Nothing Down Real Estate Techniques

Nothing Down Real Estate Techniques
The Robert G. Allen’s Nothing Down System
By Robert G. Allen and Richard Allen
“Don’t wait to buy real estate. Buy real estate and wait.”
The world of real estate has been governed for years by one dominant train of thought,
i.e., in order to buy and hold property successfully, the average person must have
excellent credit, a strong financial statement, good income, lots of money for a substantial
down payment, and strong collaborative support from the hard-money lenders.
Those who agreed that income property was the finest investment found they could not
hope to participate in owning a larger piece of America under the dominant rules that had
obtained hitherto. New patterns were needed if the cash-poor but creative individual was
to break into the world of property ownership.
This report outlines my 50 favorites nothing down techniques, organized into 10 separate
areas:
1. The Seller
2. The Buyer
3. The Realtor
4. The Renters
5. The Property
6. Hard-Money Lenders
7. Underlying Mortgages
8. Investors
9. Partners
10. Options
1. THE SELLER

Among the nine major sources of down payment funds for property acquisition,
the seller is no doubt the most important. If the buyer has done his selection job well he
will be dealing with a person who is anxious to sell and therefore flexible with financing
arrangements. The seller will need to take on a role that might be new for him – that of
lender. But if the buyer is sensitive to the needs of the seller, he will foster trust and see
to it that both parties win. (Lending can, after all be a lucrative business with its own
slate of benefits even for property sellers.)
1
This section reviews eight nothing down techniques involving seller financing.
Technique No. 1 The Ultimate Paper Cut
An investor in Milwaukee was able to acquire a $48,000 triplex from a banker who not
only arranged for a new low-interest first mortgage, but also carried back virtually all the
remaining equity in the form of second at below-market rates. Another investor in West
Palm Beach, Florida, picked up a single family home for $66,500 by putting on a new
first and having the anxious seller carry back all the rest of his equity ($36,500) for five
years, no payments, no interest. Both of these investors were using the technique known
as – “The Ultimate Paper Out”. Here is how it works.
When we are talking about buying or selling a piece real estate, we are really talking
about the problem of defining and dealing with the seller’s equity. Equity as a concept is
straightforward enough. Everyone knows that it represents that portion of the value of a
property that is not encumbered, that belongs lock, stock, and barrel to the owner. But
equity is a fluid concept. It can be specified only in relation to that mysterious shifting
quantity called the “fair market value”.
The owner has dreams about equity of such and such – usually an optimistically high
number. But the truth of the matter is that market forces determine his equity by
determining how much his property is really worth at any moment in time. The members
of the market club - you and I – gang up on the poor old seller and say collectively, “You
have a nice little place, but we’ve taken a vote around town, and the best we could come
up with is a price of such and such.” At that moment in time, the seller’s equity is
defined, and the problem becomes how to transfer to him value equal to the equity
involved.
The majority of sellers, of course, will want to hold out for a selling price at the high end
of the scale. They want their equity to be overweight. No one can blame them for that
but among the army of sellers in the marketplace at any given time, there are always a
few – perhaps five percent or less – who say to themselves, “We like our equity and want
to preserve it and derive benefit from it, but we are very anxious to sell. So anxious in
fact, that we might give up some of the equity in order to get rid of the property quickly.”
Alternately, these don’t-want sellers might be thinking – I don’t really feel like
2
discounting my equity for a quick sale, but I would be willing to wait until later for a part
or all of my equity to be converted to cash.”
And that is the issue when it comes to “papering out” a deal. After the seller and the
buyer have determined what equity is involved, the next step is to decide how soon the
equity is to be converted. It all boils down to a matter of patience. The seller with
infinite patience (and infinite desperation) will say, “Here’s my equity, take it all and just
get me out of this place.” In a case like that the selling price is equal to the liens. But
such cases are rare.
The next best situation is the case in which the seller says, “Here’s my equity, pay me for
it when you can. Let’s work out the schedule.” That is the technique referred to as - The
Ultimate Paper Out.” All of the seller’s equity is converted to paper before it is
converted to cash. When the buyer takes over the property, he gives the seller paper for
his equity and obligates himself to redeem the paper according to mutually agreeable
terms.
Not all sellers will agree to an “Ultimate Paper Out” but creative buyers should always
ask. You never know exactly what the seller is thinking or how anxious he really is to
sell. Perhaps only one seller in twenty will be wiling to enter into a nothing down deal
and of these, perhaps only one in ten will agree to an “Ultimate Paper Out” that means
that Technique No. 1 will show up in only one out of every 200 creative deals. But it
does happen from time to time – much to the surprise and delight of the creative buyer.
