This is because it will most direct

This is because it will most directly impact currencies with dollar or basket based pegs which will see interest rates dragged upwards in parallel with the dollar, most notably the Hong Kong and Singapore dollars, according to international real estate firm Knight Frank

In a new analysis report it explains that in both of these markets residential properties have benefited from cheap credit over the last few years. ‘Holding everything else equal, an increase in interest rates will have a dampening effect on these two global cities as the cost of debt increases. We could see sales volumes compromised as new purchasers see mortgage rates rise, and the attraction of property as an investment recede slightly,’ it says.

‘However, cooling measures that we have seen put in place in both Hong Kong and Singapore could counter balance these impacts. The measures provide policy makers with the opportunity to try and re-inflate demand if market corrections prove too much. A reversal or softening of some of these temporary policies could therefore be a very real possibility,’ it adds.

The report also points out that in terms of the net impact on pricing, house prices are not only influenced by interest rates, but also by fundamentals and other factors. ‘Economic performance, existing and upcoming supply and policy changes will have a bigger impact on house prices than changes in interest rates alone,’ it says.

‘If the fragile global economic situation continues, hard income yielding assets such as property will continue to do well; on the other hand, if the global recovery gains pace, property will again benefit from growth,’ it adds.

In emerging Asia, although less impacted directly by rising interest rates in the US, further capital outflows could put pressure on domestic economies and therefore residential property prices. Domestic economic performance will therefore be the key set of indicators to monitor, it also points out.

The report explains that commercial property investors tend to be more sophisticated than typical individual residential investors and it is likely that the prospect of a number of interest rate hikes will have already been modelled and priced in by the major players in the market.

‘The short term impact is therefore unlikely to be significant, although pricing could be impacted especially if we see a number of interest rate hikes next year,’ it continues.

It also explains that the sheer weight of capital that continues to target global cities around the world has compressed prime yields to historic lows in many markets and as the cost of debt increases, spreads between property yields and debt will be squeezed.

‘Over time, the resulting impact could lead to some upward pressure on yields and a re-focussing on rental growth, which will mean that cities with strong performing economies and employment markets will be best positioned going forward,’ it adds.

And it states that while the pace of interest rate rises in the US are still difficult to determine, higher global interest rates will begin to put upward pressure on cap rates as the cost of debt rises. In this scenario, one important consideration is what rental growth an investor would have to receive to maintain a specific internal rate of return (IRR).

The graph illustrates this, showing the rental growth required to maintain an assumed IRR target of 10%, given various entry cap rates and a range of cap rate increases.

‘Given the trend to allocate a larger share of investment portfolio to real estate, it remains to be seen how yields will react. However, if yields do decompress, investors would require significantly higher rental growth to maintain their return targets,’ the report concludes.

Kết quả (Việt) 1:

