Empirical Studies of the Effect of

Empirical Studies of the Effect of Flood Risk on Housing Prices
v
EXECUTIVE SUMMARY
The Principles and Guidelines for Water and Related Land Resources Impl
ementat
ion Studies
(P&G)
provide that “
[R]educt
ion of flood damages borne by floodplain activities should not be claimed as a benefit
of evacuation or relocation because they are already accounted for in the fair market value of floodplain
properties.” The assumption is that primary flood damages are capitalized into the market value of
floodplain properties. Corps guidance for impl
ement
ing the P&G explains further that “it would be double-
counting to also consider the co
sts of the physical damages.”
The principal question this study addresses is:
Can empirical evidence be found that flood damages
borne by flood plain activities are or are not
capitalized into the fair market value of floodplain
properties?
Until now the Corps has not examined the empirical evidence or reviewed the academic
literature to answer this specific question.
Addressing this question is more involved than just comparing the actual price of a floodplain property
to a hypothetical, otherwise identical, non-floodplain property. This study defines this difference as the
discount for floodplain
location.
The discount for floodplain
location
, however, does not necessarily equate
to discount for
primary flood damages.
The location discount represents the net effect of all attributes,
positive and negative alike, associated with floodplain location which
affect property value. Examples of
positive attributes are access to recreational boating and river views. Negative attributes include clean-up
costs and loss of income dur
ing a flood.
Hedonic price models are used to empirically measure a discount due to primary flood damages, sep
arate
from the discount for floodplain location. Hedonic price models describe the contribution of a property
attribute to the overall price. The models are empirically assessed with multi-variate regression models where
sale price is the dependent variable and the property attributes are the independent variables.
This study reviewed existing academic literature on hedonic price models of the floodplain real estate
market. In addition, two hedonic price model cases were studied to answer some of the questions raised in
the literature review. The case studies used price data from existing Corps projects in Abilene, Texas and
South Frankfort, Kentucky.
Findings
Literature Review
None of the 13 reviewed studies attempted to directly search for evidence of a discount for
primary
flood damages
. Most of the studies attempted to detect a discount for location in the floodplain.
&
Eight of the studies used a model that employed the variable of location in or out of the
100-year
floodplain, without regard to
where
in the 100-year f
loodplain. Half of the eight studies show a
discount for location exi
sts, w
hile half do not. These studies are inconclusive and expected to be so
because this model implies that the flood risk is constant across the
100-year f
loodplain. Flood risk,
and therefore any corresponding discount, will vary between properties deep in the floodplain and
those just within the
100-year f
loodplain.
&
The capitalized value of flood insurance premiums appears to be discounted from property values.
All four studies that examined the effect of flood insurance premiums found property values
discounted by the capitalized value of flood insurance premiums if the owners actually purchased
IWR Report 98-PS-2
vi
insurance (only about one-fourth actually do). None of these studies distinguished between
subsidized and actuarial premiums.
&
It is not clear whether consumers are risk averse or risk seeking. One study found that higher-income
consumers may be more risk averse than lower-income consumers.
&
Two studies addressed the value of positive floodplain attributes. Both found the value of positive
attributes to be larger than the value of negative attributes (including the discount for flood
damages).
&
Three researchers studied property prices in the period following a flood. None found a discount in
price over the long-term. One observed a drop in prices followed by a recovery, with the recovery
being slower for houses with more frequent flooding.
Case Studies
The literature review suggested several hypotheses to test in the two case studies. However, since the
case studies n
ecessarily were limited to sources of available data, not all pertinent issues could be addressed.
In particular, the effects of positive attributes could not be measured, and a detailed analysis of flood
insurance effects could not be undertaken.
