Leases and bailment 615A long lease

Leases and bailment 615

A long lease of a residential flat will typically be granted for a premium (an initial lump-sum payment) and a nominal rent, and the amount of the premium, and the capital value of the lease as and when the tenant chooses to sell it, can be expected to be much the same as the market price for an equivalent freehold property, and (assuming full statutory rights apply) is likely to remain stable, subject to market fluctuations, throughout the term of the lease.

Commonhold as an alternative to the long residential lease
However, the Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 has introduced, with effect from September 2004, a commonhold system to be used as an alternative to the long lease where there are developments of multiple units. The commonhold regime (very similar to the systems variously known as strata titles, condominium and commonhold which have long operated in the United States, Australia, New Zealand, Canada and many other Commonwealth countries) enables holders of individual units within a residential or commercial development to each hold a fee simple interest in their own unit, and also jointly hold the fee simple in the common parts of the development via a company of which the unit-holders are the sole members.
It remains to be seen whether commonhold will prove popular. While it has the advantage for unit-holders that collectively they will be solely responsible for the management of the development, the rights conferred on unit-holders as against each other (individually and collectively) are less extensive than those that long leaseholders have against landlords under the statutory provisions noted above, and this may prove to be a problem. For further details of the statutory scheme and an assessment of its likely effects, see Farrand and Clarke, Emmet and Farrand on Title, Chapter 28A.

Commercial premises
Leases of commercial premises such as offices and shops and industrial premises are usually relatively short. A review carried out by the British Property Federation and the Investment Property Database of new leases granted in 1999–2000 gives an average duration of 15.7 years (BPF/IPD, Annual Lease Review 2000). In this country, it is very common for businesses to trade from leasehold rather than freehold premises, and at first sight a lease length of 15–20 years might seem rather strange – not long enough for stable businesses in need of permanent premises, and too long for short-lived or expanding ones. However, there are several factors which introduce flexibility. First, landlords are willing to commit themselves to relatively long leases because it is possible to include rent review provisions in the lease, providing for the rent payable under the lease to be periodically increased (or, exceptionally, decreased) to keep in line with market rents. The House of Lords confirmed the validity of provisions allowing rents in leases to be reviewed in this way in United Scientific Holdings Ltd v. Burnley Borough Council [1978] AC 904, and such provisions are now routinely included in leases of all types of

616 Property Law

commercial premises. Tenants, on the other hand, have a variety of mechanisms available to enable them either to stay longer than the originally agreed term or to leave early. There is a statutory security of tenure system for commercial tenants which entitles them to apply for a new lease (on essentially the same terms but at a market rent) when their old lease expires. The new lease must be granted by their landlord unless the landlord can demonstrate that it requires the premises for redevelopment or for its own use. However, the adoption of this scheme is now virtually voluntary, as a result of recent changes made to the governing statute, Part II of the Landlord and Tenant Act 1954 which greatly simplify the procedure for opting out: for further details, see Farrand and Clarke, Emmet and Farrand on Title, Chapter 27.

Assignment and premature termination of fixed-term lease
As to leaving prematurely, most leases, whether of residential or commercial premises, are fairly easily traded, so a tenant who wants to move out early should be able to sell the lease, depending on the state of the market and on how onerous the terms of the lease are. We look at this in more detail below where we consider the statutory regulation of rights to alienate and the effect that alienation has on the enforcement of the terms of the lease.
For tenants not willing to rely on the market to provide a buyer when they need one, it is possible (and in commercial leases fairly common) to include in the lease a break clause, i.e. a contractual provision giving the tenant, or indeed the landlord, an option to terminate the lease early, either after a fixed number of years or on the happening of a future event. The courts construe break clauses quite strictly. In particular, if the option to terminate is made exercisable on the happening of a future event, it will be invalid unless the future event is sufficiently certain. This does not require the parties to be able to predict at the outset when, if ever, the future event is going to occur. It does, however, require that, if the event does occur, it will be objectively ascertainable that it has done so. So, an option for the tenant to terminate the lease before the end of the term ‘if it gives the landlord six months’ written notice of its desire to do so’ is valid, whereas an option to terminate ‘at the end of the first year of the lease if too much rain falls in that year’ is void. This becomes relevant in relation to the rules about certainty of duration of leases, as we see below.

