The State of Vietnam, on behalf of

The State of Vietnam, on behalf of the entire people, owns and administers land,
and land-users own the rights to use land (“land use right”). Ownership and use of
land are mostly governed by the Land Law 2003, and its amendments and
implementing regulations. On the broadest level of laws, the Civil Code also covers
issues relating to land and property.
G.1 Land use rights and land use right certificate
The Land Use Right Certificate is a certificate of ownership of the Land Use Right.
With respect to Land Use Right Certificate concerning Apartment Owners, land use
rights of the land an apartment building is built on are owned jointly by the
building's unit owners.
At first, the initial Land Use Right certificate is issued to the developer. Then, when
the developer sells units in a building, the apartment owner receives a Land Use Right
Certificate stating the land is jointly owned and the developer's Land Use Right
Certificate is amended to reflect the joint ownership. For common areas used by one
or more apartment buildings, separate Land Use Right Certificate may be issued to
the developer or the management company.
Foreign investors in Vietnam could obtain the Land Use Right by way of either (i)
capital contribution in the form of the Land Use Right value by the local partner to a
JVC, or (ii) land lease directly from certain permitted lessors, including the State.
G.2 Land Lease
In case the foreign investor does not prefer obtaining the LUR in the form of capital
contributions from the local partner to a JVC, or in case a foreign investor wants to set
up a 100% foreign owned enterprise, such investor may consider leasing the land
directly from the Government after he/she establishes an enterprise in Vietnam.
Lessors permitted to lease land to foreign invested companies
Foreign invested companies in Vietnam could lease land from the Government or
sublease land from an infrastructure developer. In addition, the current Land Law
has allowed foreign invested companies, which are set up by foreign investors in
Vietnam to lease land from:
i) Vietnamese economic organizations, including State owned
companies, private joint stock companies and limited liability companies;
ii) Overseas Vietnamese; or
iii) An existing foreign invested company which leases land from the
Government and develops infrastructure facilities on the land,
Doing Business in Vietnam | 94
provided that this existing foreign invested company has paid land
rental for the whole land lease term.
The Land Law allows the lessor who has obtained the land under the "allocation"
regime to lease his or her land to foreign invested companies. Only one exception
where the land obtained by the lessor under the "lease" regime can be subleased to
foreign invested companies is the case that the landlord has leased the relevant land
before the effective date of the new Land Law, i.e. 1 July 2004, and the land
rentals have been prepaid in full for the whole lease term or for the majority of the
term providing that the remaining prepaid term is of at least 5 years.
Lease term
The lease term must be consistent with the duration of the approved project
provided that it must not exceed 50 years or, in some special circumstances, 70
years. The extension of the lease term may be allowed by the Government upon
expiry if the lessee wants to continue to use the land.
Rights of foreign-invested companies to the land leased
The LUR of foreign investors shall vary depending on the payment arrangement of
land rentals. Where land is being leased from the Government, the Land Law
contemplates two payment methods for land rental:
i) Annual rental payment (the “Annual Payment”); and
ii) One-off payment of rentals for the entire lease term (the “One-off
Payment”).
Under a land lease for the Annual Payment, the foreign invested company could use
the land only and is not allowed to transfer, sub-lease or mortgage the LUR.
Foreign invested companies adopting the One-off Payment regime are entitled to
transferring land use rights and assets attached to the land (foreign investors with
an Annual Payment plan may only transfer assets attached to land); subleasing land
and assets attached to the land; contributing land use rights and assets attached to
the land as capital to joint ventures; mortgaging or guaranteeing land use rights and
assets to credit institutions in Vietnam during the term.
Another additional right of residential housing developers is to sell or lease houses
together with the LUR over their project site to others when the foundation of the
houses has been constructed thereon. Purchasers can be Vietnamese households,
individuals or organizations. Foreign individuals working in Vietnam or foreigninvested enterprises can buy one or a number of apartments in a commercial
residential housing zone for their expatriates’ residence, which is subject to certain
conditions provided by the law.
Furthermore, the project site can also be transferred to a corporate entity for the
latter to continue the project (i.e., project assignment).
Ź
Doing Business in Vietnam | 95
Land Prices
The land price may be determined in three ways:
i) By the relevant People’s Committee;
ii) Via auction; or
iii) By land users upon transfer/lease, sublease of land use rights or
contribution of land use rights as capital.
The State determines land prices based on actual value of land in normal
circumstances.
The provincial People's Committee is authorized to issue an official land tariff for
various types of land every year. Such official land tariff must not be 20% higher
than the maximum price or 20% lower than the minimum price in the land price
framework provided by law.
