E. Thailand and Malaysia’s cases:Ro

E. Thailand and Malaysia’s cases:
Roughly 34% of Thailand’s real estate market is publicly traded, representing a total
value of $4.6 billion. Thailand’s property market is largely focused on residential developers.
The most substantial risk is the potential of rising interest rates, which could cause housing 45
affordability to decline. However, the pause in interest rate hikes by the Bank of Thailand has
fueled market hopes of an easing of monetary policy, helping to improve the investment
climate. Property funds are again attracting interest given their attractive yields of between
6.2% and 8.8%, which compare favorably to government bond yields of approximately 4.7%-
5% depending on term to maturity (CBRE 2006).
Thai REITs (T-REITs) offer investors a weighted average annualized yield of about
9% as the end of 2009, making Thailand real estate market offering the highest average yield.
During this period of low interest rate, Thai investors have been seeking opportunities other
than bank deposits to achieve capital growth. Property funds in Thailand are seen as an ideal
alternative as they can offer higher returns than deposit rates, which are currently at 1.25%
(CBRE 2009). In 2009, the total number of listed REITs in Thailand was 26 with the total
capitalization of US$1,972 million (Table 7).
For the case of Malaysia, the regulatory framework for listed property trusts was
approved by Bank Negara (the Central Bank of Malaysia) from very early in 1986. The
specific guidelines by the Securities Commission was released in 1991 and revised in 1995
(Eldik 2005). The Malaysian real estate market is highly securitized, with roughly 30% of the
total listed property (CBRE 2006).
In Malaysia, the REITs are formed as register trusts and must be managed and
administered by a management company approved by the Securities Commission (SC). There
is also a minimum fund size of RM100 million. The real estate held by the REIT must be
managed by a qualified property manager. The REIT can be listed or unlisted (Ernst &
Young, 2010).
In terms of income and asset rule, the regulations also provide that at least 50% of a
fund’s total assets must be invested in real estate and/or single-purpose companies at all time. 46
The fund’s investment in non-real estate-related assets and/or cash, deposits and money
market instrument must not exceed 25% of the fund’s total asset value. Moreover, the value
of a fund’s investments in securities issued by any single issuer must not exceed 5% of a
fund’s total asset value and securities issued by any group of companies must not exceed
10% of the fund’s total asset value (Ernst & Young, 2010, pp.39-45).
(Ernst & Young, 2010) also summarizes some provisions on distribution of REITs,
such as:
- REITs will not be taxed on their income, provided that at least 90% of their total
income for the year is distributed to the investors. Otherwise, the REIT is subject to income
tax on its total income.
- If the REIT distributes at least 90% of its income for a year and is exempted from
tax, distribution to unit holders who are individuals are generally subject to a final
withholding tax of 15% (reduced to 10% from 1 January 2008 to 31 December 2011);
- If the REIT distributes at least 90% of its income for a year and is exempted from
tax, distribution to foreign institutional investors are generally subject to a final withholding
tax of 15% (reduced to 10% from 1 January 2008 to 31 December 2011) (Ernst & Young,
2010, pg.49);
To conclude this Part, it is fair to say that the expansion of REIT structure among
Asian countries have allowed investors to put money in a variety of markets that are in
different points of the real estate cycles, especially in high growth emerging markets and
regions where the market for real estate is underdeveloped. The expansion of those structures
also provides investors with the opportunity to diversify their real market risk to regions with
different local geographic characteristics. While REIT structure is expanding, each country’s
regulations differ, and all REITs are not created equally. These difference include the 47
internally or externally management, minimum dividend payouts, leverage levels, amongst
others.
In the Asia Pacific region, economic growth is fuelling development and
securitization of real estate through REITs, which in turn will likely drive activity in the
property stock. The stable growing economies of Hong Kong, Japan and Singapore are
experiencing a REIT boom and the rapidly expanding economies of Malaysia, Thailand and
even China are potential for more growth. This growth is expected to be partially driven by
the expansion of property sector capital markets. In the next Part, the current situation of Viet
Nam’s real estate and capital markets will be looked at to see the possibility of adopting
REIT structure in Viet Nam.

