowledge and they can benefit from your energy.

Marketing and Sales Management. As a flipper, you have two primary functions: Buy property low and sell property high. This section of your business plan should address both: How will you find properties to buy? How will you close the deal? And how will you prep houses for sale, and to whom? Where are your markets, where you can talk to buyers and sellers on a favorable basis? And what systems will you create to make the process as smooth and replicable as possible?

Tip: Include a section on social media marketing, advises Rieva Lesonsky, CEO of GrowBiz Media, a media consultancy. From a property-flippers point of view, a good social media presence can help you build top-of-mind awareness among your own all-important network of contacts. When one of them knows someone who needs to sell or buy a home quickly, chances are good your name will come up.

Service or Product Line. Do you plan to concentrate on any specific segment? Duplexes? Condos? Single family homes? Spell it out, along with whatever benefits your investment will bring to the people in your market.

Funding Request. This is where you get specific for your lender, equity partner or other third party. How much money do you need to invest it? Why? What will you do with it? Remember – all lenders worry about safety of principal above everything else. Address this issue prominently: How will you pay the loan back? What collateral is offered and what is its fair market value?

Spell out how much of your own money is in the deal as well. This leads directly to a discussion of loan-to-value ratios – a vital measure of the lender’s risk exposure.

Financial Projections. For you, just starting out, this should be a realistic, quarter-by-quarter and year-by-year analysis of your expected future cash flows and expenditures. When applying for financing for a specific property, or an equity partner for a specific opportunity, you may consider amending this to focus on just that one project.

Be honest with yourself and be detailed. After all, you know the old saying: “Garbage in, garbage out!”

Appendixes. This is the place to put your supporting documents. Examples include copies of leases, recent financial statements, bank statements, deeds, and anything else a lender or potential equity partner may require to make an informed decision about whether to get involved with your project.

Kết quả (Việt) 1:

Tạo ra một kế hoạch kinh doanh-một hướng dẫn cho nhà chân chèobởi Jason Van Steenwyk ngày 01 tháng 5, 2012Jason Van SteenwykCó rất nhiều câu nói nổi tiếng: "Nếu bạn không có kế hoạch, bạn đang có kế hoạch thất bại." "Trước khi đúng kế hoạch ngăn ngừa p ***-hiệu suất kém." Có rất nhiều người khác- và bạn có thể làm tăng của riêng bạn!Điều đó nói rằng, quá nhiều người đi vào kinh doanh đầu tư bất động sản mà không có một kế hoạch. Mua một ngôi nhà có thể là lớn nhất nhà flipping kinh doanh planpurchase họ sẽ bao giờ làm cho. Họ cam kết các thế chấp có giá trị nhiều lần những gì họ kiếm được trong một năm tại một công việc, và cho một số lý do, quá nhiều người nghĩ rằng họ có thể bay do chỗ quần của mình. Sau đó, một lần nữa, rất nhiều người dân không trong kinh doanh này nữa.Có lẽ đó là nhờ cho thấy như "Flip căn nhà này." Nhưng cho thấy như vậy rất nhiều được chỉnh sửa. Họ theo một flipper xung quanh cho một tháng với một phi hành đoàn máy ảnh, và sau đó chỉnh sửa nó xuống đến một giờ của các bit thú vị nhất: những khoảnh khắc của cuộc xung đột, phim truyền hình, hoặc quyết định quan trọng điểm. Còn lại trên sàn phòng cắt? Long giờ cẩn thận kế hoạch và ngân sách.Tại sao làm cho một kế hoạch chính thức?Mỗi doanh nghiệp cần một kế hoạch kinh doanh- và phía flipping bất động sản đầu tư là không có ngoại lệ. Trong thực tế, bởi vì số lượng lớn tiền tham gia, chân chèo đặc biệt cần một kế hoạch chi tiết, cũng như suy nghĩ trong kinh doanh.Chỉ là hành động của việc đưa kế hoạch của bạn trên giấy sẽ có lợi ích quan trọng:Nó sẽ tinh ý định của bạn-chuyển ý tưởng mơ hồ vào chi tiết cụ thể cụ thể.Nó sẽ buộc bạn phải suy nghĩ sâu sắc về những điều bạn có glossing trên.Nó sẽ buộc bạn phải đi lên với kế hoạch quan trọng lối ra mỗi doanh nhân cần.Nó sẽ buộc bạn phải xem xét kết thúc và có nghĩa là- và cho dù bạn có thể làm cho họ đáp ứng.Nó sẽ buộc bạn phải chú ý đến quản lý rủi ro.Nó sẽ giúp bạn có được quan trọng "mua-in" từ vợ/chồng của bạn. Nếu đối tác của bạn không phải là hoàn toàn tại, nó sẽ là rằng nhiều khó khăn cho bạn để làm cho nó.Nó sẽ buộc bạn phải xem xét các thế mạnh của bạn và đối đầu với những điểm yếu của bạn như là một nhà đầu tư.Một kế hoạch chi tiết, cũng-nghĩ-ra cũng có thể giúp thuyết phục những người khác rằng bạn đang nghiêm trọng. Nếu bạn đã có một số vấn đề tín dụng, ví dụ, hoặc nếu bạn đang cố gắng để đặt một thỏa thuận với nhau và bạn là một trường hợp đường biên giới về tài chính, có một kế hoạch kinh doanh rắn có thể giúp thuyết phục một sĩ quan hoài nghi cho vay bạn đang nghiêm trọng- và rằng bạn là một cược an toàn cho nhà đầu tư và người gửi tiền của mình cứng kiếm được tiền.Các yếu tố của một kế hoạch kinh doanh tốtKhông còn đúng hay sai cách để đặt cùng một kế hoạch kinh doanh. Tuy nhiên, theo Hiệp hội doanh nghiệp nhỏ, bất kỳ kế hoạch tốt sẽ trực tiếp địa chỉ các đối tượng sau đây:Tóm tắt. Đây là phiên bản một trang của kế hoạch kinh doanh của bạn. Nếu một nhân viên cho vay có thời gian để đọc một trang của kế hoạch của bạn, điều này nên là nó. Nó nên cung cấp một tổng quan về thị trường của bạn, nhưng rất cụ thể về bất kỳ lợi thế duy nhất bạn có thể mang đến bảng. Giữ nó ngắn: đây là phiên bản 30 giây hoặc ít hơn!Phân tích thị trường. Điều này có thể là một bản tóm tắt của khu vực được nhắm mục tiêu hoặc cộng đồng của bạn. Bạn có thể bao gồm tại comps cho loại nhà bạn đầu tư vào, dữ liệu nhân khẩu học, các xu hướng gần đây trong bất động sản bán hàng giá và khối lượng, và bất kỳ các vấn đề lâu dài như dời, kế hoạch phát triển trong khu vực, vv. Tại sao là khu vực này những đầu tư hấp dẫn?Mô tả flipper. Nói cho người cho vay của bạn, nhà đầu tư, hoặc bên liên quan