When I work with a couple in the be

When I work with a couple in the beginning stages of selling two houses to buy one, I find they often attach themselves initially to the wrong game plan. They think it should be so simple. The game plan is usually buy a home, followed by selling the other two houses. That plan makes logical sense to most people. Yet, it's not the way selling two houses to buy one home actually works out for most of us.


Option 1: Buying a Home, Followed by Selling 2 Houses
The first problem with that kind of plan is getting qualified for a mortgage. Obviously, if two sellers are each selling a home with the intention of buying one home together as a couple, and financing is not involved, it's much easier. Sellers with free-and-clear homes or homes with enough equity to generate cash to buy a home outright have more freedom to follow this option. But the reality is most people take out a mortgage to buy a home. Which means the parties may need to qualify for the mortgage on top of being able to afford a mortgage payment on two other homes.

After adding the new mortgage payment to the two existing mortgage payments, that ratio amount in proportion to income might push both parties out of the range to qualify. Lenders use ratios, which are percentage amounts for both the front- and back-end. The front-end ratio is a percentage of mortgage payments to combined gross monthly income.

The back-end ratio is the percentage of mortgage payments coupled with additional debt such as credit cards against combined gross monthly income.

If the ratios are too high, the parties will not qualify to own all 3 homes at the same time. Aha, you might say, but the parties can convert those homes into rentals and use that rental income to offset the mortgage payments, right?


While that would increase the income, which would lower the ratio, the lender most likely will not allow the rental income to be used as a calculation. Most lenders follow strict guidelines regarding the length of time the home must have been rented to qualify for rental income in a mortgage calculation, and one month or two is insufficient.

Second problem with buying a home followed by selling 2 houses is the fact that if the down payment for the new home is coming from the sale of the other two houses, then sellers would probably need to write a contingent offer. A contingent offer gives them a way out, a way to cancel the purchase, and many sellers don't like contingent offers for good reason, because they are not always a sure thing.

If the market is not conducive to contingent offers, that could further complicate this strategy. In a seller's market, for example, contingent offers can be fairly difficult to get accepted. If the intended purchase is a highly desirable home, there could be multiple offers, and contingent offers almost never win in a multiple-offer situation.


Option 2: Selling Houses Before Buying a New Home
Whether a couple would need to sell both houses or just one house to combine households in a new home depends again on the mortgage ratios. It might be possible to sell only one house before buying a new home. A mortgage lender can best advise in this situation.

However, if it is necessary to sell both homes before buying a new home, then there are three basic sub-choices:

Sell existing homes with a contingent contract allowing the sellers a certain period of time to buy a new home and enter into a purchase contract, or
Sell existing homes with a rent-back option after closing to give the sellers time to find a new home to buy and move.
Sell both homes, move elsewhere and then hunt for a new home, which involves moving twice. This last option is actually the best from a financial point of view because a seller would have no contingencies and be in a stronger position to negotiate the purchase of a new home. But realistically, most people do not want to move twice. Moving once is often hard enough.
If sellers do choose to write contingent offers, if they are selling in a seller's market, it will be easier to dictate terms to a buyer than if they are selling in a buyer's market. In a seller's market, buyers are often much more willing to wait for a seller to find a home to buy than the other way around. It's a safe way for sellers to plan to buy a new home because there is no risk to the sellers if they can't find a new home to buy.

The downside, of course, is the sellers could find their dream home and then be unable -- for a variety of reasons that could range from price to condition to location -- to sell their existing homes. Losing the dream home can be painful. An experienced real estate agent who handles these types of transactions should be able to assist and make the process seamless.

Kết quả (Việt) 1:

Khi tôi làm việc với một cặp vợ chồng ở giai đoạn bắt đầu bán hai ngôi nhà để mua một cái, tôi thấy họ thường đính kèm bản thân mình ban đầu kế hoạch trò chơi sai. Họ nghĩ rằng nó nên đơn giản như vậy. Kế hoạch trò chơi thường mua một ngôi nhà, theo sau là bán hai ngôi nhà. Kế hoạch đó có ý nghĩa hợp lý cho hầu hết mọi người. Tuy nhiên, nó không phải là cách hai nhà bán để mua một cái nhà trên thực tế công trình ra cho hầu hết chúng ta.Tùy chọn 1: Mua một ngôi nhà, theo sau là 2 nhà bánVấn đề đầu tiên với loại kế hoạch nhận được đủ điều kiện cho một thế chấp. Rõ ràng, nếu hai người bán là bán một ngôi nhà với ý định mua một ngôi nhà với nhau như một cặp vợ chồng, và tài chính không được tham gia, đó là dễ dàng hơn nhiều. Người bán với ngôi nhà Việt và clear hoặc ngôi nhà với vốn chủ sở hữu đủ để tạo ra tiền mặt để mua một ngôi nhà hoàn toàn có nhiều tự do để làm theo tuỳ chọn này. Nhưng thực tế là hầu hết mọi người đưa ra một thế chấp để mua một ngôi nhà. Có nghĩa là các bên có thể cần phải hội đủ điều kiện cho thế chấp trên đầu trang của việc có thể đủ khả năng thanh toán thế chấp vào hai nhà khác.Sau khi thêm các khoản thanh toán thế chấp mới đến thanh toán thế chấp hiện có hai, rằng tỷ lệ số tiền tỷ lệ thu nhập có thể đẩy cả hai bên ngoài phạm vi để vượt qua vòng loại. Cho vay sử dụng tỷ lệ là tỷ lệ phần trăm số tiền cho cả hai phía trước - và back-end. Tỷ lệ trận là một tỷ lệ phần trăm của các khoản thanh toán thế chấp để kết hợp tổng thu nhập hàng tháng.Tỷ lệ trở lại-kết thúc là tỷ lệ thanh toán thế chấp, cùng với các khoản nợ bổ sung như thẻ tín dụng so với kết hợp tổng thu nhập hàng tháng.Nếu các tỷ lệ quá cao, các bên sẽ không vượt qua vòng loại để sở hữu tất cả các nhà 3 cùng một lúc. AHA, bạn có thể nói, nhưng các bên có thể chuyển đổi những ngôi nhà vào cho thuê và sử dụng mà thu nhập cho thuê để bù đắp thanh toán thế chấp, phải không?Trong khi đó sẽ làm tăng thu nhập sẽ thấp hơn tỷ lệ, người cho vay có nhiều khả năng sẽ không cho phép thu nhập cho thuê được sử dụng như là một tính toán. Hầu hết cho vay thực hiện theo các nguyên tắc nghiêm ngặt về độ dài của thời gian nhà phải đã được thuê để đủ điều kiện cho thu nhập cho thuê trong một thế chấp tính toán, và một tháng hoặc hai là không đủ.Thứ hai vấn đề với việc mua một ngôi nhà theo 2 nhà bán là một thực tế rằng nếu xuống thanh toán cho ngôi nhà mới là đến từ việc bán hai ngôi nhà, sau đó người bán có thể cần phải viết một cung cấp đội ngũ. Cung cấp đội ngũ cung cấp cho họ một cách hiểu, cách để hủy bỏ việc mua hàng, và nhiều người bán hàng không thích đội ngũ cung cấp vì lý do tốt, bởi vì họ là không luôn luôn là một điều chắc chắn.Nếu thị trường không phải là thuận lợi để cung cấp đội ngũ, mà có thể thêm phức tạp chiến lược này. Trong một thị trường của người bán, ví dụ, cung cấp đội ngũ có thể khá khó khăn để có được chấp nhận. Nếu dự định mua một ngôi nhà rất mong muốn, có thể cung cấp nhiều, và đội ngũ cung cấp hầu như không bao giờ giành chiến thắng trong một tình huống nhiều cung cấp.Tùy chọn 2: Nhà bán trước khi mua một ngôi nhà mớiCho dù một cặp vợ chồng cần phải bán nhà hoặc chỉ là một căn nhà để kết hợp các hộ gia đình trong một ngôi nhà mới phụ thuộc một lần nữa vào các tỷ lệ thế chấp. Nó cũng có thể bán chỉ có một căn nhà trước khi mua một ngôi nhà mới. Người cho vay thế chấp có thể tư vấn tốt nhất trong tình huống này.Tuy nhiên, nếu nó là cần thiết để bán cả hai ngôi nhà trước khi mua một ngôi nhà mới, sau đó có ba lựa chọn cơ bản tiểu:Bán nhà hiện tại với một hợp đồng đội ngũ cho phép những người bán hàng một thời gian nhất định để mua một ngôi nhà mới và nhập vào một hợp đồng mua, hoặcBán nhà hiện tại với các tùy chọn cho thuê trở lại sau khi đóng cửa để cung cấp cho những người bán hàng thời gian để tìm một ngôi nhà mới mua và di chuyển.Bán cả căn nhà, di chuyển nơi khác và sau đó tìm kiếm một ngôi nhà mới, trong đó bao gồm việc di chuyển hai lần. Tùy chọn cuối cùng này là thực sự tốt nhất từ quan điểm tài chính bởi vì người bán sẽ có không có contingencies và ở một vị trí mạnh mẽ hơn để thương lượng việc mua một ngôi nhà mới. Nhưng thực tế, hầu hết mọi người không muốn di chuyển hai lần. Di chuyển một lần thường là khó khăn đủ.Nếu người bán hàng ghi cung cấp đội ngũ, nếu họ đang bán trên thị trường của người bán, nó sẽ dễ dàng hơn để dictate các điều khoản cho một người mua hơn nếu họ đang bán trên thị trường của người mua. Trong một thị trường của người bán, người mua thường nhiều hơn sẵn sàng chờ đợi cho người bán để tìm một ngôi nhà để mua hơn là cách khác xung quanh. Đó là một cách an toàn cho người bán hàng để lên kế hoạch để mua một ngôi nhà mới vì không có nguy cơ để những người bán hàng nếu họ không thể tìm thấy một ngôi nhà mới mua.Những nhược điểm, tất nhiên, là những người bán hàng có thể tìm thấy ngôi nhà mơ ước của họ và sau đó cũng không thể... cho một loạt các lý do có thể dao động từ giá đến điều kiện để vị trí--bán nhà hiện tại của họ. Mất ngôi nhà mơ ước có thể gây đau đớn. Một đại lý bất động sản có kinh nghiệm những người xử lý các loại giao dịch có thể hỗ trợ và làm cho quá trình liền mạch.