Kết quả (Việt) 1:

E. Thái Lan và Malaysia của trường hợp:Khoảng 34% của thị trường bất động sản của Thái Lan công khai được giao dịch, đại diện cho một tổng sốgiá trị của $4,6 tỷ. Thị trường bất động sản của Thái Lan chủ yếu là tập trung vào phát triển khu dân cư.Nguy cơ đáng kể nhất là khả năng tăng lãi suất tỷ giá, có thể gây ra nhà 45khả năng chi trả để từ chối. Tuy nhiên, tạm dừng trong tỷ lệ lãi suất tăng vọt của ngân hàng Thái Lan đãthị trường nhiên liệu hy vọng một nới lỏng chính sách tiền tệ, giúp cải thiện việc đầu tưkhí hậu. Bất động sản quỹ một lần nữa thu hút quan tâm nhất định của sản lượng hấp dẫn của giữa6,2% và 8,8%, mà so sánh thuận lợi với chính phủ liên kết sản lượng khoảng 4,7%-5% tùy thuộc vào các thuật ngữ để đáo hạn (CBRE năm 2006).Thái REITs (T-REITs) cung cấp cho nhà đầu tư một annualized, năng suất trung bình trọng số của về9% như vào cuối năm 2009, làm cho thị trường bất động sản Thái Lan cung cấp sản lượng trung bình cao nhất.Trong giai đoạn này của tỷ lệ lãi suất thấp, nhà đầu tư Thái Lan đã tìm kiếm cơ hội kháchơn tiền gửi ngân hàng để đạt được tốc độ tăng trưởng vốn. Bất động sản quỹ tại Thái Lan được xem như là một lý tưởngthay thế khi họ có thể cung cấp lợi nhuận cao hơn tỷ lệ tiền gửi, đó là hiện nay ở 1.25%(CBRE NĂM 2009). Trong năm 2009, tổng số REITs được liệt kê ở Thái Lan là 26 với tổng sốchữ viết hoa 1.972 người triệu USD (bảng 7).Đối với trường hợp của Malaysia, khuôn khổ pháp lý cho tín thác bất động sản được liệt kê làthông qua ngân hàng quốc gia (ngân hàng Trung ương của Malaysia) từ rất sớm vào năm 1986. CácCác hướng dẫn cụ thể bởi Ủy ban chứng khoán được phát hành vào năm 1991 và sửa đổi vào năm 1995(Eldik năm 2005). Thị trường Malaysia bất động sản cao chứng khoán, với khoảng 30% của cácTất cả tài sản được liệt kê (CBRE năm 2006).Tại Malaysia, các REITs được hình thành như đăng ký tín thác và phải được quản lý vàquản lý bởi một công ty quản lý được chấp thuận bởi Ủy ban chứng khoán (SC). Cócũng là một kích thước tối thiểu quỹ của RM100 triệu. Bất động sản được tổ chức bởi REIT phảiquản lý bởi một quản lý tài sản đủ điều kiện. REIT có thể được liệt kê hay không liệt kê (Ernst &Young, 2010).Trong điều khoản của quy tắc thu nhập và tài sản, các quy định cũng cung cấp mà ít nhất 50% của mộtquỹ của Tổng tài sản phải được đầu tư vào bất động sản và/hoặc mục đích duy nhất công ty ở tất cả thời gian. 46Các quỹ đầu tư vào tài sản không bất động sản-liên quan và/hoặc tiền mặt, tiền gửi và tiềnthị trường nhạc cụ không vượt quá 25% của các quỹ tất cả tài sản giá trị. Hơn nữa, giá trịmột quỹ đầu tư chứng khoán do công ty phát hành duy nhất bất kỳ phải không vượt quá 5% của mộtquỹ của tất cả các tài sản giá trị và chứng khoán do bất kỳ nhóm các công ty không vượt quá10% của giá trị tất cả tài sản của Quỹ (Ernst & Young, 2010, pp.39-45).(Ernst & Young, 2010) cũng tóm tắt một số quy định về phân phối của REITs,chẳng hạn như:-REITs sẽ không được đánh thuế trên thu nhập của họ, cung cấp đó tối thiểu 90% của tổng số của họthu nhập cho năm được phân phối cho các nhà đầu tư. Nếu không, REIT là tùy thuộc vào thu nhậpthuế thu nhập tất cả của nó.