International valuation guidance no

International valuation guidance note no.9
Discounted cash flow analysis for market and non- market based valuations
1.0 Introduction
1.1
Discounted cash flow (DCF) analysis is a financial modeling tech-nique based on explicit assumptions regarding the prospective income and expenses of a property or business. Such assumptions pertain to the quantity, quality, variability,timing, and duration of inflows and outflows that are discounted to present value.DCF analysis,with appropriate and supportable data and discount rates , is one of the accepted methodologies within the income capitalization approach to valuation.DCF analysis has gained widespread applica-tion due in past to the advancement of computer technology . DCF analysis is applied in valuations of real property,
businesses, and intangible assets, in investment analyses, and as an accounting pro-cedure to estimate value in use. The use of DCF analysis has increased substantially in institutional, investment property and busi-ness valuation sector and is frequently required by clients, under-writes, financial advisers and administrators, and portfolio man-agers.
1.2
DCF valuations ,s with other income –based valuations , are estab-lished on analysis of historical data and assumptions about future market conditions affecting supply, demand, income, expenses, and the potential for risk. These assumptions determine the earning capa-bility of a property or business upon which the pattern of its income and expenditures/outgoings is projected.

1.3
The objective of this Guidance Note (GN) is to prescribe Generally Accepted Valuation Principles (GAVP), best practice, and due dili-gence measures for Valuers to follow in performing DCF analysis for market and non-market based valuations and to distinguish between applications of DCF analysis in these two different type of valuation assignment.
2.
2.1
This GN applies to market and non-market valuations developed by means of DCF analysis. It discusses the structure and components of DCF model and the reporting requirement for valuations based on DCF analysis.
2.2
The scope of this GN extends to the reasonableness and supportabil-ity of the assumptions upon which the DCF analyses are based. Assumptions made in any valuation directly affect the value conclu-sion. In ac
Cordance with the International Valuation Standards(IVS) Code of Conduct, all assumptions underlying a valuation should be likely, reasonable, and supportable.
3.0 Definitions
3.1
Discounted Cash Flow Analysis (DCF), A financial modeling tech-nique based on explicit assumptions regarding the prospective cash flow to a property or business. As an accepted methodology within the income approach to valuation, DCF analysis involves the project-tion of a series of periodic cash flows either to an operating proper-ty, a development property, or a business. To this projected cash flow series , an appropriate, market-derived discount rate is applied to establish an indication of the present value of the income stream associated with the property or business. In the case of operating real properties, periodic cash flow is typically estimated as gross income less vacancy and collection losses and less operating expenses/out-goings. The series of periodic net operating income, along with an estimate of the reversion/terminal value, anticipated at the end of the projection period, is then discounted. In the case of development properties, estimates of capital outlays, development costs, and antic-ipated sales income are estimated to arrive at a series of net cash flows that are then discounted over the projected development and marketing meriods. In the case of the business, estimates of periodic cash flows and the value of the business at the end of the projection period are discounted

Kết quả (Việt) 1:

Xác định giá trị quốc tế hướng dẫn lưu ý no.9Phân tích dòng tiền giảm giá cho phòng không phải là thị trường và thị trường dựa trên định giá1.0 introduction 1.1 Phân tích dòng tiền giảm giá (DCF) là một mô hình tài chính công nghệ cao-nique dựa trên các giả định rõ ràng về tiềm năng thu nhập và chi phí của một tài sản hoặc doanh nghiệp. Giả định như vậy liên quan đến số lượng, chất lượng, biến đổi, thời gian, và thời gian của luồng vào và ra có được giảm giá cho giá trị hiện tại.Phân tích DCF, với dữ liệu thích hợp và supportable và tỷ giá giảm giá, là một trong các phương pháp được chấp nhận trong cách tiếp cận vốn thu nhập để đánh giá.DCF phân tích đã đạt được phổ biến rộng rãi applica-tion do trong quá khứ để sự tiến bộ của công nghệ máy tính. DCF phân tích được áp dụng trong định giá bất động sản, Các doanh nghiệp, và tài sản vô hình, trong các phân tích đầu tư, và như cedure pro một kế toán để ước tính giá trị sử dụng. Việc sử dụng của DCF phân tích đã tăng lên đáng kể trong tổ chức, đầu tư bất động sản và busi-ness đánh giá ngành và thường xuyên được yêu cầu của khách hàng, dưới viết, cố vấn tài chính và quản trị viên, và danh mục đầu tư người đàn ông-Glabe.1.2 Giá trị DCF, s với thu nhập khác-dựa trên định giá, là estab-lished trên phân tích các dữ liệu lịch sử và các giả định về điều kiện tương lai thị trường ảnh hưởng đến nguồn cung cấp, nhu cầu, thu nhập, chi phí và tiềm năng cho các rủi ro. Những giả định xác định thu nhập bility capa của một bất động sản hoặc doanh nghiệp mà các mô hình của thu nhập và chi phí/outgoings của nó dự kiến.1.3 Mục tiêu này hướng dẫn lưu ý (GN) là quy định nói chung chấp nhận đánh giá nguyên tắc (GAVP), thực hành tốt nhất, và do các biện pháp dili-gence cho Valuers để làm theo trong việc thực hiện DCF phân tích thị trường và thị trường phòng không dựa trên định giá và để phân biệt giữa các ứng dụng của DCF phân tích trong loại nhiệm vụ xác định giá trị hai khác nhau.2. 2.1 GN này áp dụng cho giá trị thị trường và thị trường phòng không phát triển bằng phương pháp phân tích DCF. Nó bàn về cấu trúc và thành phần của mô hình DCF và yêu cầu báo cáo về định giá dựa trên phân tích DCF.2.2Phạm vi của GN này kéo dài hợp lý và supportabil-Anh các giả định mà dựa phân tích DCF. Giả định được thực hiện trong bất kỳ thẩm định giá trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị conclu-sion. Ở acCordance với quốc tế đánh giá Standards(IVS) của quy tắc, tất cả các giả định tiềm ẩn một xác định giá trị nên được có khả năng, hợp lý, và supportable.3.0 định nghĩa3.1 Giảm giá dòng tiền mặt phân tích (DCF), một mô hình tài chính công nghệ cao-nique dựa trên các giả định rõ ràng về dòng tiền mặt tiềm năng cho một bất động sản hoặc doanh nghiệp. Như là một phương pháp được chấp nhận trong các phương pháp thu nhập về thẩm định giá, phân tích DCF liên quan đến dự án-tion của một loạt các dòng tiền mặt định kỳ hoặc một hoạt động thích hợp-ty, một bất động sản phát triển hoặc một doanh nghiệp. Loạt bài này lưu lượng tiền mặt dự kiến, một tỷ lệ giảm giá thích hợp, thị trường có nguồn gốc được áp dụng để thiết lập một dấu hiệu của giá trị hiện tại của dòng thu nhập liên quan đến bất động sản hoặc doanh nghiệp. Trong trường hợp của hoạt động bất tài sản, dòng tiền mặt định kỳ thường được ước tính là tổng thu nhập ít hơn vị trí tuyển dụng và bộ sưu tập mất mát và ít hoạt động chi phí/out-goings. Loạt các mạng định kỳ hoạt động thu nhập, cùng với một ước tính giá trị nổi/terminal, dự đoán vào cuối giai đoạn chiếu, sau đó giảm giá. Trong trường hợp phát triển tài sản, ước tính của thủ phủ outlays, chi phí phát triển, và thu nhập bán hàng antic-ipated được ước tính để đi đến một loạt các dòng tiền net mà sau đó được giảm giá trên các dự kiến phát triển và tiếp thị meriods. Trong trường hợp của các doanh nghiệp, các ước tính của dòng tiền mặt định kỳ và giá trị của doanh nghiệp ở phần cuối của giai đoạn chiếu được giảm giá

Kết quả (Việt) 2:

Định giá quốc tế hướng dẫn ghi no.9
sạn phân tích dòng tiền cho thị trường và phi thị trường định giá dựa
1.0 Giới thiệu
1.1
dòng tiền chiết khấu (DCF) phân tích là một mô hình tài chính công nghệ cao-nique dựa trên giả định rõ ràng về thu nhập tiềm năng và chi phí của một tài sản hoặc kinh doanh. Giả định như vậy liên quan đến số lượng, chất lượng, biến đổi, thời gian, và thời gian của luồng vào và luồng được chiết khấu để trình bày phân tích value.DCF, với dữ liệu thích hợp và supportable và tỉ lệ chiết khấu, là một trong những phương pháp được chấp nhận trong các phương pháp vốn hóa thu nhập phân tích đã đạt được phổ biến rộng rãi valuation.DCF đơn xin-tion do trong quá khứ cho sự tiến bộ của công nghệ máy tính. Phân tích DCF được áp dụng trong định giá bất động sản,
các doanh nghiệp, và các tài sản vô hình, trong phân tích đầu tư, và là một kế toán chuyên nghiệp-cedure để ước tính giá trị sử dụng. Việc sử dụng phân tích DCF đã tăng đáng kể trong lĩnh vực định giá thể chế, tài sản đầu tư và Busi-ness và thường xuyên theo yêu cầu của khách hàng, theo-viết, tư vấn tài chính và quản trị, và danh mục đầu tư con người-agers.
1.2
DCF định giá, s với thu nhập khác - định giá dựa, được estab-được xuất vào phân tích các dữ liệu lịch sử và giả định về điều kiện thị trường trong tương lai ảnh hưởng đến cung, cầu, thu nhập, chi phí, và các nguy cơ tiềm tàng. Những giả định xác định thu nhập capa-trách của một tài sản hoặc kinh doanh khi mà mô hình thu nhập của mình và chi tiêu / outgoings được dự tính. 1.3 Mục tiêu của Hướng dẫn này Note (GN) là quy định nguyên tắc định giá thường được chấp nhận (GAVP), thực hành tốt nhất và các biện pháp dili-gence do cho Thẩm định giá để làm theo trong việc thực hiện phân tích DCF cho thị trường và phi thị trường dựa trên đánh giá và phân biệt giữa các ứng dụng của phân tích DCF trong hai loại khác nhau của các bài tập định giá. 2. 2.1 GN này áp dụng cho thị trường và phi -market định giá phát triển bởi các phương tiện phân tích DCF. Nó thảo luận về cấu trúc và các thành phần của mô hình DCF và yêu cầu báo cáo để thẩm định giá dựa trên phân tích DCF. 2.2 Phạm vi của GN này kéo dài đến sự hợp lý và supportabil-ity của các giả định mà trên đó những phân tích DCF được dựa. Giả định trong bất kỳ định giá trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị conclu-sion. Trong ac Cordance với các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) Quy tắc ứng xử, tất cả các giả định cơ bản xác định giá trị nên có khả năng, hợp lý, và supportable. 3.0 Định nghĩa 3.1 Phân tích chiết khấu dòng tiền (DCF), Một mô hình tài chính công nghệ cao-nique dựa trên giả định rõ ràng liên quan đến dòng tiền mặt trong tương lai với một tài sản hoặc kinh doanh. Là một phương pháp được chấp nhận trong các phương pháp thu nhập để định giá, phân tích DCF liên quan đến các dự án-tion của một loạt tiền mặt định kỳ chảy hoặc một hoạt động thích hợp-ty, bất động sản phát triển, hoặc một doanh nghiệp. Để loạt dòng tiền của dự án này, một, tỷ lệ chiết khấu phù hợp thị trường có nguồn gốc được áp dụng để thiết lập một chỉ số về giá trị hiện tại của dòng thu nhập gắn với tài sản hoặc kinh doanh. Trong trường hợp các hoạt động bất động sản, dòng tiền định kỳ thường được ước tính là thu nhập ít hơn vị trí tuyển dụng và thu thiệt hại và chi phí hoạt động ít hơn / out-goings. Một loạt các kỳ thu nhập thuần từ hoạt động, cùng với một ước tính của các reversion / giá trị thiết bị đầu cuối, dự kiến vào cuối giai đoạn dự án, sau đó được giảm giá. Trong trường hợp tài sản phát triển, dự toán kinh phí vốn, chi phí phát triển, thu nhập và bán hàng nhảy lộn-ipated ước tính đến một loạt các dòng tiền ròng mà sau đó được chiết khấu trên sự phát triển và tiếp thị meriods dự. Trong trường hợp của các doanh nghiệp, ước tính dòng tiền kỳ và giá trị của doanh nghiệp vào cuối giai đoạn dự án đang giảm giá