60. Income Approach60.1. The market

60. Income Approach
60.1. The market value of a development property will reflect the expectations of market
participants of the value of the property when complete, less deductions for the costs that
they will incur to complete the project with appropriate allowances for profit and risk.
These expectations can be reflected in an income approach that allows the anticipated
cash outflows and inflows over the duration of the project to be modelled in order to give
an indication of the present value by applying an appropriate discount rate to reflect the
anticipated timing and risk of those cash flows in relation to the valuation date.
60.2. The income approach may also be appropriate for establishing the value of a completed
property as one of the inputs required under the residual method, which is explained more
fully in the section on the Residual Method (Section 90).
60.3. A valuation of development property may be undertaken using either a nominal or a real
cash flow model. In either model, the objective is to estimate the value on the special
assumption that the property is complete, from which appropriate deductions are then
made in order to estimate the value of the property in its present condition. The more
appropriate of these alternatives will be the one prevailing in the market for the class of
property on the valuation date. Inputs from one model should not be used in the other,
and the report should make clear which approach is being adopted.
70. Cost Approach
70.1. The cost approach may be more relevant than other approaches as a means of indicating
the value of development property where the proposed development is of a building or
other structure for which there is no active market on completion or which will generate no
income or benefits in lieu of income.
70.2. The cost approach is based on the economic principle that a buyer will pay no more for an
asset than the cost of it obtaining an asset of equal utility. To apply this principle to
development property it is necessary to consider the cost that a prospective buyer would
incur in acquiring a similar asset with the potential to earn a similar profit from development
as could be obtained from development of the subject property. However, unless there
are unusual circumstances affecting the subject development property, the process of
analysing a proposed development and determining the anticipated costs for a
hypothetical alternative would effectively replicate either the market approach or the
residual method as described above, which can be applied directly to the subject property.
70.3. Another difficulty in applying the cost approach to development property is in determining
the profit level, which is its “utility” to a prospective buyer. Although a developer may have
a target profit at the commencement of a project, the actual profit is normally determined
by the value of the property at completion. Moreover, as the property approaches
completion, some of the risks associated with development are likely to reduce, which may
impact on the required return of a buyer. Unless a fixed price has been agreed, profit is not
determined by the costs incurred in acquiring the land and undertaking the improvements.
Consequently, unless the property interest being valued is subject to a sale agreement on
9 Exposure Draft: IVS 410 – Development Property Copyright IVSC
completion that guarantees a return on cost that is either fixed or defined within specified
limits, an approach that relies only on the cost of completing the development plus a target
profit is unlikely to give as reliable an indication of the current value of that interest as the
residual approach.
80. Special Considerations for a Development Property
80.1. The following sections address a non-exhaustive list of topics relevant to the valuation of
development property:
(a) Residual Method (Section 90)
(b) Existing Asset (Section 100)
(c) Special Considerations for Financial Reporting (Section 110)
(d) Special Considerations for Secured Lending (Section 120)
90. Residual Method
90.1. The residual method is so called because the current value of the development property is
indicated by the residual amount after deducting all known or anticipated costs required to
complete the development from the anticipated value following completion. Many residual
value models can be adapted so that the residual amount relates to other elements of the
project, for example the estimated profit that a project will return for a given land cost or
construction cost. However, this chapter only relates to its use to indicate the value of
development property.
90.2. Caution is required in the use of this method because of the sensitivity of the result to
changes in many of the inputs, which may not be precisely known on the valuation date,
and therefore have to be estimated and may be based on assumptions.