The State determines prices for the purposes of:
i) Assessing land use tax, income tax for the transfer of land use
rights, land use registration fees, compensation when land use
rights are withdrawn by the State, penalties for those that violate
the Land Law causing harm to the State, and land rentals;
ii) Putting a project that involves land out for bidding; and
iii) Calculating LUR value when land is allocated without a land use fee.
Lease of Commercial Property
As an alternative to leasing a piece of land, service or software companies may
consider leasing an office in a commercial building.
Another alternative is leasing an office or factory from another company located in an
IZ or EPZ.

Kết quả (Việt) 1:

Nhà nước Việt Nam, đại diện cho toàn thể nhân dân, sở hữu và quản lý đất,và người sử dụng đất sở hữu các quyền sử dụng đất ("đất quyền sử dụng"). Quyền sở hữu và sử dụngđất chủ yếu được điều chỉnh bởi luật đất 2003, và sửa đổi của nó vàthực hiện quy định. Ở cấp độ rộng nhất của pháp luật, luật dân sự cũng bao gồmvấn đề liên quan đến đất đai và tài sản.G.1 đất sử dụng quyền và giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một giấy chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng đất.Đối với đất sử dụng quyền chứng chỉ liên quan đến chủ sở hữu căn hộ cao cấp, sử dụng đấtquyền của vùng đất một căn hộ chung cư được xây dựng trên đều thuộc sở hữu chung bởi cácchủ sở hữu đơn vị của tòa nhà.Lúc đầu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu được phát hành để phát triển. Sau đó, khiCác nhà phát triển bán đơn vị trong một tòa nhà, chủ sở hữu căn hộ sẽ nhận được quyền sử dụng đấtGiấy chứng nhận nêu rõ đất cùng thuộc sở hữu và các nhà phát triển đất sử dụng quyềnGiấy chứng nhận sửa đổi để phản ánh các quyền sở hữu chung. Cho các khu vực phổ biến được sử dụng bởi mộthoặc thêm các tòa nhà căn hộ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt có thể được cấp choCác nhà phát triển hoặc công ty quản lý.Nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam có thể có được quyền sử dụng đất bằng cách hoặc là (i)góp vốn thành giá trị đất sử dụng quyền bởi các đối tác địa phương để mộtJVC, hoặc (ii) đất cho thuê trực tiếp từ một số phép lessors, bao gồm nhà nước.G.2 đất cho thuêTrong trường hợp các nhà đầu tư nước ngoài không thích việc thu thập LUR trong các hình thức vốncontributions from the local partner to a JVC, or in case a foreign investor wants to setup a 100% foreign owned enterprise, such investor may consider leasing the landdirectly from the Government after he/she establishes an enterprise in Vietnam.Lessors permitted to lease land to foreign invested companiesForeign invested companies in Vietnam could lease land from the Government orsublease land from an infrastructure developer. In addition, the current Land Lawhas allowed foreign invested companies, which are set up by foreign investors inVietnam to lease land from:i) Vietnamese economic organizations, including State ownedcompanies, private joint stock companies and limited liability companies;ii) Overseas Vietnamese; oriii) An existing foreign invested company which leases land from theGovernment and develops infrastructure facilities on the land,Doing Business in Vietnam | 94provided that this existing foreign invested company has paid landrental for the whole land lease term.The Land Law allows the lessor who has obtained the land under the "allocation"regime to lease his or her land to foreign invested companies. Only one exceptionwhere the land obtained by the lessor under the "lease" regime can be subleased toforeign invested companies is the case that the landlord has leased the relevant landbefore the effective date of the new Land Law, i.e. 1 July 2004, and the landrentals have been prepaid in full for the whole lease term or for the majority of theterm providing that the remaining prepaid term is of at least 5 years.Lease termThe lease term must be consistent with the duration of the approved projectprovided that it must not exceed 50 years or, in some special circumstances, 70years. The extension of the lease term may be allowed by the Government uponexpiry if the lessee wants to continue to use the land.Rights of foreign-invested companies to the land leasedThe LUR of foreign investors shall vary depending on the payment arrangement ofland rentals. Where land is being leased from the Government, the Land Lawcontemplates two payment methods for land rental:i) Annual rental payment (the “Annual Payment”); andii) One-off payment of rentals for the entire lease term (the “One-offPayment”).Under a land lease for the Annual Payment, the foreign invested company could usethe land only and is not allowed to transfer, sub-lease or mortgage the LUR.Foreign invested companies adopting the One-off Payment regime are entitled totransferring land use rights and assets attached to the land (foreign investors withan Annual Payment plan may only transfer assets attached to land); subleasing landand assets attached to the land; contributing land use rights and assets attached tothe land as capital to joint ventures; mortgaging or guaranteeing land use rights andassets to credit institutions in Vietnam during the term.Another additional right of residential housing developers is to sell or lease housestogether with the LUR over their project site to others when the foundation of thehouses has been constructed thereon. Purchasers can be Vietnamese households,individuals or organizations. Foreign individuals working in Vietnam or foreigninvested enterprises can buy one or a number of apartments in a commercialresidential housing zone for their expatriates’ residence, which is subject to certainconditions provided by the law.Furthermore, the project site can also be transferred to a corporate entity for thelatter to continue the project (i.e., project assignment).Ź Doing Business in Vietnam | 95Land PricesThe land price may be determined in three ways:i) By the relevant People’s Committee;ii) Via auction; oriii) By land users upon transfer/lease, sublease of land use rights orcontribution of land use rights as capital.The State determines land prices based on actual value of land in normalcircumstances.The provincial People's Committee is authorized to issue an official land tariff forvarious types of land every year. Such official land tariff must not be 20% higherthan the maximum price or 20% lower than the minimum price in the land priceframework provided by law.The State determines prices for the purposes of:i) Assessing land use tax, income tax for the transfer of land userights, land use registration fees, compensation when land userights are withdrawn by the State, penalties for those that violatethe Land Law causing harm to the State, and land rentals;
ii) Putting a project that involves land out for bidding; and
iii) Calculating LUR value when land is allocated without a land use fee.