The Abilene data set was analyzed for floodplain location discount by flood frequency zones (in
increments finer than the
100-year zone), and for disc
ount due to flood insurance premiu

Kết quả (Việt) 1:

Empirical Studies of the Effect of Flood Risk on Housing PricesvEXECUTIVE SUMMARYThe Principles and Guidelines for Water and Related Land Resources Implementation Studies (P&G)provide that “[R]eduction of flood damages borne by floodplain activities should not be claimed as a benefitof evacuation or relocation because they are already accounted for in the fair market value of floodplainproperties.” The assumption is that primary flood damages are capitalized into the market value offloodplain properties. Corps guidance for implementing the P&G explains further that “it would be double-counting to also consider the costs of the physical damages.”The principal question this study addresses is: Can empirical evidence be found that flood damagesborne by flood plain activities are or are not capitalized into the fair market value of floodplainproperties? Until now the Corps has not examined the empirical evidence or reviewed the academicliterature to answer this specific question. Addressing this question is more involved than just comparing the actual price of a floodplain propertyto a hypothetical, otherwise identical, non-floodplain property. This study defines this difference as thediscount for floodplain location. The discount for floodplain location, however, does not necessarily equateto discount for primary flood damages. The location discount represents the net effect of all attributes,positive and negative alike, associated with floodplain location which affect property value. Examples ofpositive attributes are access to recreational boating and river views. Negative attributes include clean-upcosts and loss of income during a flood.Hedonic price models are used to empirically measure a discount due to primary flood damages, separatefrom the discount for floodplain location. Hedonic price models describe the contribution of a propertyattribute to the overall price. The models are empirically assessed with multi-variate regression models wheresale price is the dependent variable and the property attributes are the independent variables.This study reviewed existing academic literature on hedonic price models of the floodplain real estatemarket. In addition, two hedonic price model cases were studied to answer some of the questions raised in the literature review. The case studies used price data from existing Corps projects in Abilene, Texas andSouth Frankfort, Kentucky.FindingsLiterature ReviewNone of the 13 reviewed studies attempted to directly search for evidence of a discount for primaryflood damages. Most of the studies attempted to detect a discount for location in the floodplain.&Eight of the studies used a model that employed the variable of location in or out of the 100-yearfloodplain, without regard to where in the 100-year floodplain. Half of the eight studies show agiảm giá cho vị trí vSTS, while một nửa không. Các nghiên cứu này là bất phân thắng bại và dự kiến sẽ được như vậybởi vì mô hình này ngụ ý rằng nguy cơ lũ lụt là liên tục trên các 100 năm floodplain. Nguy cơ lũ lụt,và do đó bất kỳ giảm giá tương ứng, sẽ khác nhau giữa các tính chất sâu trong cánh đồng ngập lụt vànhững người chỉ trong vòng các 100 năm floodplain.