17.3.1.3. Periodic tenancies
Nature
A periodic tenancy continues from period to period (for example, from week to week, month to month, or year to year) until terminated by either party giving notice to quit to the other. A periodic tenancy can therefore last indefinitely, but each party has the option to bring it to an end at any time by serving notice to quit. The periodic tenancy was a comparatively late development, not finally recognised

Leases and bailment 617

by the courts until 1702, by which time it had become common in practice as a means of giving tenants a marginally less precarious interest than the tenancy at will, as Simpson notes in A History of the Land Law (Extract 17.1 below), and analysis of its nature can still cause the courts difficulty, as can be seen from Hammersmith and Fulham London Borough Council v. Monk [1992] 1 AC 478, discussed below.
In practice, the precariousness of a periodic tenant’s interest is lessened by three factors. First, the courts strictly enforce common law and statutory regulations as to the length of notice required to terminate periodic tenancies (as to which see sections 5 and 3 of the Protection from Eviction Act 1977, as amended by the Housing Act 1988, and also Queens Club Garden Estates Ltd v. Bignell [1924] 1 KB 117). Secondly, statutory regimes applicable to residential, business and agricul- tural tenants (which are beyond the scope of this book) confer varying degrees of security of tenure on periodic tenants.

Contractual fetters on notice to quit
Thirdly, the parties themselves may decide to include as a term of the tenancy a contractual fetter on the landlord’s (or the tenant’s) right to terminate by serving notice to quit. This will usually take the form of a postponement of the right to serve notice to quit until a specified future date or the happening of a future event. The courts’ approach to these restrictions on the right to terminate by notice to quit is markedly different from their approach to contractual rights to terminate fixed-term tenancies early. They will treat any such restriction as invalid not only if it is uncertain but also if it is repugnant to the nature of a periodic tenancy. A restriction which removes the landlord’s right to serve notice to quit altogether comes within this latter category, and is therefore void (Centaploy Ltd v. Matlodge Ltd [1974] Ch 1) and presumably it would be equally repugnant to the nature of the periodic tenancy to have a provision removing the tenant’s right to serve notice to quit. However, it is not clear whether a very long postponement of either party’s right to terminate by notice to quit would be void on repugnancy grounds. Doe d Warner v. Browne (1807) 8 East 165; 103 ER 305, and Cheshire Lines Committee v. Lewis & Co. (1880) 50 LJ QB 121, discussed in Lord Templeman’s speech in Prudential (below), would seem to suggest that, but in Midland Railways Co.’s Agreement, Charles Clay & Sons Ltd v. British Railways Board [1971] Ch 725, the Court of Appeal expressed the view that nothing short of a complete removal of either party’s right to terminate would fall foul of the repugnancy rule (Russell LJ at 733, giving the judgment of the Court). The decision in Midland Railway Co.’s Agreement was overruled by the House of Lords in Prudential (below) on the question of when a postponement of the right to serve notice to quit would be void for uncertainty, but nothing was said about the separate question of when it would be void for repugnancy.
As to the requirement of certainty, this is much stricter than in the case of break provisions. Where the right to serve notice to quit is postponed until the

618 Property Law

happening of a future event, the future event must be certain in the sense that the parties must be able to predict at the outset when it will occur. This matches the test for certainty of duration for fixed-term leases, as we see below.

17.3.1.4. Tenancy at will
A tenancy at will is a tenancy which can be ended at any time by either party. It is of ancient origin (Megarry and Wade, The Law of Real Property, p. 655, describe it as ‘probably the original type of tenure onto which the doctrines of estates were superimposed’), but, although it appears always to have been accep

Kết quả (Việt) 2:

Thuê và gửi giữ 615 Một hợp đồng thuê dài của một căn hộ dân cư thường sẽ được cấp cho một phí bảo hiểm (một trả tiền một lần ban đầu) và tiền thuê danh nghĩa, và số tiền phí bảo hiểm, và các giá trị vốn của hợp đồng thuê và khi người thuê nhà quyết định bán nó, có thể được dự kiến sẽ có nhiều giống như giá thị trường đối với một tài sản hữu hoàn toàn tương đương, và (giả sử các quyền theo luật định đầy đủ áp dụng) có thể sẽ vẫn ổn định, phụ thuộc vào biến động của thị trường, trong suốt thời hạn của hợp đồng thuê. Commonhold như là một thay thế cho các thuê nhà ở lâu Tuy nhiên, các Commonhold và thuê ngoài Luật Cải cách năm 2002 đã giới thiệu, có hiệu lực từ tháng 9 năm 2004, một hệ thống commonhold để được sử dụng như là một thay thế cho các thuê dài nơi có những phát triển của nhiều đơn vị. Chế độ commonhold (rất giống với các hệ thống khác nhau như được biết đến như các chức danh địa tầng, chung cư và commonhold mà từ lâu đã hoạt động tại Hoa Kỳ, Australia, New Zealand, Canada và nhiều nước Commonwealth khác) cho phép chủ sở hữu của các đơn vị cá nhân trong vòng một phát triển gia cư hoặc thương mại để mỗi tổ chức một phí lãi đơn trong đơn vị riêng của họ, và cũng cùng nhau nắm giữ các khoản phí đơn giản trong phần chung của sự phát triển thông qua một công ty trong đó các đơn vị chủ sở hữu là những thành viên duy nhất. Nó vẫn còn để được nhìn thấy cho dù commonhold sẽ chứng minh phổ biến . Trong khi nó có lợi cho đơn vị chủ sở hữu mà chung họ sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm quản lý của sự phát triển, các quyền về đơn vị chủ sở hữu so với nhau (cá nhân và tập thể) là ít phổ biến hơn so với những người được thuê lâu đã chống lại địa chủ theo quy định theo luật định đã nói ở trên, và điều này có thể chứng minh là một vấn đề. Để biết thêm chi tiết về các chương trình theo luật định và đánh giá về tác động có thể của nó, xem Farrand và Clarke, Emmet và Farrand trên tiêu đề, Chương 28A. Mặt bằng thương mại Các hợp đồng thuê mặt bằng thương mại như văn phòng và các cửa hàng và các cơ sở công nghiệp thường tương đối ngắn. Một đánh giá thực hiện bởi Liên đoàn bất động sản Anh và Cơ sở dữ liệu đầu tư tài sản của các hợp đồng cấp năm 1999-2000 cho một khoảng thời gian trung bình là 15,7 năm (BPF / IPD, hàng năm giá thuê 2000). Ở đất nước này, đó là rất phổ biến cho các doanh nghiệp thương mại từ thuê theo hợp đồng chứ không phải là cơ sở toàn quyền sử dụng, và ngay từ cái nhìn đầu tiên một chiều dài cho thuê 15-20 năm có vẻ khá lạ - không đủ dài cho các doanh nghiệp ổn định trong nhu cầu của cơ sở thường trú, và quá dài cho những người ngắn ngủi hoặc mở rộng. Tuy nhiên, có một số yếu tố trong đó giới thiệu tính linh hoạt. Đầu tiên, chủ nhà sẵn sàng cam kết cho thuê tương đối dài, vì nó có thể bao gồm các quy định xem xét thuê trong hợp đồng thuê, cung cấp cho các thuê phải trả theo hợp đồng cho thuê được tăng lên theo định kỳ (hoặc, đặc biệt, giảm) để giữ cho phù hợp với thị trường giá thuê. The House of Lords xác nhận tính hợp lệ của các quy định cho phép tiền thuê trong hợp đồng thuê để được xem xét theo cách này trong United Scientific Holdings Ltd v. Hội đồng Borough Burnley [1978] AC 904, và các quy định đó giờ đây thường bao gồm trong hợp đồng thuê của tất cả các loại 616 tài sản Luật cơ sở thương mại. Người thuê nhà, mặt khác, có một loạt các cơ chế sẵn có để giúp họ có thể ở lại lâu hơn so với ban đầu đã đồng ý hạn hoặc về sớm. Có một bảo mật theo luật định của hệ thống sở hữu cho người thuê thương mại mà được trợ chúng