Lease of Commercial Property
As an alternative to leasing a piece of land, service or software companies may
consider leasing an office in a commercial building.
Another alternative is leasing an office or factory from another company located in an
IZ or EPZ.

Kết quả (Việt) 2:

Nhà nước Việt Nam, thay mặt toàn dân, sở hữu và quản lý đất đai,
và người sử dụng đất sở hữu quyền sử dụng đất ("quyền sử dụng đất"). Quyền sở hữu và sử dụng
đất chủ yếu được điều chỉnh bởi Luật Đất đai năm 2003, và các điều chỉnh và
quy định thực hiện. Trên mức độ rộng của pháp luật, Bộ luật Dân sự cũng bao gồm
các vấn đề liên quan đến đất đai và bất động sản.
G.1 Quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền là một giấy chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng đất.
Đối với đất Với Sử dụng giấy chứng nhận quyền liên quan đến chủ sở hữu căn hộ, sử dụng đất
quyền của đất một tòa nhà căn hộ được xây dựng trên thuộc sở hữu chung của các
chủ sở hữu của đơn vị xây dựng.
Lúc đầu, ban đầu sử dụng đất phải được cấp giấy chứng nhận cho các nhà phát triển. Sau đó, khi
các nhà phát triển bán đơn vị trong một tòa nhà, chủ sở hữu căn hộ nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận nêu rõ đất được đồng sở hữu và quyền sử dụng đất của nhà phát triển
Certificate được sửa đổi để phản ánh các quyền sở hữu chung. Đối với các khu vực chung được sử dụng bởi một
hoặc các tòa nhà căn hộ cao cấp hơn, riêng biệt sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền có thể được cấp cho
các nhà phát triển hoặc công ty quản lý.
Nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam có thể có được quyền sử dụng đất bằng cách hoặc là (i)
góp vốn dưới hình thức các giá trị sử dụng đất phải do đối tác địa phương để một
JVC, hoặc (ii) cho thuê đất trực tiếp từ bên cho thuê được phép nhất định, bao gồm cả Nhà nước.
G.2 thuê đất
trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài không thích có được quyền sử dụng đất trong các hình thức vốn
sự đóng góp của các đối tác địa phương để một JVC, hoặc trong trường hợp một nhà đầu tư nước ngoài muốn thiết
lập một doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, nhà đầu tư có thể xem xét cho thuê đất
trực tiếp từ Chính phủ sau khi ông / bà đang thành lập một doanh nghiệp ở Việt Nam.
Bên cho thuê được phép cho thuê đất cho các công ty có vốn đầu tư nước ngoài
các công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam có thể cho thuê đất từ Chính phủ hoặc
cho thuê lại đất từ một nhà phát triển cơ sở hạ tầng. Ngoài ra, Luật Đất đai hiện hành
đã cho phép các công ty có vốn đầu tư nước ngoài, được thành lập bởi các nhà đầu tư nước ngoài tại
Việt Nam cho thuê đất từ:
i) Các tổ chức kinh tế Việt Nam, bao gồm cả Nhà nước sở hữu
công ty, công ty cổ phần tư nhân và các công ty trách nhiệm hữu hạn;
ii) Tại nước ngoài Tiếng Việt; hoặc
iii) Một công ty hiện có vốn đầu tư nước ngoài mà thuê đất của
Chính phủ và phát triển cơ sở hạ tầng trên đất,
Kinh doanh tại Việt Nam | 94
điều kiện là công ty có vốn đầu tư nước ngoài hiện hữu này đã trả đất
cho thuê trong suốt thời hạn thuê đất.