Kết quả (Việt) 2:

Khi tôi làm việc với một cặp đôi trong giai đoạn đầu của việc bán hai ngôi nhà để mua một cái, tôi thấy họ thường gắn mình ban đầu cho kế hoạch trò chơi sai. Họ nghĩ rằng nó phải là đơn giản như vậy. Các kế hoạch trò chơi thường được mua nhà, theo sau bằng cách bán hai ngôi nhà khác. Kế hoạch đó làm cho cảm giác hợp lý để hầu hết mọi người. Tuy nhiên, nó không phải là cách bán hai ngôi nhà để mua một ngôi nhà thực sự hoạt động ra cho hầu hết chúng ta.


Lựa chọn 1: Mua một Trang chủ, Tiếp theo là bán 2 Nhà
Vấn đề đầu tiên với loại kế hoạch là nhận đủ điều kiện cho một thế chấp. Rõ ràng, nếu hai người bán là từng bán một căn nhà với ý định mua một nhà với nhau như một cặp vợ chồng, và tài chính không tham gia, đó là dễ dàng hơn nhiều. Người bán có nhà hoặc nhà có đủ vốn tự và rõ ràng để tạo ra tiền mặt để mua một ngôi nhà hoàn toàn có tự do hơn để theo tùy chọn này. Nhưng thực tế là hầu hết mọi người đưa ra thế chấp để mua nhà. Có nghĩa là các bên có thể cần phải hội đủ điều kiện cho vay thế chấp trên là có thể đủ khả năng thanh toán thế chấp trên hai ngôi nhà khác.

Sau khi thêm các thanh toán thế chấp mới cho hai thanh toán thế chấp hiện tại, lượng tỷ lệ tương ứng với phần thu nhập có thể đẩy cả hai bên ra khỏi phạm vi để đủ điều kiện. Những người cho vay sử dụng tỷ lệ, đó là số tiền lệ cho cả phía trước và phía sau. Tỷ lệ đầu cuối là một tỷ lệ phần trăm của các khoản thanh toán thế chấp cho tổng thu nhập hàng tháng cộng lại.

Tỷ lệ back-end là tỷ lệ phần trăm của khoản thanh toán thế chấp cùng với khoản nợ bổ sung chẳng hạn như thẻ tín dụng so với tổng thu nhập hàng tháng kết hợp.