để áp dụng cho một hợp đồng thuê mới (về cơ bản các điều khoản tương tự nhưng ở một thị trường thuê) khi thuê cũ của họ hết hạn. Các hợp đồng thuê mới phải được cấp bởi chủ nhà của họ, trừ khi chủ nhà có thể chứng minh rằng nó đòi hỏi tiền đề cho sự tái phát triển hoặc để sử dụng riêng của nó. Tuy nhiên, việc áp dụng các chương trình này hiện nay là hầu như tự nguyện, như là kết quả của những thay đổi gần đây được thực hiện với quy chế quản lý, Phần II của Luật Landlord and Tenant 1954 mà rất nhiều đơn giản hóa các thủ tục để chọn ra: để biết thêm chi tiết, xem Farrand và Clarke , Emmet và Farrand trên tiêu đề, Chương 27. Phân công và chấm dứt sớm hợp đồng thuê có thời hạn Như để rời khỏi sớm, hầu hết các hợp đồng cho thuê, cho dù các cơ sở dân cư hoặc thương mại, được khá dễ dàng giao dịch, do đó, một người thuê nhà muốn chuyển ra ngoài sớm nên có thể bán cho thuê, tùy thuộc vào trạng thái của thị trường và về cách lựa chọn hợp lý các điều khoản của hợp đồng thuê được. Chúng tôi nhìn vào chi tiết hơn dưới đây, nơi chúng ta xem xét các quy định pháp lý về quyền để xa lánh và hiệu quả mà sự tha hóa có về thi hành các điều khoản của hợp đồng thuê. Đối với người thuê nhà không sẵn sàng dựa vào thị trường để cung cấp cho một người mua khi họ cần một, đó là có thể (và trong hợp đồng thuê thương mại khá phổ biến) để bao gồm trong hợp đồng thuê một điều khoản phá vỡ, tức là một điều khoản trong hợp đồng cho thuê nhà, hoặc thực sự cho chủ nhà, một tùy chọn để chấm dứt hợp đồng thuê sớm, hoặc là sau khi một số cố định của năm hoặc trên xảy ra của một sự kiện trong tương lai. Các tòa án phân giải điều khoản phá vỡ khá nghiêm ngặt. Đặc biệt, nếu các tùy chọn để chấm dứt được làm thể thực trên xảy ra của một sự kiện trong tương lai, nó sẽ không có hiệu lực trừ khi các sự kiện trong tương lai là đủ nhất định. Điều này không yêu cầu các bên để có thể dự đoán ngay từ đầu khi, nếu bao giờ hết, các sự kiện trong tương lai sẽ xảy ra. Nó hiện, tuy nhiên, đòi hỏi rằng, nếu sự kiện này không xảy ra, nó sẽ được quan ascertainable rằng nó đã làm như vậy. Vì vậy, một lựa chọn cho người thuê nhà để chấm dứt hợp đồng thuê trước khi kết thúc nhiệm kỳ 'nếu nó mang lại cho chủ nhà trong vòng sáu tháng bằng văn bản thông báo của mình muốn làm như vậy' là hợp lệ, trong khi một tùy chọn để chấm dứt 'ở cuối đầu tiên năm của hợp đồng thuê nếu quá nhiều mưa rơi trong năm đó là vô hiệu. Điều này trở nên có liên quan trong liên quan đến các quy tắc về sự chắc chắn về thời gian cho thuê, như chúng ta thấy dưới đây. 17.3.1.3. Thuê nhà định kỳ Nature A thuê nhà định kỳ vẫn tiếp tục từ giai đoạn đến giai đoạn (ví dụ, từ tuần này sang tuần khác, tháng này qua tháng, hoặc năm, đến năm) cho đến khi chấm dứt bởi một trong hai bên đưa ra thông báo để bỏ thuốc lá để người kia. Do đó, một thuê nhà định kỳ có thể kéo dài vô thời hạn, nhưng mỗi bên đều có những lựa chọn để mang nó đến một kết thúc bất cứ lúc nào bằng cách phục vụ thông báo để bỏ thuốc lá. Các thuê nhà định kỳ là một sự phát triển tương đối muộn, không cuối cùng đã được công nhận hợp đồng thuê và gửi giữ 617 bởi các tòa án cho đến 1702, do đó thời gian nó đã trở nên phổ biến trong thực tế là một phương tiện cho khách thuê quan tâm nhẹ ít bấp bênh hơn so với việc thuê nhà theo ý muốn, như Simpson ghi chú trong lịch sử của Luật Đất đai (Trích 17.1 dưới đây), và phân tích bản chất của nó vẫn có thể gây ra các tòa án gặp khó khăn, như có thể được nhìn thấy từ Hammersmith và Fulham London Borough Council v. Monk [1992] 1 AC 478, thảo