Luật Đất đai cho phép bên cho thuê đã thu được đất theo cơ chế "phân bổ"
chế độ cho thuê đất của mình cho các công ty có vốn đầu tư nước ngoài. Chỉ có một ngoại lệ
nơi có đất thu được do bên cho thuê theo "thuê" chế độ có thể được cho thuê lại để
các công ty có vốn đầu tư nước ngoài là các trường hợp đó, chủ nhà đã cho thuê đất có liên quan
trước ngày có hiệu lực của Luật Đất đai mới, tức là ngày 01 tháng bảy năm 2004, và đất
cho thuê đã được trả trước đầy đủ cho cả thời gian thuê hoặc cho phần lớn các
hạn quy định rằng thời hạn trả trước còn lại là của ít nhất 5 năm.
Thời hạn thuê
Thời hạn thuê phải phù hợp với thời hạn của dự án đã được phê duyệt
với điều kiện nó không được vượt quá 50 năm hoặc trong một số trường hợp đặc biệt, 70
năm. Việc gia hạn thời hạn thuê có thể được phép của Chính phủ sau khi
hết hạn nếu bên thuê muốn tiếp tục sử dụng đất.
Quyền của các công ty nước ngoài đầu tư vào đất, cho thuê
các quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ thay đổi tùy thuộc vào sự sắp xếp thanh toán
tiền thuê đất . Trường hợp đất đang cho thuê từ Chính phủ, Luật Đất đai
chiêm ngưỡng hai phương thức thanh toán tiền thuê đất:
i) thường niên cho thuê thanh toán ("Thanh toán hàng năm"); và
ii) Một khoản tiền trả tiền thuê cho cả thời gian thuê ("One-off
thanh toán").
Theo một hợp đồng thuê đất đối với các thanh toán hàng năm, các công ty có vốn đầu tư nước ngoài có thể sử dụng
đất mà thôi và không được chuyển nhượng, sub . -lease, thế chấp quyền sử dụng đất
các công ty có vốn đầu tư nước ngoài áp dụng chế độ One-off thanh toán có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà đầu tư nước ngoài với
một kế hoạch thanh toán hàng năm chỉ được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất); cho thuê lại đất
và tài sản gắn liền với đất; góp phần quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất vốn liên doanh; thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và
tài sản cho các tổ chức tín dụng ở Việt Nam trong nhiệm kỳ này.
thêm Một quyền của các nhà phát triển nhà ở là để bán hoặc cho thuê nhà ở
cùng với quyền sử dụng đất trên địa bàn dự án của họ với người khác khi nền tảng của
ngôi nhà đã được xây dựng bản . Người mua có thể được các hộ gia đình, Việt
cá nhân hoặc tổ chức. Cá nhân nước ngoài làm việc tại Việt Nam hoặc doanh nghiệp foreigninvested có thể mua một hoặc một số căn hộ trong một thương mại
khu nhà ở cho cư trú người nước ngoài của họ, đó là tùy thuộc vào một số
điều kiện quy định của pháp luật.
Hơn nữa, các trang web của dự án cũng có thể được chuyển giao cho một thực thể công ty cho
sau này để tiếp tục các dự án (ví dụ, chuyển nhượng dự án).
z
Kinh doanh tại Việt Nam | 95
Giá đất
Giá đất được xác định theo ba cách:
i) By Ủy ban nhân dân có liên quan;
ii) Thông qua đấu giá; hoặc
iii) By người sử dụng đất khi chuyển giao / cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc
góp quyền sử dụng đất như vốn.
Nhà nước xác định giá đất theo giá trị thực tế của đất ở bình thường
hoàn cảnh.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyền ban hành một chính thức thuế đất cho
các loại đất hàng năm. Thuế đất chính thức như vậy không phải là cao hơn 20%
so với giá tối đa hoặc 20% thấp hơn so với mức giá tối thiểu của giá đất
khuôn khổ quy định của pháp luật.
Nhà nước xác định giá cho các mục đích:
i) Đánh giá thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
quyền, lệ phí đăng ký sử dụng đất, bồi thường khi sử dụng đất
quyền thu hồi của Nhà nước, các hình phạt đối với những vi phạm
Luật Đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước, và cho thuê đất;
ii) Đưa một dự án có liên quan đến đất đai ra đối với đấu thầu; và
iii) Tính QSDĐ giá trị khi được giao đất mà không thu phí sử dụng đất.
Cho thuê Commercial Property
Là một thay thế để thuê một mảnh đất, các công ty dịch vụ hoặc phần mềm có thể
xem xét cho thuê một văn phòng trong một tòa nhà thương mại.
Một lựa chọn khác là thuê một văn phòng hoặc nhà máy từ một công ty nằm trong một
khu công nghiệp hoặc khu chế xuất.