tiềm năng về bản thân và doanh nghiệp của bạn. Đây là nơi bạn có thể đi vào chi tiết hơn về lợi thế cạnh tranh duy nhất của bạn. Những gì bạn đặt ngoài nhà đầu tư khác? Lay nó ra ở đây!Tổ chức và quản lý. Làm thế nào bạn được tổ chức? Bạn có phải là một sở hữu duy nhất? Quan hệ đối tác? S-Tổng công ty? C-Tổng công ty? Công ty trách nhiệm hữu hạn? Xem xét cẩn thận, bởi vì tổ chức kinh doanh bạn chọn có thể có một ảnh hưởng lớn trên khả năng của bạn trong tương lai để thu hút nhà đầu tư, huy động vốn và bảo vệ chính mình và tài sản của bạn từ vụ kiện.Đây là nơi để bao gồm một sinh học ngắn của mình, bất kỳ đối tác bạn có, và hiệu trưởng khác hoặc cá nhân chủ chốt trong kinh doanh của bạn. Nếu nó chỉ là bạn, cho đến nay, đó là tốt. Nếu bạn không có nhiều kinh nghiệm, bạn có thể tuyển dụng một đối tác hoặc backer với một sinh học với một chút thêm gravitas. Sự hiện diện của họ có thể giúp thu hút vốn đầu tư, bạn có thể hưởng lợi từ kinh nghiệm của họ và kiến thức và họ có thể hưởng lợi từ năng lượng của bạn.Quản lý tiếp thị và bán hàng. Như một flipper, bạn có hai chức năng chính: mua bất động sản thấp và bán bất động sản cao. Phần này của kế hoạch kinh doanh của bạn nên giải quyết cả hai: làm thế nào bạn sẽ tìm thấy tài sản để mua? Làm thế nào bạn sẽ đóng đối phó? Và làm thế nào bạn sẽ chuẩn bị nhà để bán, và cho ai? Thị trường của bạn, nơi bạn có thể nói chuyện với người mua và người bán trên một cơ sở thuận lợi ở đâu? Và hệ thống những gì bạn sẽ tạo ra để làm cho quá trình mịn và nhân rộng nhất có thể?Mẹo: Bao gồm một phần vào xã hội truyền thông tiếp thị, tư vấn Rieva Lesonsky, CEO của GrowBiz Media, một phương tiện truyền thông tư vấn. Từ một điểm bất động sản-chân chèo của xem, một sự hiện diện phương tiện truyền thông xã hội tốt có thể giúp bạn xây dựng top of mind nhận thức trong số các mạng riêng của bạn quan trọng của địa chỉ liên lạc. Khi một trong số họ biết người nào đó cần phải bán hoặc mua một ngôi nhà một cách nhanh chóng, rất có thể là tốt tên của bạn sẽ đi lên.Dịch vụ hoặc sản phẩm dòng. Bạn có kế hoạch để tập trung vào bất kỳ phân đoạn cụ thể? Hai hộ? Căn hộ? Nhà gia đình đơn? Chính tả nó ra, cùng với bất kỳ lợi ích đầu tư của bạn sẽ mang lại cho người dân trong thị trường của bạn.Tài trợ yêu cầu. Đây là nơi mà bạn nhận được cụ thể cho người cho vay của bạn, đối tác vốn chủ sở hữu hoặc bên thứ ba khác. Bao nhiêu tiền bạn cần phải đầu tư? Tại sao? Bạn sẽ làm gì với nó? Hãy nhớ-tất cả cho vay lo lắng về sự an toàn của các hiệu trưởng ở trên mọi thứ khác. Giải quyết vấn đề này nổi bật: làm thế nào bạn sẽ trả các khoản cho vay trở lại? Những gì tài sản thế chấp được cung cấp và giá trị thị trường của nó công bằng là gì?Chính tả ra bao nhiêu tiền riêng của bạn là trong thỏa thuận này là tốt. Điều này dẫn trực tiếp đến một cuộc thảo luận của tỷ lệ cho vay để giá trị-một biện pháp quan trọng của người cho vay rủi ro tiếp xúc.Tài chính dự. Cho bạn, chỉ cần bắt đầu ra, điều này nên là một thực tế, khu phố của khu phố và từng năm phân tích dòng tiền dự kiến trong tương lai và chi tiêu của bạn. Khi nộp đơn xin tài trợ cho một tài sản cụ thể, hoặc một đối tác vốn chủ sở hữu một cơ hội cụ thể, bạn có thể xem xét việc sửa đổi này để tập trung vào chỉ là một dự án.Hãy trung thực với chính mình và được chi tiết. Sau khi tất cả, bạn biết cũ nói rằng: "Rác trong, rác ra!"Appendixes. Đây là nơi để đặt tài liệu hỗ trợ của bạn. Ví dụ bao gồm các bản sao của cho thuê, tại báo cáo tài chính, báo cáo ngân hàng, hành động, và bất cứ điều gì khác mà một người cho vay hoặc các đối tác vốn chủ sở hữu tiềm năng có thể yêu cầu để làm cho một quyết định thông báo về việc tham gia với dự án của bạn.