&Giá trị bảo hiểm lũ Hoa xuất hiện để được giảm giá từ giá trị tài sản. Tất cả bốn các nghiên cứu đã kiểm tra tác động của lũ lụt tìm thấy giá trị tài sản bảo hiểmgiảm giá bằng giá trị Hoa của lũ bảo hiểm nếu các chủ sở hữu thực sự muaIWR báo cáo 98-PS-2vibảo hiểm (chỉ khoảng một phần tư thực sự làm). Không ai trong số các nghiên cứu phân biệt giữabảo hiểm trợ cấp và actuarial.&Nó là không rõ ràng cho dù người tiêu dùng là không thích rủi ro hoặc nguy cơ tìm kiếm. Một nghiên cứu cho thấy rằng thu nhập caongười tiêu dùng có thể thêm các rủi ro không thích hơn người tiêu dùng thu nhập thấp.&Hai nghiên cứu giải quyết giá trị của thuộc tính tích cực floodplain. Cả hai tìm thấy giá trị tích cựcCác thuộc tính là lớn hơn giá trị của thuộc tính tiêu cực (bao gồm cả việc giảm giá cho lũ lụtbồi thường thiệt hại).&Ba nghiên cứu nghiên cứu giá bất động sản trong giai đoạn sau lũ lụt. Không tìm thấy một giảm giá ởgiá trong dài hạn. Một trong những quan sát một giảm giá theo sau một hồi phục, với việc thu hồichậm hơn cho ngôi nhà với ngập lụt thường xuyên hơn.Trường hợp nghiên cứuViệc xem xét tài liệu đề nghị một số giả thuyết để kiểm tra trong hai trường hợp nghiên cứu. Tuy nhiên, kể từ khi cáccase studies necessarily were limited to sources of available data, not all pertinent issues could be addressed. In particular, the effects of positive attributes could not be measured, and a detailed analysis of floodinsurance effects could not be undertaken. The Abilene data set was analyzed for floodplain location discount by flood frequency zones (inincrements finer than the 100-year zone), and for discount due to flood insurance premiu

Kết quả (Việt) 2:

Theo kinh nghiệm nghiên cứu về ảnh hưởng của lũ lụt rủi ro về giá nhà ở
v
TÓM TẮT
Các nguyên tắc và hướng dẫn nước và liên quan Impl Tài nguyên đất đai
ementat
nghiên cứu ion
(P & G)
cung cấp cho rằng "
[R] educt
ion thiệt hại lũ chịu hoạt động đồng bằng ngập lũ nên không được tuyên bố như một lợi ích
của sơ tán hoặc di dời vì họ đã được tính vào giá trị thị trường của vùng đồng bằng
tài sản. "giả định là thiệt hại lũ chính được vốn hóa vào giá trị thị trường của
bất động sản vùng ngập. Hướng dẫn Corps cho impl
ement
ing P & G giải thích thêm rằng "nó sẽ là đôi
đếm cũng xem xét các đồng
sts trong các thiệt hại vật chất."
Câu hỏi chính địa chỉ nghiên cứu này là:
bằng chứng thực nghiệm có thể được tìm thấy rằng thiệt hại lũ
chịu vùng ngập lụt hoạt động được hoặc không được
tính vào giá trị thị trường của vùng đồng bằng
thuộc tính?
cho đến nay các quân đoàn đã không được kiểm tra bằng chứng thực nghiệm hoặc xem lại các học
văn học để trả lời các câu hỏi cụ thể này.
Giải quyết vấn đề này là thiết hơn nhiều hơn là chỉ so sánh giá thực tế của một tài sản đồng bằng ngập lũ
đến một giả thuyết khác nhau tài sản,, không ngập. Nghiên cứu này xác định sự khác biệt này là
giảm giá cho đồng bằng ngập lũ
vị trí.
Việc giảm giá cho đồng bằng ngập lũ
vị trí
, tuy nhiên, không nhất thiết phải đánh đồng
để giảm giá cho
những thiệt hại lũ tiểu học.
Việc giảm giá vị trí đại diện cho hiệu ứng ròng của tất cả các thuộc tính,
tích cực và tiêu cực như nhau, kết hợp với lũ vị trí mà
ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Ví dụ về các
thuộc tính tích cực truy cập để xem chèo thuyền và sông giải trí. Thuộc tính tiêu cực bao gồm làm sạch
chi phí và mất thu nhập Dur
ing một lũ.
Mô hình giá cả hưởng thụ được sử dụng để thực nghiệm đo giảm giá do lũ lụt tiểu học, tháng chín
arate
từ chiết khấu cho các vị trí ngập. Mô hình giá cả hưởng thụ mô tả sự đóng góp của một tài sản
thuộc tính đến giá tổng thể. Các mô hình được thực nghiệm đánh giá bằng mô hình hồi quy đa variate nơi
giá bán là biến phụ thuộc và các thuộc tính tài sản là các biến độc lập.