Kết quả (Việt) 1:

60. phương pháp tiếp cận phần thu nhập60,1. giá trị thị trường của bất động sản phát triển sẽ phản ánh những kỳ vọng của thị trườngnhững người tham gia của các giá trị của tài sản khi hoàn thành, kém khoản khấu trừ cho các chi phí đóhọ sẽ phải trả để hoàn thành dự án với các trợ cấp thích hợp cho lợi nhuận và rủi ro.Những kỳ vọng có thể được phản ánh trong một phương pháp thu nhập cho phép các dự đoántiền mặt ra và luồng vào trong thời gian thực hiện dự án được mô hình để cung cấp chomột chỉ dấu của giá trị hiện tại bằng cách áp dụng một tỷ lệ giảm giá thích hợp để phản ánh cácdự kiến thời gian và rủi ro của các dòng tiền liên quan đến ngày định giá.60.2. phương pháp thu nhập cũng có thể thích hợp cho việc thiết lập giá trị của một hoàn thànhbất động sản là một trong những yếu tố đầu vào cần thiết theo phương thức dư, mà giải thích hơnđầy đủ trong phần trên các phương pháp còn lại (phần 90).60.3. xác định giá trị của sự phát triển bất động sản có thể được thực hiện bằng cách sử dụng một danh nghĩa hoặc một thực tếMô hình dòng tiền mặt. Trong một trong hai mô hình, mục tiêu là để ước tính giá trị đặc biệtgiả định rằng các tài sản xong, từ đó khoản khấu trừ thích hợp là sau đóthực hiện để ước tính giá trị của các tài sản trong tình trạng hiện tại của nó. Các chi tiếtthích hợp của những lựa chọn này sẽ được một thịnh hành trên thị trường cho các lớp họcbất động sản vào ngày định giá. Không nên sử dụng các đầu vào từ một mô hình khác,và các báo cáo cần làm cho rõ ràng cách tiếp cận đó được chấp nhận.70. chi phí tiếp cận70.1. phương pháp tiếp cận chi phí có thể có liên quan hơn so với phương pháp tiếp cận khác như là một phương tiện chỉgiá trị của sự phát triển bất động sản phát triển được đề xuất ở đâu của một tòa nhà hoặccấu trúc khác mà có là không có thị trường hoạt động sau khi hoàn tất hoặc đó sẽ tạo ra khôngthu nhập hoặc lợi ích thay cho thu nhập.70.2. phương pháp tiếp cận chi phí dựa trên nguyên tắc kinh tế mà người mua sẽ trả tiền nữa cho mộttài sản hơn so với chi phí của nó thu được một tài sản bằng tiện ích. Áp dụng nguyên tắc này đểphát triển bất động sản, nó là cần thiết để xem xét chi phí mà người mua tiềm năng nàophải chịu trong việc mua một tài sản tương tự với tiềm năng để kiếm được một lợi nhuận tương tự từ phát triểnnhư có thể thu được từ sự phát triển của tài sản. Tuy nhiên, trừ khi cócó trường hợp bất thường ảnh hưởng đến sự phát triển tài sản, quá trìnhphân tích phát triển được đề xuất và xác định chi phí dự kiến cho mộtgiả thuyết thay thế có hiệu quả sẽ nhân rộng cả hai phương pháp tiếp cận thị trường hoặc cácdư phương pháp như mô tả ở trên, có thể được áp dụng trực tiếp đến tài sản.70,3. một khó khăn trong việc áp dụng phương pháp tiếp cận chi phí để phát triển bất động sản là trong việc xác địnhmức lợi nhuận, mà là của nó "Tiện ích" cho một người mua tiềm năng. Mặc dù một nhà phát triển có thểlúc bắt đầu một dự án, thực tế lợi nhuận mục tiêu lợi nhuận thường được xác địnhbởi giá trị của bất động sản tại hoàn thành. Hơn nữa, như là phương pháp tiếp cận bất động sảnhoàn thành, một số rủi ro liên quan với sự phát triển có khả năng giảm, mà có thểtác động đến sự trở lại yêu cầu của người mua. Trừ khi đã được đồng thuận một mức giá cố định, lợi nhuận không phải làxác định bởi chi phí phát sinh trong việc mua đất và thực hiện những cải tiến.Do đó, trừ khi quan tâm đến bất động sản đang được đánh giá là tuân theo một thỏa