Kết quả (Việt) 2:

Tạo ra một kế hoạch kinh doanh - Hướng dẫn cho Nhà Flippers
bởi Jason Van Steenwyk vào ngày 01 tháng 5, 2012Jason Văn Steenwyk Các câu nói phổ biến rất nhiều: ". Nếu bạn không có kế hoạch, bạn đang có kế hoạch để thất bại" "lập kế hoạch trước khi hợp để phòng ngừa p *** - hiệu suất kém "Có rất nhiều người khác -. và bạn có thể tạo theo ý bạn! Điều đó nói rằng, có quá nhiều người đi vào đầu tư kinh doanh bất động sản mà không có một kế hoạch. Mua nhà có thể là planpurchase kinh doanh nhà lật lớn nhất mà họ có bao giờ thực hiện. Họ cam kết thế chấp có giá trị nhiều lần những gì họ kiếm được trong một năm tại một công việc ngày, và đối với một số lý do, quá nhiều người nghĩ rằng họ có thể bay khỏi đũng quần của họ. Sau đó, một lần nữa, rất nhiều người không phải là kinh doanh này nữa. Có lẽ đó là nhờ vào các show như "Flip nhà này." Nhưng hình như được chỉnh sửa nhiều. Họ theo một flipper khoảng một tháng với một phi hành đoàn máy ảnh, và sau đó chỉnh sửa nó xuống đến một giờ của các bit thú vị nhất: những khoảnh khắc của cuộc xung đột, kịch, hoặc các điểm quyết định quan trọng. Còn lại trên sàn phòng cắt? . Giờ lập kế hoạch cẩn thận và lập ngân sách ? Tại sao Lập một kế hoạch chính thức Mỗi doanh nghiệp cần một kế hoạch kinh doanh - và các bên lật sách về đầu tư bất động sản là không có ngoại lệ. . Trong thực tế, vì những số tiền lớn tham gia, đặc biệt là cần một chân chèo, cũng nghĩ ra kế hoạch kinh doanh chi tiết Chỉ cần các hành động của việc đưa kế hoạch của bạn trên giấy sẽ có những lợi ích quan trọng: Nó sẽ kết tinh ý định của bạn - biến ý tưởng mơ hồ vào bê tông . chi tiết cụ thể sẽ buộc bạn phải suy nghĩ sâu sắc về những điều bạn đã được glossing hơn. Nó sẽ buộc bạn phải đi lên với những kế hoạch thoát hết sức quan trọng mà mọi nhu cầu của doanh nghiệp. Nó sẽ buộc bạn phải xem xét kết thúc và có nghĩa là - và liệu bạn có thể làm cho họ gặp nhau. Nó sẽ buộc bạn phải chú ý đến quản lý rủi ro. Nó sẽ giúp bạn có được tất cả quan trọng "mua-in" từ người phối ngẫu của bạn. Nếu đối tác của bạn không phải là đủ, nó sẽ có nhiều khó khăn cho bạn để làm cho nó. Nó sẽ buộc bạn phải xem xét những điểm mạnh của bạn và đối đầu với những điểm yếu của bạn như là một nhà đầu tư. Một chi tiết, kế hoạch cũng suy nghĩ ra cũng có thể giúp thuyết phục người khác rằng bạn nghiêm túc. Nếu bạn đã có một số vấn đề tín dụng, ví dụ, hoặc nếu bạn đang cố gắng đưa một thỏa thuận với nhau và bạn là một trường hợp đường biên giới để tài trợ, có một kế hoạch kinh doanh vững chắc có thể giúp thuyết phục một nhân viên cho vay hoài nghi bạn nghiêm túc - và rằng bạn là một cược an toàn cho các nhà đầu tư của mình và gửi tiền khó kiếm được tiền. Các yếu tố của một kế hoạch kinh doanh tốt Không có đúng hay sai để đặt cùng một kế hoạch kinh doanh. Tuy nhiên, theo Hiệp hội doanh nghiệp nhỏ, bất kỳ kế hoạch tốt sẽ trực tiếp giải quyết các đối tượng sau: Tóm tắt. Đây là phiên bản một trang của kế hoạch kinh doanh của bạn. Nếu một nhân viên cho vay có thời gian để đọc một trang của kế hoạch của bạn, điều này nên được nó. Nó sẽ cung cấp một cái nhìn tổng quan về thị trường, nhưng rất cụ thể về bất kỳ lợi thế duy nhất bạn có thể mang đến cho bảng. Giữ nó ngắn: Đây là 30 giây hoặc ít hơn phiên bản! Phân tích thị trường. Đây có thể là một bản tóm tắt của khu phố hoặc cộng đồng mục tiêu của bạn. Bạn có thể bao gồm comps gần đây đối với các loại nhà bạn đầu tư vào, dữ liệu nhân khẩu học, các xu hướng gần đây của giá bán bất động sản và khối lượng, và các vấn đề dài hạn như chỉnh trang đô thị, quy hoạch phát triển trong khu vực, vv Tại sao là khu vực này chẳng hạn một đầu tư hấp dẫn? Flipper Description. Nói với người cho vay, đầu