Nghiên cứu này xem xét liệu học thuật trên mô hình giá hưởng thụ của bất động sản đồng bằng ngập lũ hiện có
trên thị trường. Ngoài ra, hai trường hợp mô hình giá hưởng thụ đã được nghiên cứu để trả lời một số câu hỏi được nêu ra trong
các nghiên cứu tài liệu. Các trường hợp nghiên cứu sử dụng dữ liệu về giá từ các dự án quân hiện tại Abilene, Texas và
Nam Frankfort, Kentucky.
Kết quả
xét tài liệu
Không ai trong số 13 nghiên cứu xem xét cố gắng để trực tiếp tìm kiếm bằng chứng về sự giảm giá cho
chính
thiệt hại lũ lụt
. Hầu hết các nghiên cứu đã cố gắng để phát hiện giảm giá cho vị trí trong vùng ngập.
&
Tám trong số các nghiên cứu sử dụng một mô hình sử dụng các biến đổi của vị trí trong hoặc ra khỏi
100 năm
ngập, không phân biệt
nơi
ở f 100 năm
loodplain . Một nửa trong số tám nghiên cứu cho thấy
giảm giá cho vị trí exi
sts, w
nửa hile không. Những nghiên cứu này được kết luận và dự kiến sẽ được như vậy
bởi vì mô hình này ngụ ý rằng nguy cơ lũ lụt là không đổi trên
f 100 năm
loodplain. Nguy cơ lũ lụt,
và do đó bất kỳ giảm giá tương ứng, sẽ khác nhau giữa tài sản sâu trong vùng lũ và
những người chỉ trong
f 100 năm
loodplain.
&
Giá trị vốn hóa của phí bảo hiểm lũ lụt xuất hiện để được giảm giá từ giá trị tài sản.
Tất cả bốn nghiên cứu nào khảo sát hiệu lực của bảo hiểm lũ tìm thấy giá trị tài sản
giảm giá theo giá trị vốn hóa của bảo hiểm lũ lụt nếu các chủ sở hữu thực sự mua
IWR báo cáo 98-PS-2
vi
bảo hiểm (chỉ có khoảng một phần tư thực sự làm). Không ai trong số những nghiên cứu này phân biệt giữa
phí bảo hiểm trợ cấp và bảo hiểm.
&
Không rõ là liệu người tiêu dùng là sợ rủi ro hoặc nguy cơ trục lợi. Một nghiên cứu cho thấy có thu nhập cao hơn
người tiêu dùng có thể rủi ro hơn ro hơn người tiêu dùng có thu nhập thấp hơn.
&
Hai nghiên cứu giải quyết các giá trị của thuộc tính vùng đồng bằng tích cực. Cả hai tìm thấy những giá trị tích cực
các thuộc tính được lớn hơn giá trị của các thuộc tính tiêu cực (bao gồm cả việc giảm giá cho lũ
thiệt hại).
&
Ba nhà khoa học đã nghiên cứu giá bất động sản trong thời gian sau một trận lụt. Không tìm thấy giá giảm trong
giá trong dài hạn. Một quan sát thấy sự sút giảm giá tiếp theo là một phục hồi, với sự phục hồi
là chậm hơn cho ngôi nhà với ngập lụt thường xuyên hơn.
Trường hợp nghiên cứu
tổng quan nghiên cứu đề xuất vài giả thuyết để kiểm tra trong hai nghiên cứu trường hợp. Tuy nhiên, kể từ khi các
nghiên cứu trường hợp n
ecessarily bị hạn chế đối với các nguồn dữ liệu có sẵn, không phải tất cả các vấn đề thích hợp có thể được giải quyết.
Trong đó, ảnh hưởng của các thuộc tính tích cực có thể không được đo, và một phân tích chi tiết của lũ lụt
ảnh hưởng bảo hiểm không thể được thực hiện.
các bộ dữ liệu Abilene được phân tích để được giảm giá vị trí đồng bằng ngập lũ của vùng tần suất lũ (trong
gia số tốt hơn so với các
khu vực 100 năm), và cho đĩa
ount do premiu bảo hiểm lũ lụt