-Nếu REIT phân phối ít nhất 90% thu nhập của mình cho một năm và miễnthuế, phân phối cho chủ sở hữu đơn vị là cá nhân phải thường tuân theo một trận chung kếtwithholding thuế là 15% (Giảm 10% từ 1 tháng 1 năm 2008 đến tháng 12 năm 2011);-Nếu REIT phân phối ít nhất 90% thu nhập của mình cho một năm và miễnthuế, phân phối cho các nhà đầu tư tổ chức nước ngoài phải thường tuân theo một giữ lại cuối cùngthuế là 15% (Giảm 10% từ 1 tháng 1 năm 2008 đến tháng 12 năm 2011) (Ernst & Young,năm 2010, pg.49);Để kết thúc phần này, đó là công bằng để nói rằng việc mở rộng của REIT cấu trúc trong sốNước Châu á đã cho phép các nhà đầu tư để đưa tiền tại một số thị trường ởđiểm khác nhau của chu kỳ bất động sản, đặc biệt là trong sự phát triển cao mới nổi thị trường vàkhu vực nơi mà thị trường bất động sản là kém phát triển. Sự mở rộng của các cấu trúccũng cung cấp cho nhà đầu tư với cơ hội để đa dạng hóa của rủi ro thị trường thực sự cho các khu vực vớiđặc điểm địa lý địa phương khác nhau. Trong khi REIT cấu trúc mở rộng, mỗi quốc giaquy định khác nhau, và tất cả REITs không được tạo ra bằng nhau. Sự khác biệt bao gồm chiếc 47nội bộ hoặc bên ngoài quản lý, payouts tối thiểu cổ tức, tận dụng cấp độ, giữanhững người khác.Châu á Thái Bình Dương, tăng trưởng kinh tế cung cấp nhiên liệu phát triển vàchứng khoán của bất động sản thông qua REITs, mà lần lượt sẽ có khả năng lái xe hoạt động trong cácbất động sản cổ. Các nền kinh tế đang phát triển ổn định của Hong Kong, Nhật bản và Singaporetrải qua một bùng nổ REIT và các nền kinh tế nhanh chóng mở rộng của Malaysia, Thái Lan vàngay cả Trung Quốc là tiềm năng cho sự phát triển thêm. Sự tăng trưởng này dự kiến sẽ được một phần thúc đẩy bởiviệc mở rộng của lĩnh vực bất động sản thị trường vốn. Trong phần tiếp theo, tình hình hiện nay của ViệtNam bất động sản và thị trường vốn sẽ được xem xét để xem khả năng của việc áp dụngREIT các cấu trúc ở Việt Nam.

Kết quả (Việt) 2:

E. Thái Lan và các trường hợp của Malaysia:
Khoảng 34% của thị trường bất động sản của Thái Lan được công bố là đại diện cho tổng
giá trị 4,6 tỷ USD. Thị trường bất động sản của Thái Lan chủ yếu tập trung vào phát triển khu dân cư.
Các nguy cơ đáng kể nhất là khả năng tăng lãi suất, mà có thể gây ra 45 nhà ở
khả năng chi trả để từ chối. Tuy nhiên, tạm dừng ở tăng lãi suất do Ngân hàng Thái Lan đã
thúc đẩy hy vọng thị trường của một nới lỏng chính sách tiền tệ, góp phần nâng cao đầu tư
khí hậu. Quỹ tài sản một lần nữa thu hút sự quan tâm nhất định lợi suất hấp dẫn của họ từ
6,2% và 8,8%, trong đó so sánh được với lợi suất trái phiếu chính phủ khoảng 4,7% -
. 5% tùy theo kỳ hạn đến ngày đáo hạn (CBRE 2006)
REITs Thái (T-REITs) phục vụ các nhà đầu tư một sản lượng hàng năm bình quân khoảng
9% vào cuối năm 2009, làm cho thị trường bất động sản Thái Lan cung cấp năng suất bình quân cao nhất.
Trong thời gian này các tỷ lệ lãi suất thấp, các nhà đầu tư Thái Lan đã tìm kiếm cơ hội khác
hơn so với tiền gửi ngân hàng để đạt được sự tăng trưởng vốn. Quỹ tài sản ở Thái Lan được xem là một lý tưởng
thay thế khi họ có thể cung cấp lợi nhuận cao hơn so với lãi suất tiền gửi, mà hiện nay là 1,25%
(CBRE 2009). Trong năm 2009, tổng số REITs được liệt kê ở Thái Lan là 26 với tổng số
vốn của US $ 1,972 triệu (Bảng 7).
Đối với trường hợp của Malaysia, khuôn khổ pháp lý cho quỹ tín thác bất động sản niêm yết đã được
sự chấp thuận của Ngân hàng Negara (Ngân hàng Trung ương Malaysia ) từ rất sớm vào năm 1986. Các
hướng dẫn cụ thể do Ủy ban Chứng khoán đã được phát hành vào năm 1991 và được sửa đổi vào năm 1995
(Eldik 2005). Thị trường bất động sản Malaysia là rất cao được chứng khoán hóa, với khoảng 30% của
tổng số tài sản được liệt kê (CBRE 2006).
