The consequence of a lease being he

The consequence of a lease being held to be of uncertain duration is that the lease
is void. However, if the tenant has already taken possession under the void lease, he
will acquire by operation of law either a legal periodic tenancy (if rent was paid) or a
tenancy at will. Consequently, the landlord (and the tenant) will be entitled to bring
the relationship to an end immediately, by serving the appropriate notice to quit if it
is a periodic tenancy, or by merely notifying the other party if it is a tenancy at will.
If, on the other hand, the lease was a periodic tenancy to start with, but there is a
fetter on the right to terminate by notice to quit which postpones the right for an
uncertain duration, the fetter will be void but the lease itself will be valid. Again, the
effect will be that either party can take immediate steps to terminate by giving the
appropriate notice to quit.
In both cases, the clearly expressed intentions of the parties will be defeated.
Their intentions would in many cases be effectuated if, instead of this rigid,
complex certainty rule, we adopted the more general, flexible rule that the duration
of a lease must be measured by reference to the happening of an objectively
ascertainable future event, so that, when that event occurs, it is clear to both parties
that it has done so. Why then have we adopted the rigid, complex rule?
The majority in the House of Lords in Prudential expressed distaste for the
complex rule and opted for it only in order to avoid upsetting long-established
property relationships. The minority gave it more positive support. Part of their
motivation appears to have been a desire to produce a formulation of the rule that
accommodates not only fixed-term leases but also periodic tenancies, tenancies at
will and tenancies at sufferance. The complex rule achieves this, although it is not
wholly clear why such uniformity is thought necessary. In addition to this, however,
those positively in favour of the rigid, complex rule also clearly considered
that the general, flexible rule was inherently objectionable.
In order to evaluate these objections, it is useful to look more closely at the sorts
of future events which might be used to measure the duration of a lease:
1 Some future events have the twin characteristics of inevitability and predictability –
they must occur, and we know in advance when that will be. However, it is difficult to
think of any future event that falls into this category apart from a specified future
date (1 July 2015) or the end of a specified period of time (10 years from today).
There can be no objection on the grounds of certainty of duration either to a fixedterm
lease which is to last until such an event, or to a periodic tenancy in which the
right to terminate by notice to quit is postponed until the happening of such an
event, and such leases are indeed valid under the Prudential test and under any
reasonably conceivable alternative test.
2 There are other events which are inevitable but we do not know in advance when they
will occur. Most, if not all, of these refer in one way or another to the life of some
person or thing – for example, a lease granted to you ‘until the death of your aunt’, or
perhaps ‘until your aunt ceases to be employed by’ the landlord, or ‘for so long as you
622 Property Law
Downloaded from Cambridge Books Online by IP 137.132.123.69 on Sat Aug 30 04:36:47 BST 2014.
http://dx.doi.org/10.1017/CBO9781139051941.018
Cambridge Books Online © Cambridge University Press, 2014
remain the registered owner’ of some specified chattel, such as a ship, which has a
limited lifespan, or a lease to an existing tenant of premises adjoining his existing
premises ‘for so long as you remain tenant of your existing premises’. Following
Prudential, a lease for such a duration is void (as is a fetter on the right to terminate a
periodic tenancy until the happening of such an event). It is difficult to see why this
should be the case. At any given point in time the parties know where they stand, and
so do all third parties. There is no possibility of the limitation in the lease operating in
any way which is contrary to the intentions or expectations of the parties – the
uncertainty as to the end date, and the precise perimeters of the uncertainty, are patent
from the outset. It is not at all difficult to think of plausible reasons why the parties
might want to link the duration of their relationship to such an event. What possible
objections can there be to permitting them to do so?