Technique No. 2 The Blanket Mortgage
The key to using the seller as lender in a real estate transaction is trust. The seller has to
trust us to pay him his equity according to the terms of the agreement we work out with
him. The conventional way to “buy” trust is to give the seller a large cash down payment
that way he knows that we will not likely walk away from the property. We are going to
stay around and take care of our obligations. Otherwise the seller will be able to take
back the property, and we will lose not only that big cash down payment but also any
appreciated value above the seller’s equity.
But how do we develop trust when there is little or no cash put down on the property?
How does the buyer make the seller feel secure in such cases? Often the buyer can
develop personal trust with the seller simply on the basis of personal qualities and
win/win attitudes.
3
In such cases, the equity of the subject property itself is sufficient to close the deal.
In some instances, however, a little extra is needed to remove lingering suspicions on the
part of the seller. That is where the blanket mortgage comes into play. In any mortgage
or trust deed arrangement, there are two basic documents that are prepared. One is a note
given by the buyer to the seller setting forth the terms for converting the equity to cash,
the other is a security agreement in which the buyer says to the seller, in effect, “If I don’t
perform according to the terms of the note, then you can take back the property.” In a
cashless or near cashless transaction, the security of the subject property may not be
enough to satisfy the seller. Therefore, the buyer may choose to secure the note with
additional collateral – not only the subject property but also additional property (equity)
he may have in his portfolio.
The note itself stays the same, but the security agreement is changed to increase the
collateral and build trust with the seller. Naturally, the buyer will want to arrange to have
the seller release the additional collateral as soon as the subject property appreciates to a
predetermined value or as soon as the buyer has proven himself to be dependable and
prompt in making his payments. The blanket mortgage technique is not among the most
frequently used in creative finance. The buyer hopes to build trust without having to tie
up his other equities. Still when a seller needs that extra bit of persuasion, the blanket
mortgage technique can come in handy.
For example, one creative investor we know of recently acquired a nice four-bedroom,
three-bath home for $75,000. The investor put a new first on the property) which was
nearly free and clear) and had the sellers move their remaining equity ($35,000) to
another property owned by the investor. To build trust with the sellers, the buyer granted
them a blanket mortgage that also included his equity in another rental property he
owned. Although the buyer did not put any of his own money into the deal (the bank
provided all that was needed), he was able to persuade the sellers to agree on the basis of
his neck being on the line with the blanket mortgage.
Technique No. 3 Life Insurance Policy
There is another strategy the buyer can use to persuade the seller to play lender in a
transaction. As in the case of the blanket mortgage, the key is building trust. What if you
say to the still somewhat incredulous seller, “Since you are permitting me to pay off your
equity
4
in cash over a period of time, how would it be if I took out an insurance policy in the
amount of the note and made you the beneficiary? That way you will feel secure that the
note will be paid off no matter what.”
This technique is not usually necessary. Still it is an inexpensive way to build trust if the
seller cannot quite see it your way and needs just a bit more persuasion.
Technique No. 4 Contract or Wraparound Mortgage
An Albuquerque investor recently bought a triplex for $69,300 by putting down $1,000
and having the seller accept a contract for the remaining $68,300, 10.75% interest for 35
years, and payout after 12 years. The contract wrapped around a small underlying first
mortgage. Similarly an investor in Springfield, Massachusetts acquired an $80,000 free
and clear single-family house by putting

Kết quả (Việt) 2:

Không có gì Xuống Bất động sản Kỹ thuật
không có gì hệ thống không Robert G. Allen
By Robert G. Allen và Richard Allen
"Đừng chờ đợi để mua bất động sản. Mua bất động sản và chờ đợi.
"Thế giới của bất động sản đã được điều chỉnh cho năm bởi một tàu tư tưởng chủ đạo,
tức là, để mua và nắm giữ tài sản thành công, những người trung bình phải có
tín dụng xuất sắc, một báo cáo tài chính mạnh mẽ, thu nhập tốt , rất nhiều tiền cho một đáng kể
thanh toán xuống, và hỗ trợ hợp tác mạnh mẽ từ những người cho vay khó khăn tiền bạc.