Nếu tỷ lệ quá cao, các bên sẽ không đủ điều kiện để sở hữu tất cả 3 nhà cùng một lúc. Aha, bạn có thể nói, nhưng các bên có thể chuyển đổi những ngôi nhà này vào thuê và sử dụng cho thuê thu nhập để bù đắp các khoản thanh toán thế chấp, phải không?


Trong khi đó sẽ làm tăng thu nhập, sẽ làm giảm tỷ lệ, người cho vay có thể sẽ không cho phép các thuê thu nhập được sử dụng như một phép tính. Hầu hết những người cho vay theo hướng dẫn nghiêm ngặt về độ dài của thời gian nhà phải đã được thuê để đủ điều kiện cho thuê thu nhập để tính toán thế chấp, và một trong hai tháng hoặc là không đủ.

Vấn đề thứ hai với việc mua một ngôi nhà sau bán 2 căn nhà là một thực tế rằng nếu các khoản thanh toán xuống cho ngôi nhà mới đang đến từ việc bán hai ngôi nhà khác, sau đó người bán có lẽ sẽ cần phải viết một đề nghị ngũ. Việc chào ngũ cung cấp cho họ một lối thoát, một cách để hủy bỏ việc mua và nhiều người bán không thích Mời ngũ vì lý do tốt, bởi vì họ không phải là luôn luôn là một điều chắc chắn.

Nếu thị trường không có lợi cho Mời ngũ, mà có thể phức tạp thêm chiến lược này. Trong một thị trường của người bán, ví dụ, cung cấp đội ngũ có thể được khá khó khăn để có được chấp nhận. Nếu việc mua dự định là một ngôi nhà rất mong muốn, có thể có nhiều lời mời chào, và ngũ cung cấp hầu như không bao giờ giành chiến thắng trong một tình huống nhiều lời đề nghị.


Lựa chọn 2: Bán Nhà Trước khi mua một nhà mới
Cho dù một vài sẽ cần phải bán cả nhà hoặc chỉ một ngôi nhà để kết hợp các hộ gia đình trong một ngôi nhà mới phụ thuộc một lần nữa trên các tỷ lệ thế chấp. Nó có thể là có thể chỉ bán một ngôi nhà trước khi mua một ngôi nhà mới. . Một người cho vay thế chấp tốt nhất có thể tư vấn trong tình huống này

Tuy nhiên, nếu nó là cần thiết để bán cả nhà trước khi mua một ngôi nhà mới, sau đó có ba cơ bản phụ lựa chọn:

Bán nhà đang có hợp đồng với đội ngũ cho phép những người bán hàng một thời gian nhất định để mua một ngôi nhà mới và nhập vào một hợp đồng mua bán, hoặc
bán nhà hiện có với một lựa chọn thuê lại sau khi đóng cửa để cung cấp cho những người bán thời gian để tìm một ngôi nhà mới để mua và di chuyển.
Bán cả nhà cửa, di chuyển nơi khác và sau đó tìm người nhà mới, trong đó có việc di chuyển hai lần. Tùy chọn cuối cùng này thực sự là tốt nhất từ một quan điểm tài chính bởi vì một người bán sẽ không có dự phòng và ở trong một vị thế mạnh hơn để đàm phán việc mua một ngôi nhà mới. Nhưng thực tế, hầu hết mọi người không muốn di chuyển hai lần. Di chuyển một lần thường là đủ cứng.
Nếu người bán không chọn để viết Mời ngũ, nếu họ đang bán trên thị trường của người bán, nó sẽ được dễ dàng hơn để ra lệnh điều kiện cho một người mua hơn là nếu họ đang bán trên thị trường của người mua. Trong một thị trường của người bán, người mua thường là nhiều hơn sẵn sàng để chờ đợi một người bán để tìm một ngôi nhà để mua so với các cách khác xung quanh. Đó là một cách an toàn đối với người bán hàng để có kế hoạch để mua một ngôi nhà mới vì không có rủi ro cho những người bán hàng nếu họ không thể tìm thấy một ngôi nhà mới mua.

Nhược điểm, tất nhiên, là những người bán hàng có thể tìm thấy giấc mơ của họ về nhà và sau đó được không thể - vì nhiều lý do mà có thể dao động từ giá để đặt điều kiện cho vị trí - bán nhà hiện có của họ. Mất ngôi nhà mơ ước có thể gây đau. Một đại lý bất động sản giàu kinh nghiệm xử lý các loại giao dịch sẽ có thể hỗ trợ và làm cho quá trình liền mạch.