Ở Malaysia, REITs được hình thành như quỹ tín thác đăng ký và phải được quản lý và
điều hành bởi một công ty quản lý chấp thuận của Ủy ban Chứng khoán (SC ). Có
còn là một kích thước tối thiểu của quỹ RM100 triệu. Các bất động sản được tổ chức bởi các REIT phải được
quản lý bởi một người quản lý tài sản đủ điều kiện. Các REIT có thể được niêm yết hoặc chưa niêm yết (Ernst &
Young, 2010).
Trong điều kiện thu nhập và quy tắc tài sản, các quy định này cũng quy định rằng ít nhất 50% của một
tổng tài sản của quỹ phải được đầu tư vào bất động sản và / hoặc các công ty đơn mục đích ở tất cả các thời gian. 46
đầu tư của quỹ vào các tài sản bất động sản liên quan đến phi thực tế và / hoặc tiền mặt, tiền gửi và tiền
cụ thị trường không được vượt quá 25% tổng giá trị tài sản của quỹ. Hơn nữa, giá trị
của các khoản đầu tư của quỹ vào chứng khoán phát hành bởi bất kỳ tổ chức phát hành không được vượt quá 5% của
tổng giá trị tài sản của quỹ và chứng khoán phát hành bởi bất kỳ nhóm các công ty không được vượt quá
10% tổng giá trị tài sản của quỹ (Ernst & Young, . 2010, pp.39-45)
(Ernst & Young, 2010) cũng tóm tắt một số quy định về phân phối của REITs,
chẳng hạn như:
- REITs sẽ không bị đánh thuế trên thu nhập của họ, cung cấp ít nhất 90% tổng số của họ
tăng thu nhập cho các năm được phân phối cho các nhà đầu tư. Nếu không, các REIT là tùy thuộc vào thu nhập
thuế trên tổng thu nhập của mình.
- Nếu các REIT phân phối ít nhất 90% thu nhập của mình cho một năm và được miễn
thuế, phân phối cho cổ đông sở đơn vị người là các cá nhân nói chung là đối tượng của một thức
khấu trừ thuế 15% (giảm đến 10% từ ngày 1 tháng 1 năm 2008 đến ngày 31 tháng năm 2011);
- Nếu các REIT phân phối ít nhất 90% thu nhập của mình cho một năm và được miễn
thuế, phân phối cho các nhà đầu tư nước ngoài nhìn chung chịu một trận chung kết khấu trừ
thuế 15% (giảm đến 10% từ 1 tháng 1 năm 2008 đến ngày 31 tháng năm 2011) (Ernst & Young,
năm 2010, pg.49);
Để kết thúc phần này, nó là công bằng để nói rằng việc mở rộng cấu trúc REIT trong số
các nước châu Á đã cho phép các nhà đầu tư bỏ tiền vào một loạt các thị trường mà là ở
các điểm khác nhau của chu kỳ bất động sản, đặc biệt là trong tăng trưởng cao thị trường mới nổi và
các khu vực nơi mà thị trường bất động sản chưa phát triển. Sự mở rộng của những cấu trúc
cũng cung cấp cho các nhà đầu tư có cơ hội để đa dạng hóa rủi ro thị trường thực sự của họ cho các khu vực có
đặc điểm địa lý địa phương khác nhau. Trong khi cấu trúc REIT được mở rộng, mỗi nước
quy định khác nhau, và tất cả REITs không được tạo ra bằng nhau. Những khác biệt bao gồm 47
quản lý nội bộ hay bên ngoài, thanh toán cổ tức tối thiểu, mức đòn bẩy, trong số
những người khác.
Trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương, tăng trưởng kinh tế được thúc đẩy phát triển và
chứng khoán hóa bất động sản thông qua REITs, do đó sẽ có khả năng lái xe hoạt động trong các
cổ phiếu bất động sản . Các nền kinh tế phát triển ổn định của Hồng Kông, Nhật Bản và Singapore đang
trải qua một sự bùng nổ REIT và các nền kinh tế phát triển nhanh chóng của Malaysia, Thái Lan và
ngay cả Trung Quốc là tiềm năng cho sự phát triển hơn nữa. Sự tăng trưởng này dự kiến sẽ được thúc đẩy một phần bởi
sự mở rộng của thị trường vốn bất động sản. Trong phần tiếp theo, tình hình hiện tại của Việt
thị trường bất động sản và vốn của Nam sẽ được xem xét để xem khả năng của việc áp dụng
cơ cấu REIT tại Việt Nam.