Những người đồng ý rằng tài sản thu nhập là đầu tư tốt nhất tìm thấy họ không thể
hy vọng sẽ tham gia vào việc sở hữu một mảnh lớn của Mỹ theo các quy tắc chi phối đã
thu được cho đến nay. Mô hình mới là cần thiết nếu các tiền nghèo nhưng sáng tạo cá nhân
là. Để đột nhập vào thế giới của sở hữu tài sản
báo cáo này đưa ra 50 mục yêu thích của tôi không có gì xuống kỹ thuật, tổ chức thành 10 riêng
khu vực:
1. Người bán
2. Người mua
3. Realtor
4. Các thuê nhà
5. Các tài sản
6. Hard-Money Người cho vay
7. Thế chấp cơ bản
8. Các nhà đầu tư
9. Đối tác
10. Tùy chọn
1. NGƯỜI BÁN Trong số chín nguồn chính của các quỹ thanh toán xuống cho mua lại tài sản, người bán là không có nghi ngờ gì là quan trọng nhất. Nếu bên mua đã thực hiện việc lựa chọn của mình cũng ông sẽ phải làm việc với một người đang lo lắng để bán và do đó linh hoạt với tài sắp xếp. Người bán sẽ cần phải thực hiện vai trò đó có thể là mới cho anh ta - đó là người cho vay. Nhưng nếu người mua là nhạy cảm với nhu cầu của người bán, anh sẽ nuôi dưỡng niềm tin và nhìn thấy nó mà cả hai bên đều giành chiến thắng. (Cho vay có thể, sau khi tất cả là một kinh doanh béo bở với riêng slate lợi ích ngay cả đối với người bán bất động sản.) 1 Phần này xem xét tám không có gì liên quan đến kỹ thuật xuống tài chính bán. Kỹ thuật số 1 The Ultimate Giấy Cắt Một nhà đầu tư tại Milwaukee đã có thể có được một triplex $ 48,000 từ một nhân viên ngân hàng, những người không chỉ sắp xếp cho một thế chấp đầu tiên mới với lãi suất thấp, nhưng cũng mang lại hầu như tất cả các cổ phần còn lại trong hình thức thứ hai ở mức thấp hơn thị trường. Một chủ đầu tư ở West Palm Beach, Florida, nhặt một gia đình duy nhất cho $ 66,500 bằng cách đặt trên mới đầu tiên và có người bán lo lắng mang lại tất cả các phần còn lại của tài sản vốn ($ 36,500) trong năm năm qua, không chi trả, không có lãi. Cả hai của các nhà đầu tư đã sử dụng các kỹ thuật được gọi là - "The Ultimate Paper Out". Sau đây là cách nó hoạt động. Khi chúng ta đang nói về việc mua hay bán một bất động sản mảnh, chúng tôi đang thực sự nói về các vấn đề xác định và đối phó với vốn chủ sở hữu của người bán. Vốn chủ sở hữu là một khái niệm là đơn giản đủ. Mọi người đều biết rằng nó đại diện cho phần của giá trị của một tài sản mà không được gây cản trở, mà thuộc khóa, chứng khoán, và thùng cho chủ sở hữu. Nhưng vốn là một khái niệm chất lỏng. Nó có thể được xác định duy nhất trong mối quan hệ với chuyển dịch bí ẩn. Số lượng gọi là "giá thị trường" Chủ sở hữu có những giấc mơ về vốn chủ sở hữu như vậy và như vậy - thường là một cách lạc quan cao số. Nhưng sự thật của vấn đề là các lực lượng thị trường xác định vốn chủ sở hữu của mình bằng cách xác định có bao nhiêu tài sản của mình là thực sự có giá trị tại thời điểm bất kỳ trong thời gian. Các thành viên của câu lạc bộ thị trường - bạn và tôi - băng đảng lên trên người bán già nghèo và nói chung, "Bạn có một vị trí tốt đẹp ít, nhưng chúng tôi đã thực hiện một cuộc bỏ phiếu vòng quanh thị trấn, và tốt nhất chúng ta có thể đến với là một giá như vậy và như vậy. "Ngay lúc đó, trong thời gian, vốn chủ sở hữu của bên bán được xác định, và các vấn đề trở nên như thế nào để chuyển giao cho ông giá trị bằng với vốn chủ sở hữu tham gia. Đa số người bán, tất nhiên, sẽ muốn đưa ra một cái Giá bán vào cuối cao của thang. Họ muốn cổ phần của họ là thừa cân. Không ai có thể trách họ cho rằng nhưng trong số các đội quân của người bán trên