luận dưới đây. Trong thực tế, sự bấp bênh quyền lợi của một người thuê nhà định kỳ được giảm đi bởi ba yếu tố. Đầu tiên, các tòa án thi hành nghiêm chỉnh pháp luật chung và các quy định theo luật pháp như độ dài của thông báo yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà định kỳ (như mà thấy phần 5 và 3 của Bảo vệ khỏi Đuổi Đạo luật năm 1977, được sửa đổi theo Luật Nhà ở năm 1988, và cũng Queens Club Garden Estates Ltd v. Bignell [1924] 1 KB 117). Thứ hai, các chế độ theo luật định áp dụng đối với khu dân cư, kinh doanh và người thuê agricul- tural (nếu vượt quá phạm vi của cuốn sách này) trao bằng cấp về an ninh của nhiệm kỳ về người thuê nhà định kỳ khác nhau. Kiết hợp đồng trên thông báo để bỏ Thứ ba, các bên có quyền tự mình quyết định bao gồm như một thuật ngữ của các thuê nhà một kiết sử của hợp đồng (hoặc của người thuê nhà) quyền của chủ nhà để chấm dứt bằng cách phục vụ thông báo để bỏ thuốc lá. Điều này thường sẽ mang hình thức của một hoãn quyền để phục vụ thông báo để bỏ cho đến khi một ngày trong tương lai quy định hoặc với một sự kiện trong tương lai. Cách tiếp cận của Toà án để những hạn chế về quyền chấm dứt bằng thông báo cho bỏ thuốc lá là khác nhau rõ rệt từ cách tiếp cận của họ để quyền theo hợp đồng chấm dứt việc thuê nhà cố định hạn sớm. Họ sẽ đối xử với bất kỳ hạn chế như không hợp lệ không chỉ khi nó là không chắc chắn mà còn nếu nó là không hợp với tính chất của một thuê nhà định kỳ. Một hạn chế mà loại bỏ quyền của chủ nhà để phục vụ ý bỏ hoàn toàn xuất phát trong vòng loại thứ hai này, và do đó là void (Centaploy Ltd v. Matlodge Ltd [1974] Ch 1) và có lẽ nó sẽ là như nhau không hợp với tính chất của việc thuê nhà định kỳ có một điều khoản loại bỏ quyền của người thuê nhà để phục vụ ý định từ bỏ. Tuy nhiên, nó không phải là rõ ràng cho dù hoãn rất lâu quyền hoặc của bên chấm dứt bằng thông báo cho bỏ sẽ không có hiệu lực trên cơ sở repugnancy. Doe d Warner v Browne (1807) 8 165 Đông. 103 ER 305, và Ủy ban dòng Cheshire v. Lewis & Co (1880) 50 LJ QB 121, thảo luận trong bài phát biểu của Chúa Templeman tại Prudential (bên dưới), dường như cho thấy rằng, nhưng trong Hiệp định Midland Đường sắt Co., Charles Clay & Sons Ltd v. Anh Đường sắt Board [1971] Ch 725, Tòa án cấp phúc thẩm đã bày tỏ quan điểm rằng không có gì ngắn của một loại bỏ hoàn toàn đúng trong hai bên để chấm dứt sẽ rơi hôi của các quy tắc repugnancy (Russell LJ tại 733, cho phán quyết của Tòa án). Các quyết định trong Hiệp định Midland Railway Co. đã bác bỏ bởi các House of Lords tại Prudential (bên dưới) về vấn đề khi hoãn quyền để phục vụ thông báo để bỏ sẽ không có hiệu lực đối với sự không chắc chắn, nhưng không ai nói gì về riêng câu hỏi khi nào nó sẽ không có hiệu lực cho repugnancy. Như yêu cầu của sự chắc chắn, điều này chặt chẽ hơn trong các trường hợp quy định nghỉ. Trường hợp quyền để phục vụ thông báo để bỏ bị hoãn lại tới 618 Luật Sở hữu xảy ra của một sự kiện trong tương lai, các sự kiện tương lai phải là nhất định trong ý nghĩa rằng các bên phải có khả năng dự đoán ngay từ đầu khi nào nó sẽ xảy ra. Điều này phù hợp với các bài kiểm tra cho chắc chắn của thời hạn hợp đồng thuê có thời hạn, như chúng ta thấy dưới đây. 17.3.1.4. Thuê nhà ở sẽ A thuê nhà tại sẽ là một hợp đồng thuê nhà có thể kết thúc bất cứ lúc nào bởi bên. Nó có nguồn gốc cổ xưa (Megarry và Wade, Luật Bất động sản, p. 655, mô tả nó như là 'có thể có các loại ban đầu của nhiệm kỳ vào mà giáo lý của bất động sản đã được chồng'), nhưng, mặc dù nó xuất hiện luôn có một accep