3 Those first two categories of inevitable event must be distinguished from events which
may never happen, which raise additional problems. There are distinguishable subcategories
here as well. There are some future events which are due to happen on a
specific date, but which might just end up happening earlier or later, or perhaps even
never happening at all. As examples, take a lease of training facilities granted to an
athletics team ‘until the start of the next Olympic Games’, or a flat let to a law student
‘until the end of your LLB course’. Such a lease is void under the Prudential test
(consider why). As in the previous category, there are plausible reasons why the parties
might want to link their relationship to such an event, and so if possible they ought to
be permitted to do so, especially where, as in the examples given, it is very likely that
everything will turn out precisely as anticipated. What are the objections to permitting
it? The first is that a change in the predicted date (the Olympic Games might be
postponed for four years, or the student might fail exams and take a year out to resit)
might make the lease operate in a way that was significantly different from that
intended by one or both of the parties. The second is that, if the event never happens
at all, the lease will last perpetually. This is not only (probably) contrary to the
expectations of the parties: it also converts the lease into a freehold rather than a
leasehold estate – the interest loses the essential characteristic of limited duration. Are
these two objections sufficient to justify invalidating the lease altogether and
substituting instead a periodic tenancy, thus guaranteeing that the parties intenti

Kết quả (Việt) 2:

Hậu quả của một hợp đồng thuê được tổ chức để được trong khoảng thời gian không chắc chắn là hợp đồng thuê
có hiệu lực. Tuy nhiên, nếu người thuê nhà đã chiếm lấy theo hợp đồng thuê có hiệu lực, ông
sẽ có được bằng cách hoạt động của pháp luật hoặc hợp đồng thuê nhà hợp pháp theo định kỳ (nếu thuê đã được trả tiền) hoặc
thuê nhà theo ý thích. Do đó, chủ nhà (và người thuê nhà) sẽ được mang
các mối quan hệ chấm dứt ngay lập tức, bằng cách phục vụ thông báo thích hợp để bỏ thuốc lá nếu nó
đang cho thuê định kỳ, hoặc chỉ đơn thuần thông báo cho bên kia nếu nó là một hợp đồng thuê nhà theo ý thích.
Nếu, mặt khác, việc cho thuê là thuê định kỳ để bắt đầu, nhưng có một
kiết sử về quyền chấm dứt bằng thông báo cho bỏ mà trì hoãn quyền cho một
khoảng thời gian không chắc chắn, kiết sử sẽ không có hiệu lực nhưng việc cho thuê bản thân sẽ có giá trị. Một lần nữa, các
hiệu ứng sẽ là một trong hai bên có thể có biện pháp để chấm dứt bằng cách đưa ra các
thông báo thích hợp để bỏ thuốc lá.
Trong cả hai trường hợp, những ý định thể hiện rõ ràng của các bên sẽ bị đánh bại.
Ý định của họ sẽ trong nhiều trường hợp được effectuated nếu, thay vì cứng nhắc, điều này
quy định một cách chắc chắn phức tạp, chúng tôi đã thông qua tổng quát hơn, quy tắc linh hoạt, thời hạn
hợp đồng thuê nhà phải được đo lường bằng cách tham khảo để xảy ra một cách khách quan
sự kiện thể xác định trong tương lai, do đó, khi sự kiện đó xảy ra, nó là rõ ràng cho cả hai bên
mà nó đã làm như vậy. Vậy thì tại sao chúng ta phải chấp nhận sự cứng nhắc, quy tắc phức tạp?
Đa số trong Thượng viện tại Prudential bày tỏ sự chán ghét đối với những
quy tắc phức tạp và chọn cho nó chỉ để tránh dài thành lập xáo trộn
mối quan hệ tài sản. Các dân tộc thiểu số đã cho nó hỗ trợ tích cực hơn. Một phần của họ
động lực dường như đã được một mong muốn sản xuất một công thức của các quy tắc mà
chứa không chỉ cho thuê cố định hạn nhưng cũng thuê nhà định kỳ, hợp đồng thuê nhà ở
ý chí và thuê nhà ở chịu đựng. Các quy tắc phức tạp đạt được điều này, mặc dù nó không phải là
hoàn toàn rõ ràng lý do tại sao đồng nhất như vậy được cho là cần thiết. Thêm vào đó, tuy nhiên,
những người tích cực ủng hộ việc cứng nhắc, quy tắc phức tạp cũng được coi là rõ ràng
rằng nói chung, quy tắc linh hoạt là vốn đã bị phản đối.
Để đánh giá những phản đối này, nó rất hữu ích để xem xét kỹ hơn các loại
của các sự kiện trong tương lai mà có thể được sử dụng để đo độ dài của một thuê:
1 Một số sự kiện trong tương lai có đặc điểm sinh đôi của tính tất yếu và khả năng dự đoán -
họ phải xảy ra, và chúng tôi biết trước khi điều đó sẽ được. Tuy nhiên, rất khó để
nghĩ về bất kỳ sự kiện trong tương lai mà rơi vào thể loại này ngoài một định trong tương lai
ngày (1 tháng 7 năm 2015) hoặc kết thúc của một thời gian nhất định (10 năm kể từ ngày hôm nay).
Có thể không có sự phản đối trên căn cứ của sự chắc chắn của thời gian hoặc là một fixedterm
thuê mà là để kéo dài cho đến khi một sự kiện như vậy, hay để thuê nhà định kỳ, trong đó
có quyền chấm dứt bằng thông báo cho bỏ được hoãn lại cho đến khi xảy ra một ví dụ
cho sự kiện và cho thuê đó có thực sự hợp lệ dưới sự kiểm tra Prudential và dưới bất kỳ
bài thi thay thế hợp lý có thể có.