tư, hoặc các cổ đông tiềm năng khác về bản thân và doanh nghiệp của bạn. Đây là nơi bạn có thể đi vào chi tiết hơn về những lợi thế cạnh tranh độc đáo của bạn. Điều gì khiến bạn khác biệt với các nhà đầu tư khác? Đẻ nó ra đây! Tổ chức và quản lý. Làm thế nào bạn có tổ chức? Bạn có phải là chủ sở hữu duy nhất? Quan hệ đối tác? S-Tổng công ty? C-công ty? Công ty trách nhiệm hữu hạn? Hãy xem xét một cách cẩn thận, bởi vì các thực thể kinh doanh mà bạn chọn có thể có một ảnh hưởng lớn đến khả năng của bạn trong tương lai để thu hút các nhà đầu tư, huy động vốn, và bảo vệ bản thân và tài sản của bạn từ các vụ kiện. Đây là nơi để bao gồm sinh học ngắn gọn về bản thân mình, bất kỳ đối tác bạn có, và hiệu trưởng khác hoặc cá nhân chủ chốt trong doanh nghiệp của bạn. Nếu nó chỉ là bạn, cho đến nay, đó là tốt. Nếu bạn không có nhiều kinh nghiệm, bạn có thể muốn tuyển dụng một người bạn hoặc người hậu thuẫn với một sinh học với nhiều hơn một chút trang trọng. Sự hiện diện của họ có thể giúp thu hút vốn, bạn có thể được hưởng lợi từ kinh nghiệm và kiến thức của họ và họ có thể được hưởng lợi từ năng lượng. Của bạn Tiếp thị và bán hàng Quản lý. Như một flipper, bạn có hai chức năng chính: Mua tài sản thấp và bán cao bất động sản. Phần này của kế hoạch kinh doanh của bạn phải đảm bảo cả: Làm thế nào bạn sẽ tìm thấy tài sản để mua? Làm thế nào bạn sẽ đóng đối phó? Và bạn sẽ chuẩn bị nhà ở để bán, và cho ai như thế nào? Đâu là thị trường của bạn, nơi bạn có thể nói chuyện với người mua và người bán trên cơ sở thuận lợi? Và những gì hệ thống, bạn sẽ tạo ra để làm cho quá trình làm mịn và có thể nhân rộng càng tốt? Mẹo: Bao gồm một phần về truyền thông xã hội tiếp thị, tư vấn cho Rieva Lesonsky, Giám đốc điều hành của GrowBiz Media, một tư vấn truyền thông. Từ một điểm bất động sản-chân chèo của xem, một sự hiện diện phương tiện truyền thông xã hội tốt có thể giúp bạn xây dựng top-of-mind nhận thức trong mạng hết sức quan trọng của các số liên lạc. Khi một trong số họ biết những người cần bán hoặc mua nhà nhanh chóng, rất có tên của bạn sẽ đi lên. Dịch vụ hoặc sản phẩm Line. Bạn có kế hoạch để tập trung vào bất kỳ phân đoạn cụ thể? Song lập? Condos? Ngôi nhà duy nhất trong gia đình? Vần ra, cùng với bất cứ điều gì có lợi cho đầu tư của bạn sẽ mang lại cho người dân trong thị trường. Bạn tài trợ Request. Đây là nơi bạn có được cụ thể cho vay của bạn, đối tác cổ phần hoặc bên thứ ba khác. Bao nhiêu tiền bạn cần đầu tư không? Tại Sao? Bạn sẽ làm gì với nó? Hãy nhớ - tất cả những người cho vay phải lo lắng về sự an toàn của chính trên mọi thứ khác. Giải quyết vấn đề này nổi bật: Làm thế nào bạn sẽ trả lại tiền vay? Tài sản thế chấp gì được cung cấp và giá trị thị trường của nó là gì? Spell ra bao nhiêu tiền của mình là trong thỏa thuận này là tốt. Điều này trực tiếp dẫn đến một cuộc thảo luận về tỷ lệ nợ-giá trị - một biện pháp quan trọng của nguy cơ rủi ro của người cho vay. Dự báo tài chính. Đối với bạn, chỉ là bắt đầu, đây phải là một thực tế, quý-by-quý và năm-by-năm phân tích các dòng tiền mặt của bạn dự kiến trong tương lai và chi tiêu. Khi áp dụng để tài trợ cho một tài sản cụ thể, hoặc một đối tác góp vốn đối với một cơ hội cụ thể, bạn có thể xem xét việc sửa đổi này tập trung vào chỉ là một dự án. Hãy trung thực với chính mình và được chi tiết. Sau khi tất cả, bạn biết nói cũ: "Garbage, rác thải ra!" Phụ lục. Đây là nơi để đưa các tài liệu hỗ trợ của bạn. Ví dụ như bản sao của hợp đồng cho thuê, báo cáo tài chính gần đây, báo cáo ngân hàng, việc làm, và bất cứ điều gì khác một người cho vay hoặc vốn chủ sở hữu đối tác tiềm năng có thể yêu cầu để thực hiện một quyết định về việc có nên tham gia với dự án của bạn.