thuận mua bán trênDự thảo 9 tiếp xúc: IVS 410-phát triển tài sản bản quyền IVSChoàn thành mà đảm bảo một trở về chi phí mà hoặc cố định được xác định trong quy địnhgiới hạn, một cách tiếp cận dựa chỉ vào chi phí hoàn thành việc phát triển cộng với một mục tiêulợi nhuận là dường như không cung cấp đáng tin cậy như là một dấu hiệu của giá trị hiện tại của quan tâm như cácphương pháp tiếp cận dư.80. đặc biệt cân nhắc cho sự phát triển bất động sản80,1. địa chỉ các phần sau đây một danh sách không đầy đủ các chủ đề có liên quan đến việc xác định giá trịphát triển bất động sản:(a) dư phương pháp (phần 90)(b) hiện có tài sản (phần 100)(c) đặc biệt cân nhắc cho báo cáo tài chính (phần 110)(d) đặc biệt cân nhắc để bảo đảm cho vay (phần 120)90. dư phương pháp90,1. các phương pháp còn lại như vậy được gọi là bởi vì giá trị hiện tại của tài sản phát triểnchỉ ra số tiền còn lại sau khi khấu trừ tất cả được biết đến hoặc dự đoán các chi phí cần thiết đểhoàn thành việc phát triển giá trị dự đoán sau hoàn thành. Nhiều dưgiá trị các mô hình có thể được điều chỉnh để số tiền dư liên quan đến các yếu tố khác của cácdự án, ví dụ lợi nhuận ước tính rằng một dự án sẽ trở lại cho một vùng đất được đưa ra chi phí hoặcchi phí xây dựng. Tuy nhiên, chương này chỉ liên quan đến việc sử dụng nó để chỉ ra giá trị củaphát triển bất động sản.90,2. thận trọng là cần thiết trong việc sử dụng các phương pháp này vì sự nhạy cảm của kết quả đểnhững thay đổi trong nhiều đầu vào có thể không được chính xác gọi vào ngày thẩm định giá,và do đó có thể được ước tính có thể được dựa trên giả định.

Kết quả (Việt) 2:

Phương pháp lợi nhuận 60.
60.1. Giá trị thị trường của một tài sản phát triển sẽ phản ánh kỳ vọng của thị trường
tham gia của các giá trị của tài sản khi hoàn thành, ít khấu trừ các chi phí mà
họ sẽ phải chịu để hoàn thành dự án với các khoản phụ cấp phù hợp cho lợi nhuận và rủi ro.
Những kỳ vọng này có thể được phản ánh trong một phương pháp thu nhập, cho phép dự đoán
dòng tiền và dòng trong suốt thời gian của dự án phải được mô hình để cung cấp cho
một dấu hiệu cho thấy giá trị hiện tại bằng cách áp dụng một tỷ lệ chiết khấu phù hợp để phản ánh
thời gian dự kiến và rủi ro của những dòng tiền liên quan đến ngày định giá.
60.2. Các phương pháp thu nhập cũng có thể thích hợp cho việc thiết lập giá trị của một hoàn thành
tài sản là một trong những đầu vào cần thiết theo phương pháp còn lại, được giải thích thêm
đầy đủ trong phần về phương pháp còn lại (Phần 90).
60.3. Một xác định giá trị tài sản phát triển có thể được thực hiện bằng cách sử dụng một danh nghĩa hoặc một thực tế
mô hình lưu chuyển tiền tệ. Trong cả hai mô hình, mục tiêu là để ước tính giá trị trên đặc biệt
giả định rằng tài sản là hoàn chỉnh, từ đó giảm trừ thích hợp sau đó được
thực hiện để ước tính giá trị của tài sản trong tình trạng hiện tại của nó. Càng
thích hợp của các lựa chọn thay thế sẽ là một thịnh hành trên thị trường cho lớp của các
tài sản vào ngày định giá. Đầu vào từ một mô hình không nên được sử dụng trong các khác,
và báo cáo cần làm rõ được phương pháp đang được áp dụng.
70. Chi phí tiếp cận
70,1. Phương pháp chi phí có thể thích hợp hơn so với các phương pháp khác như một phương tiện cho thấy
giá trị của bất động sản phát triển, nơi sự phát triển đề xuất của một tòa nhà hoặc
cấu trúc khác mà không có thị trường hoạt động trên hoàn thành hoặc sẽ tạo ra không có
thu nhập hoặc lợi ích thay thu nhập.