2 Có những sự kiện khác mà là không tránh khỏi nhưng chúng ta không biết trước khi họ
sẽ xảy ra. Hầu hết, nếu không phải tất cả, những điều này ám trong cách này hay cách khác để cuộc sống của một số
người hay một vật - ví dụ, một hợp đồng thuê cấp cho bạn 'cho đến khi cái chết của cô bạn', hoặc
có lẽ 'cho đến khi dì của bạn không còn được sử dụng bởi "chủ nhà, hoặc" quá lâu như bạn
622 tài sản Luật
Downloaded từ Cambridge sách trực tuyến của IP 137.132.123.69 on Sat 30 Tháng 8 04:36:47 BST 2014.
http://dx.doi.org/10.1017/CBO9781139051941 0,018
Cambridge Books Online © Cambridge University Press, 2014
vẫn là chủ sở hữu đăng ký 'của một số đồ vật trong nhà được chỉ định, chẳng hạn như một con tàu, trong đó có một
tuổi thọ giới hạn, hoặc một hợp đồng thuê cho một người thuê nhà hiện tại của các cơ sở hiện có của mình liền kề
mặt bằng' quá lâu như bạn vẫn thuê mặt bằng hiện có của bạn. Sau
Prudential, một hợp đồng thuê cho một thời hạn đó là void (như là một kiết sử về quyền chấm dứt một
hợp đồng thuê nhà định kỳ cho đến khi xảy ra một sự kiện như vậy). Thật khó để xem tại sao điều này
nên là trường hợp. Tại bất kỳ thời điểm nào các bên biết nơi họ đứng, và
do đó, làm tất cả các bên thứ ba. Không có khả năng hạn chế trong việc cho thuê hoạt động trong
bất kỳ cách nào đó là trái với những ý định hoặc mong đợi của các bên -
không chắc chắn về ngày kết thúc, và vành đai chính xác của sự không chắc chắn, là bằng sáng chế
ngay từ đầu. Nó không phải là ở tất cả các khó khăn để nghĩ ra lý do chính đáng tại sao các bên
có thể muốn liên kết thời gian của mối quan hệ của họ với một sự kiện như vậy. Những gì có thể
phản đối có thể có để cho phép họ làm như vậy?
3 Hai loại đầu tiên của sự kiện không thể tránh khỏi phải phân biệt với các sự kiện mà
không bao giờ có thể xảy ra, trong đó nâng cao vấn đề bổ sung. Có tiểu thể loại phân biệt
ở đây là tốt. Có một số sự kiện trong tương lai mà là do xảy ra vào một
ngày cụ thể, nhưng mà chỉ có thể kết thúc xảy ra trước hoặc sau, hoặc thậm chí
không bao giờ xảy ra ở tất cả. Như ví dụ, hãy thuê các cơ sở đào tạo cấp cho một
đội điền kinh 'cho đến khi bắt đầu của Thế vận hội Olympic tiếp theo ", hoặc một let phẳng để một sinh viên
luật' cho đến khi kết thúc khóa học Cử nhân của bạn '. Một hợp đồng thuê như vậy đều vô dưới sự kiểm tra Prudential
(xem xét lý do tại sao). Như trong các thể loại trước đó, có những lý do chính đáng tại sao các bên
có thể muốn liên kết mối quan hệ của họ với một sự kiện như vậy, và do đó, nếu có thể thì nên
được phép làm như vậy, đặc biệt là ở đâu, như trong các ví dụ được đưa ra, nó rất có khả năng rằng
mọi thứ sẽ diễn ra chính xác như dự kiến. Sự phản đối để cho phép là gì
không? Đầu tiên là một sự thay đổi trong ngày dự đoán (Thế vận hội có thể được
hoãn lại cho bốn năm, hoặc học sinh có thể thất bại thi và mất trọn một năm để Resit)
có thể làm việc cho thuê hoạt động trong một cách đó là khác nhau đáng kể từ đó
dự định bởi một hoặc cả hai bên. Thứ hai là, nếu sự kiện chưa từng xảy ra
ở tất cả, hợp đồng thuê sẽ kéo dài vĩnh viễn. Đây không phải là duy nhất (có lẽ) trái với
mong đợi của các bên: nó cũng chuyển đổi các thuê vào một toàn quyền sử dụng chứ không phải là một
bất động sản thuê - lợi ích mất đi đặc tính thiết yếu của thời gian hạn chế. Là
hai phản đối những đủ để biện minh vô hiệu các thuê hoàn toàn và
thay thế thay vì thuê nhà định kỳ, do đó đảm bảo rằng các bên intenti