Điều này là bởi vì nó đặt trực tiếp sẽ ảnh hưởng đến đơn vị tiền tệ với đồng đô la hoặc giỏ dựa chốt sẽ thấy mức lãi suất kéo lên trên song song với đồng đô la, đặc biệt là Hong Kong và Singapore đô la, theo quốc tế bất động sản công ty Knight FrankTrong một báo cáo phân tích mới, nó giải thích rằng trong cả hai của các thị trường tài sản dân cư đã hưởng lợi từ giá rẻ tín dụng trong vài năm qua. ' Đang nắm giữ tất cả mọi thứ khác bằng nhau, sự gia tăng trong tỷ lệ lãi suất sẽ có một ảnh hưởng tính những hai thành phố toàn cầu như chi phí gia tăng nợ. Chúng tôi có thể nhìn thấy bán hàng khối lượng bị tổn hại như mới người mua thấy tỷ giá thế chấp tăng lên, và sự hấp dẫn của bất động sản như đầu tư đi xa một chút,' nó nói.' Tuy nhiên, làm mát các biện pháp mà chúng tôi đã thấy đặt ở vị trí trong cả hai Hong Kong và Singapore số lượt truy cập có thể cân bằng các tác động. Các biện pháp cung cấp cho các nhà hoạch định chính sách với cơ hội để thử và lại làm tăng nhu cầu nếu thị trường chỉnh chứng minh quá nhiều. Một đảo ngược hoặc làm mềm một số của các chính sách này tạm thời có thể do đó là một khả năng rất thực tế,' nó cho biết thêm.Báo cáo cũng chỉ ra rằng trong điều khoản của tác động ròng về giá cả, giá nhà được không chỉ bị ảnh hưởng bởi mức lãi suất, mà còn bởi các nguyên tắc cơ bản và các yếu tố khác. "Hiệu quả kinh tế, hiện tại và sắp tới cung cấp và thay đổi chính sách sẽ có tác động lớn hơn giá nhà hơn so với những thay đổi trong tỷ lệ lãi suất một mình," nó nói.' Nếu tình hình kinh tế toàn cầu dễ vỡ vẫn tiếp tục, khó thu nhập năng suất tài sản như bất động sản sẽ tiếp tục làm tốt; mặt khác, nếu việc thu hồi toàn cầu tăng tốc độ, bất động sản sẽ một lần nữa hưởng lợi từ sự tăng trưởng,' nó cho biết thêm.Ở Châu á đang nổi lên, mặc dù ít ảnh hưởng trực tiếp bởi tăng lãi suất tại Mỹ, hơn nữa ra vốn có thể đặt áp lực lên nền kinh tế trong nước và giá bất động sản dân cư vì vậy. Hoạt động kinh tế trong nước do đó sẽ là các thiết lập quan trọng của các chỉ số để theo dõi, nó cũng chỉ ra.Báo cáo giải thích rằng các nhà đầu tư bất động sản thương mại có xu hướng phức tạp hơn so với điển hình cá nhân nhà đầu tư khu dân cư và có khả năng rằng khách hàng tiềm năng của một số tỷ lệ lãi suất tăng vọt sẽ đã được mô hình và giá của các cầu thủ lớn trong thị trường.'Tác động ngắn hạn là do đó dường như không được đáng kể, mặc dù giá cả có thể bị ảnh hưởng đặc biệt là nếu chúng tôi thấy một số tỷ lệ lãi suất tăng vọt vào năm tới,' nó vẫn tiếp tục.Nó cũng giải thích rằng trọng lượng tuyệt của thủ đô mà vẫn tiếp tục để nhắm mục tiêu các thành phố toàn cầu trên toàn thế giới đã nén các sản lượng nguyên tố để các mức thấp lịch sử trong thị trường nhiều và như chi phí của nợ tăng, sự chênh lệch giữa sản lượng tài sản và nợ sẽ được vắt.'Theo thời gian, kết quả tác động có thể dẫn đến một số áp lực trở lên trên sản lượng và một tái tập trung vào sự phát triển cho thuê, sẽ có nghĩa là các thành phố với nền kinh tế thực hiện mạnh mẽ và thị trường việc làm sẽ là tốt nhất vị trí đi về phía trước,' nó cho biết thêm.Và nó nói rằng trong khi tốc độ của lãi suất tăng ở Mỹ được vẫn còn khó khăn để xác định mức lãi suất cao toàn cầu sẽ bắt đầu để gây áp lực trở lên trên nắp tỷ giá như chi phí của nợ tăng. Trong trường hợp này, một xem xét quan trọng là những gì phát triển thuê một nhà đầu tư đã có thể nhận được để duy trì một tỉ lệ nội bộ của return (IRR).Biểu đồ minh họa điều này, Đang hiển thị sự phát triển thuê yêu cầu duy trì một mục tiêu IRR giả định là 10%, được đưa ra các mục nhập cap tỷ giá và một loạt các cap tốc độ tăng.' Cho xu hướng cấp phát một phần lớn hơn của danh mục đầu tư vào bất động sản, nó vẫn còn để được nhìn thấy cách sản lượng sẽ phản ứng. Tuy nhiên, nếu sản lượng giải nén, nhà đầu tư sẽ yêu cầu tăng trưởng cho thuê cao hơn đáng kể để duy trì mục tiêu trở lại của họ,' báo cáo kết luận.

Kết quả (Việt) 2:

Điều này là bởi vì nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp nhất tiền tệ với chốt đô la hoặc giỏ dựa trong đó sẽ thấy lãi suất kéo lên song song với đồng đô la, đáng kể nhất là đô la Hồng Kông và Singapore, theo công ty bất động sản quốc tế Knight Frank Trong một báo cáo phân tích mới nó giải thích rằng trong cả hai thị trường bất động sản khu dân cư đã được hưởng lợi từ tín dụng giá rẻ trong vài năm qua. 'Giữ mọi thứ khác bằng nhau, việc tăng lãi suất sẽ có tác động xấu lên hai thành phố toàn cầu như các chi phí vốn giảm. Chúng ta có thể thấy khối lượng bán hàng bị tổn thương như người mua mới nhìn thấy lãi suất thế chấp tăng lên, và thu hút các tài sản như là một rút đầu tư một chút, "nó nói." Tuy nhiên, biện pháp làm mát mà chúng ta đã thấy đưa ra ở cả Hồng Kông và Singapore có thể chống lại sự cân bằng những tác động này. Các biện pháp cung cấp cho các nhà hoạch định chính sách với các cơ hội để thử và đang thổi phồng quá mức nhu cầu nếu thị trường tiếp chứng minh quá nhiều. Một sự đảo ngược hoặc làm mềm của một số các chính sách tạm thời do đó có thể là một khả năng rất thực tế, "nó nói thêm. Báo cáo cũng chỉ ra rằng về mặt tác động ròng về giá cả, giá nhà không chỉ chịu ảnh hưởng của lãi suất, mà còn bởi nguyên tắc cơ bản và các yếu tố khác. 'Hiệu suất kinh tế, cung cấp và chính sách thay đổi hiện tại và sắp tới sẽ có một tác động lớn hơn giá nhà so với thay đổi lãi suất một mình, "nó nói." Nếu tình hình kinh tế toàn cầu mong manh vẫn tiếp tục, tài sản thu nhập năng suất cứng như bất động sản sẽ tiếp tục làm giếng; Mặt khác, nếu các lợi ích phục hồi toàn cầu tốc độ, bất động sản sẽ lại được hưởng lợi từ sự tăng trưởng, "nó nói thêm. Trong trường mới nổi châu Á, mặc dù ít bị tác động trực tiếp của tăng lãi suất ở Mỹ, luồng vốn hơn nữa có thể gây áp lực lên nền kinh tế trong nước và do đó giá bất động sản nhà ở. Do đó hiệu quả kinh tế trong nước sẽ là bộ quan trọng của các chỉ số theo dõi, nó cũng chỉ ra. Báo cáo giải thích rằng các nhà đầu tư bất động sản thương mại có xu hướng phức tạp hơn nhiều so với các nhà đầu tư khu dân cư, cá nhân điển hình và có khả năng là các khách hàng tiềm năng của một số tăng lãi suất sẽ đã được mô hình hóa và định giá bằng bởi các cầu thủ lớn trên thị trường. "Các tác động ngắn hạn là do đó khó có thể là đáng kể, mặc dù giá cả có thể bị ảnh hưởng đặc biệt là nếu chúng ta thấy một số lãi suất tăng vọt trong năm tới," nó tiếp tục. Nó cũng giải thích rằng trọng lượng tuyệt đối của vốn mà vẫn tiếp tục nhắm mục tiêu các thành phố toàn cầu trên toàn thế giới đã nén sản lượng nguyên tố với mức thấp lịch sử ở nhiều thị trường và như các chi phí vốn giảm, lây lan giữa sản lượng tài sản và nợ sẽ được vắt. "Theo thời gian, tác động kết quả có thể dẫn đến một số áp lực lên lãi suất và tái tập trung vào tăng trưởng cho thuê, trong đó sẽ có nghĩa là thành phố có mạnh mẽ nền kinh tế thực hiện và thị trường việc làm sẽ được vị trí tốt nhất đi về phía trước, "nó nói thêm. Và nó nói rằng trong khi tốc độ của lãi suất gia tăng ở Mỹ vẫn còn khó khăn để xác định, lãi suất toàn cầu cao hơn sẽ bắt đầu gây áp lực lên lãi nắp như chi phí tăng nợ. Trong kịch bản này, một trong những yếu tố quan trọng là những gì tăng giá thuê một nhà đầu tư sẽ phải nhận được để duy trì một tỷ lệ nội bộ cụ thể (IRR). Đồ thị minh họa điều này, cho thấy sự tăng trưởng thuê phải duy trì một mục tiêu IRR giả định là 10%, được đưa ra Tỷ lệ vốn hóa nhập khác nhau và một loạt các trần lãi suất tăng. "Với xu hướng phân bổ một phần lớn hơn trong danh mục đầu tư bất động sản, nó vẫn còn để được nhìn thấy như thế nào năng suất sẽ phản ứng. Tuy nhiên, nếu sản lượng không giải nén, các nhà đầu tư sẽ yêu cầu tăng giá thuê cao hơn đáng kể để duy trì mục tiêu trở lại của họ, "báo cáo kết luận.