70,2. Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc kinh tế mà người mua sẽ không phải trả nhiều hơn cho một
tài sản so với chi phí của nó có một tài sản của tiện ích bằng nhau. Để áp dụng nguyên tắc này để
tài sản phát triển nó là cần thiết để xem xét chi phí mà một người mua tiềm năng sẽ
phải chịu trong việc mua một tài sản tương tự với khả năng kiếm được một lợi nhuận tương tự từ sự phát triển
như có thể thu được từ sự phát triển của sản đó. Tuy nhiên, trừ khi có
những trường hợp bất thường ảnh hưởng đến tài sản phát triển chủ đề, quá trình
phân tích một sự phát triển đề xuất và xác định chi phí dự kiến cho một
thay thế giả sẽ có hiệu quả tái tạo hoặc các phương pháp tiếp cận thị trường hoặc các
phương pháp còn lại như mô tả ở trên, có thể được áp dụng trực tiếp sản đó.
70,3. Một khó khăn trong việc áp dụng các phương pháp tiếp cận chi phí để sở hữu phát triển trong việc xác định
mức lợi nhuận, mà là "tiện ích" của mình cho một người mua tiềm năng. Mặc dù là một nhà phát triển có thể có
một mục tiêu lợi nhuận vào thời điểm bắt một dự án, lợi nhuận thực tế thường được xác định
bởi giá trị của các tài sản tại hoàn thành. Hơn nữa, như bất động sản tiếp cận
hoàn thành, một số các rủi ro liên quan với sự phát triển có thể sẽ giảm, trong đó có thể
ảnh hưởng đến sự trở lại yêu cầu của người mua. Trừ khi một mức giá cố định đã được thống nhất, lợi nhuận không được
xác định bởi các chi phí phát sinh trong việc mua đất và thực hiện những cải tiến.
Do đó, trừ khi lợi ích tài sản được định giá là đối tượng của một thỏa thuận bán trên
Dự thảo 9 Hiểm: IVS 410 - Phát triển Bản quyền tài sản IVSC
hoàn thành mà đảm bảo một lợi nhuận trên chi phí đó, hoặc là cố định hoặc được xác định trong quy định
giới hạn, một cách tiếp cận mà chỉ dựa trên chi phí hoàn thành việc phát triển cộng với một mục tiêu
lợi nhuận là không để cho là đáng tin cậy một dấu hiệu cho thấy giá trị hiện tại của lợi ích đó như các
phương pháp còn lại.
80. Những cân nhắc đặc biệt cho một bất động sản phát triển
80.1. Các phần sau đây giải quyết một danh sách không đầy đủ các chủ đề liên quan đến việc định giá của
bất động sản phát triển:
(a) Phương pháp còn lại (Phần 90)
(b) hiện có tài sản (Mục 100)
(c) Xem xét đặc biệt đối với báo cáo tài chính (Phần 110)
( d) Xem xét đặc biệt cho vay bảo đảm (Mục 120)
90. Phương pháp còn lại
90,1. Các phương pháp còn lại nên được gọi là bởi vì giá trị hiện tại của tài sản phát triển được
chỉ định bởi số lượng còn lại sau khi trừ tất cả các chi phí được biết hoặc dự đoán cần thiết để
hoàn thành sự phát triển từ giá trị dự kiến sau khi hoàn thành. Nhiều người còn lại
mô hình giá trị có thể được điều chỉnh để số tiền còn lại liên quan đến các yếu tố khác của
dự án, ví dụ như lợi nhuận ước tính rằng một dự án sẽ trả lại cho một chi phí đất đai nhất định hoặc
chi phí xây dựng. Tuy nhiên, chương này chỉ liên quan đến việc sử dụng nó để chỉ ra giá trị của
bất động sản phát triển.
90,2. Cần thận trọng trong việc sử dụng phương pháp này vì tính nhạy cảm của kết quả để
thay đổi trong rất nhiều các yếu tố đầu vào, mà có thể không được biết chính xác về ngày định giá,
và do đó phải được ước tính và có thể được dựa trên các giả định.