thị trường ở bất kỳ thời điểm nào, luôn có một số ít - có lẽ năm phần trăm hoặc ít hơn - những người nói với nhau: "Chúng tôi muốn công bằng của chúng tôi và muốn giữ gìn nó và lấy được được hưởng lợi từ nó, nhưng chúng tôi rất lo lắng để bán. Vì vậy, lo lắng trong thực tế, chúng ta có thể bỏ một số vốn chủ sở hữu để có được thoát khỏi bất động sản một cách nhanh chóng ". Cách khác, những người bán hàng không như vậy muốn có thể nghĩ - Tôi không thực sự cảm thấy như 2 chiết khấu vốn chủ sở hữu của tôi cho bán nhanh chóng, nhưng tôi sẽ sẵn sàng để chờ đợi cho đến khi sau đó cho một phần hoặc toàn bộ vốn chủ sở hữu của tôi để được chuyển đổi sang tiền mặt. "Và đó là vấn đề khi nói đến" papering ra "một thỏa thuận. Sau khi người bán và người mua đã xác định những gì vốn có liên quan, bước tiếp theo là quyết định cách sớm các cổ phần được chuyển đổi. Tất cả nắm đến một vấn đề của sự kiên nhẫn. Người bán có sự kiên nhẫn vô hạn (và tuyệt vọng vô hạn) sẽ nói, "Đây là vốn chủ sở hữu của tôi, mất tất cả và chỉ có được tôi ra khỏi nơi này." Trong một trường hợp như vậy giá bán bằng với quyền cầm giữ. Nhưng trường hợp như vậy rất hiếm. Tình hình tiếp theo tốt nhất là trường hợp trong đó người bán cho biết, "Đây là vốn chủ sở hữu của tôi, trả tiền cho tôi cho nó khi bạn có thể. Hãy làm việc ra lịch sự "Đó là kỹ thuật được gọi là - The.. Cuối cùng Paper Out" Tất cả các cổ phần của người bán được chuyển đổi sang giấy trước khi nó được chuyển đổi thành tiền mặt. Khi người mua mất tài sản thì ông cho giấy bán cho vốn chủ sở hữu của mình và khoản nào bắt buộc mình để chuộc lại giấy theo chung tốt về. Không phải tất cả người bán hàng sẽ đồng ý với một "Ultimate Paper Out" nhưng người mua sáng tạo nên luôn luôn hỏi. Bạn không bao giờ biết chính xác những gì người bán là suy nghĩ hoặc lo lắng làm thế nào anh ấy thực sự là để bán. Có lẽ chỉ có một người bán trong hai mươi sẽ wiling để tham gia vào một thỏa thuận không có gì xuống và trong số này, có lẽ chỉ một trong mười sẽ đồng ý với một "Ultimate Paper Out" điều đó có nghĩa rằng Kỹ thuật số 1 sẽ hiển thị trong chỉ một trong số hàng 200 giao dịch sáng tạo. Nhưng nó không xảy ra theo thời gian -. Nhiều sự ngạc nhiên và thích thú của người mua sáng tạo Kỹ thuật số 2 The Blanket thế chấp Chìa khóa để sử dụng người bán như cho vay trong giao dịch bất động sản là sự tin tưởng. Người bán phải tin tưởng chúng tôi phải trả cho ông vốn chủ sở hữu của mình theo các điều khoản của thỏa thuận, chúng tôi làm việc với anh ta. Cách thông thường để "mua" sự tin tưởng là để cung cấp cho người bán một tiền down payment lớn mà cách anh biết rằng chúng ta sẽ không có khả năng đi bộ từ khách sạn. Chúng tôi sẽ ở lại xung quanh và chăm sóc các nghĩa vụ của chúng tôi. Nếu không, người bán sẽ có thể lấy lại tài sản, và chúng ta sẽ mất không chỉ có tiền down payment lớn nhưng cũng có giá trị đánh giá cao trên vốn chủ sở hữu của người bán. Nhưng làm thế nào để chúng tôi phát triển sự tin tưởng khi có rất ít hoặc không có tiền mặt đặt xuống trên bất động sản? Làm thế nào để người mua làm cho người bán cảm thấy an toàn trong trường hợp như vậy? Thường thì người mua có thể phát triển sự tin tưởng cá nhân với người bán đơn giản trên cơ sở chất cá nhân và giành chiến thắng / thắng thái độ. 3 Trong trường hợp như vậy, vốn chủ sở hữu của tài sản được bản thân đối tượng là đủ để quyết định mua xe. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, một chút thêm là cần thiết để loại bỏ những nghi ngờ kéo dài trên các phần của người bán. Đó là nơi mà các thế chấp chăn đi vào chơi. Trong bất cứ thế chấp hoặc tín nhiệm sắp xếp việc làm, có hai tài liệu cơ bản được chuẩn bị. Một là một lưu ý cho người mua với người bán đặt ra các điều khoản để chuyển đổi vốn chủ sở hữu để tiền mặt, người kia là một thỏa thuận an ninh trong đó người mua nói với người bán, có hiệu lực, "Nếu tôi không thực hiện theo các các điều khoản của các lưu ý, sau đó bạn có thể lấy lại tài sản. "Trong một phi tiền mặt hoặc không dùng tiền mặt giao dịch gần, sự an toàn của sản đó có thể không đủ để đáp ứng cho người bán. Vì vậy, người mua có thể lựa chọn để đảm bảo lưu ý với ký quỹ bổ sung - không chỉ bất động sản chủ mà còn sở hữu thêm (vốn chủ sở hữu). Ông có thể có trong danh mục đầu tư của mình Những lưu ý tự vẫn như nhau, nhưng thỏa thuận an ninh được thay đổi để tăng tài sản thế chấp và xây dựng lòng tin với người bán. Đương nhiên, người mua sẽ muốn sắp xếp để có việc phát hành bán tài sản thế chấp thêm ngay sau khi bất động sản chủ đánh giá cao với một giá trị định trước hoặc ngay sau khi người mua đã chứng minh mình là đáng tin cậy và nhắc nhở việc thanh toán của mình. Kỹ thuật chăn thế chấp không phải là một trong những nhất thường được sử dụng trong tài chính sáng tạo. Người mua hy vọng sẽ xây dựng lòng tin mà không cần phải buộc lên cổ phiếu khác của ông. Tuy nhiên khi một người bán cần có thêm chút thuyết phục, chăn kỹ thuật thế chấp có thể có ích. Ví dụ, một nhà đầu tư sáng tạo mà ta biết gần đây đã mua một bốn phòng ngủ, đẹp ba nhà tắm cho $ 75,000. Các nhà đầu tư đặt một đầu mới trên tài sản) mà là gần như miễn phí và rõ ràng) và có những người bán hàng di chuyển vốn chủ sở hữu còn lại của họ ($ 35,000) cho một tài sản thuộc sở hữu của nhà đầu tư. Để xây dựng lòng tin với những người bán hàng, người mua được cấp cho họ một thế chấp chăn mà cũng bao gồm vốn chủ sở hữu của mình trong một căn nhà cho thuê ông sở hữu. Mặc dù người mua không đặt bất kỳ của tiền riêng của mình vào thỏa thuận (các ngân hàng cung cấp tất cả những gì cần thiết), ông đã có thể thuyết phục những người bán đồng ý trên cơ sở cổ của mình đang trên đường bằng cầm cố chăn. Kỹ thuật Không . 3 Chính sách bảo hiểm nhân thọ có một chiến lược người mua có thể sử dụng để thuyết phục người bán để chơi cho vay trong một giao dịch. Như trong trường hợp thế chấp chăn, chính là xây dựng lòng tin. Nếu bạn gì nói với người bán vẫn còn hơi hoài nghi, "Vì bạn được phép tôi trả hết bạn vốn chủ sở hữu 4 tiền mặt trong một khoảng thời gian, làm thế nào nó sẽ được nếu tôi lấy ra một chính sách bảo hiểm trong số tiền của các lưu ý và thực hiện bạn thừa hưởng không? Bằng cách đó bạn sẽ cảm thấy an toàn mà các lưu ý sẽ được trả hết không có vấn đề gì. "Kỹ thuật này thường không cần thiết. Tuy nhiên nó là một cách rẻ tiền để xây dựng lòng tin nếu người bán không thể hoàn toàn thấy nó theo cách của bạn và nhu cầu chỉ cần thêm một chút thuyết phục. Kỹ thuật số 4 hợp đồng hoặc Wraparound thế chấp An Albuquerque nhà đầu tư gần đây đã mua một triplex cho $ 69,300 bằng cách đặt xuống $ 1,000 và có người bán chấp nhận một hợp đồng cho 68.300 $, lãi suất còn lại 10,75% trong 35 năm, và thanh toán sau 12 năm. Hợp đồng quấn quanh một nhỏ nằm bên dưới đầu tiên thế chấp. Tương tự, một nhà đầu tư ở Springfield, Massachusetts mua một 80.000 $ miễn phí nhà ở một gia đình và rõ ràng bằng cách đặt