Governments will act mainly as regu

Governments will act mainly as regulators and land developers, while private
firms will assume the responsibility for
port operations. The main legal instrument used to achieve this realignment of
public and private sector roles and
responsibilities is a "concession."
Concessions are widely used in the port
sector today. A port concession is a
contract in which a government transfers operating rights to private enterprise, which then engages in an activity
contingent on government approval and
subject to the terms of the contract. The
contract may include the rehabilitation
or construction of infrastructure by the
concessionaire. These characteristics
distinguish concessions from management contracts on one end of the reform
spectrum and comprehensive port privatization on the other. Concessions, by
permitting governments to retain ultimate ownership of the port land and
responsibility for licensing port operations and construction activities, further
permit governments to safeguard public
interests. At the same time, they relieve
governments of substantial operational
risks and financial burdens.
There are two main forms of concession
used in ports today:
• Lease contracts, where an operator
enters into a long-term lease on the
port land and usually is responsible
for superstructure and equipment;
• Concession contracts, where the
operator covers investment costs and
assumes all commercial risks. Such
contracts are often combined with
specific financing schemes such as
Build, Operate and Transfer (BOT).
Lease contracts and concession contracts
share the same principal characteristics:
• The Government or public Port
Authority conveys specific rights to a
private company;
• They have a defined term (10-50
years);
• They are geographically delimited;
and
• They directly or implicitly allocate
financial and operational risks.
Leasehold Agreements. Landlord ports
derive a substantial part of their income
from leases. Typically, only land or
warehouse facilities are leased. Berths
may be included or excluded from the
lease rent. If excluded, the Port
Authority collects and keeps all revenue
derived from berthing fees, berth occupancy fees, dockage, etc.
There are three basic forms of lease in
use today: flat rate, "mini-max," and
shared revenue leases.
Flat rate leases give the lessee the right
to use a fixed asset for a specific period
of time in exchange for periodic payments of a fixed amount. In the case of
a land lease, this can be a fixed payment
per year per square meter. Lease rates
may vary depending on the degree of
port site development (e.g., unpaved vs.
paved land or land with or without
structures). The main advantage of this
form of lease is that the lease rent is
known to both parties in advance. The
flat rate lease also provides to the lessee
52
the greatest incentive to fully use the
available capacity of the terminal.
The main characteristics of the flat rate
lease are:
• A specific sum of money is paid per
square meter of port area for a specific period of time;
• In principle, the lease represents a
"fair return" to the Port Authority on
the value of the property; and
• Lease payments may be adjusted for
inflation over the life of the lease.
To set lease payments at the proper
level, the Port Authority must be able to
forecast accurately the level of business
(and, hence, the wear and tear on port
infrastructure and the traffic from which
the lessee will benefit). It should also
try to assess the true value of the land
(e.g., in its best alternative use) and aim
to recover this value through the anticipated level of business transacted by the
lessee. Because the lessee must make
the same lease payment regardless of
the revenue his business generates, he
has a strong incentive to make full use
of the leased land and structures.
A flat rate lease is often the preferred
form of lease for a port whose primary
objective is to maximize throughput and
benefits to the local economy.
Under a mini-maxi lease the lessor gives
to the lessee the right to use a fixed asset
for a specific period of time in exchange
for a variable lease payment. There is a
minimum and a maximum payment
depending on the level of activity
recorded.
The characteristics of the mini-max lease
are:
• The lessee’s payments to the lessor
(Port Authority) for the use of structures, equipment and land are established on a scale, which is defined by
minimum and maximum throughputs;
• The rent varies with the actual volume of activity recorded;
• The minimum rate is applicable
regardless of the volume of activity,
but is based on reasonable assumptions about the expected minimum
throughput;
• From this minimum, a sliding payment scale is applied until a predetermined maximum throughput is
reached;
• The minimum rate may not fully
cover the interest and amortization
of the lessor;
• When the specified maximum
throughput level is reached, the lessee pays no further rent.

Kết quả (Việt) 1:

Chính phủ sẽ đóng vai trò chủ yếu là cơ quan quản lý và phát triển đất, trong khi riêng.công ty sẽ chịu trách nhiệm chohoạt động cảng. Công cụ pháp lý chính được sử dụng để đạt điều này tổ chức lại củavai trò của khu vực và khu vực tư nhân vàtrách nhiệm là một "giảm giá".Nhượng bộ được sử dụng rộng rãi tại cảngkhu vực kinh tế ngày hôm nay. Nhượng cảng là mộthợp đồng trong đó một chính phủ chuyển hoạt động quyền đối với doanh nghiệp tư nhân, mà sau đó tham gia vào một hoạt độngđội ngũ trên sự chấp thuận của chính phủ vàtùy thuộc vào các điều khoản của hợp đồng. Cáchợp đồng có thể bao gồm sự phục hồi chức nănghoặc xây dựng cơ sở hạ tầng của cácconcessionaire. Những đặc điểm nàyphân biệt các nhượng bộ từ quản lý hợp đồng trên một đầu của cuộc cải cáchquang phổ và tư nhân hóa toàn diện cổng khác. Nhượng bộ, bởicho phép chính phủ để giữ lại quyền sở hữu cuối cùng của vùng đất cảng vàtrách nhiệm cấp giấy phép hoạt động cảng và các hoạt động xây dựng, hơn nữacho phép chính phủ để bảo vệ khu vựclợi ích. Cùng lúc đó, họ làm giảmchính phủ hoạt động đáng kểrủi ro và gánh nặng tài chính.Có hai dạng chính của nhượng quyềnsử dụng trong cảng vào ngày hôm nay:• Cho thuê hợp đồng, nơi mà một nhà điều hànhnhập vào một hợp đồng thuê lâu dài cácPort đất và thông thường có trách nhiệmcấu trúc thượng tầng và trang thiết bị;• Giảm giá hợp đồng, nơi mà cácnhà điều hành bao gồm chi phí đầu tư vàgiả định tất cả các rủi ro thương mại. Như vậyhợp đồng thường được kết hợp vớichương trình tài chính cụ thể nhưXây dựng, vận hành và chuyển giao (BOT).Hợp đồng thuê và các hợp đồng nhượng quyềnchia sẻ cùng một đặc điểm chính:• Chính phủ hoặc khu vực cảngThẩm quyền cụ thể quyền để truyền tải mộtcông ty tư nhân;• Có một thuật ngữ được xác định (10-50năm);• Họ về mặt địa lý phân cách;và• Họ trực tiếp hoặc ngầm phân bổrủi ro tài chính và hoạt động.Hợp đồng thuê. Chủ nhà cổngLấy được một phần đáng kể thu nhập của họtừ cho thuê. Thông thường, chỉ đất haykho nghi đang cho thuê. Bếncó thể bao gồm hoặc loại trừ từ cáchợp đồng thuê nhà cho thuê. Nếu loại trừ, cổngThẩm quyền thu thập và giữ tất cả doanh thuxuất phát từ cùng chi phí, Bến cư lệ phí, dockage, vv.Có ba hình thức cơ bản của hợp đồng thuê nhà ởsử dụng ngày nay: tỷ lệ bằng phẳng, "mini-max," vàchia sẻ doanh thu cho thuê.Tỷ lệ căn hộ cho thuê cho thuê quyềnsử dụng tài sản cố định trong một thời gian cụ thểthời gian để trao đổi với khoản thanh toán định kỳ của một số tiền cố định. Trong trường hợp củamột hợp đồng thuê đất, điều này có thể là một khoản thanh toán cố địnhmỗi năm mỗi mét vuông. Tỷ giá cho thuêcó thể khác nhau tùy thuộc vào mức độcổng trang web phát triển (ví dụ, không được trải nhựa vs.mở đất hoặc đất có hoặc không cócấu trúc). Các lợi thế chính của việc nàyhình thức của hợp đồng thuê nhà là thuê nhà cho thuêđược biết cả hai bên trước. Cáccho thuê căn hộ tỷ lệ cũng cung cấp cho người thuê52ưu đãi lớn nhất để sử dụng đầy đủ cáckhả năng của thiết bị đầu cuối.Đặc điểm chính của tỷ lệ bằng phẳngcho thuê là:• Một cụ thể số tiền được trả cho mỗimét vuông khu vực cảng trong một thời gian cụ thể thời gian;• Về nguyên tắc, hợp đồng thuê đại diện cho một"Hội chợ trở về" Port Authority trêngiá trị của tài sản; và• Cho thuê thanh toán có thể được điều chỉnh cholạm phát trong cuộc sống của hợp đồng thuê.Để thiết lập các khoản thanh toán cho thuê tại mụccấp, Port Authority phải có khả năngthời chính xác mức độ kinh doanh(và, do đó, Hao mòn trên cổngcơ sở hạ tầng và giao thông từ đómướn người sẽ hưởng lợi). Nó cũng nênHãy thử để đánh giá đúng giá trị của đất(ví dụ: trong sử dụng thay thế tốt nhất của nó) và mục tiêuđể khôi phục lại giá trị này thông qua mức độ dự đoán kinh doanh giao dịch bằng cácmướn. Bởi vì đồng phải thực hiệnthanh toán cho thuê cùng bất kểdoanh thu kinh doanh của mình tạo ra, ôngcó một khuyến khích mạnh mẽ để sử dụng đầy đủcho thuê đất và kết cấu.Cho thuê căn hộ tỷ lệ thường là người ưa thíchhình thức cho thuê cho một cổng chính màmục tiêu là để tối đa hóa băng thông vàlợi ích cho nền kinh tế địa phương.Theo một hợp đồng thuê mini-maxi lessor là cung cấp chocho thuê quyền sử dụng tài sản cố địnhtrong một thời gian cụ thể về thời gian trong trao đổithanh toán cho thuê thay đổi. Có mộttối thiểu và tối đa thanh toántùy thuộc vào mức độ hoạt độngghi lại.Đặc điểm của hợp đồng thuê mini-maxlà:• Đồng thanh toán cho lessor(Port Authority) cho việc sử dụng công trình, thiết bị và đất đai được thành lập trên quy mô, được xác định bởitối thiểu và tối đa throughputs;• Tiền thuê nhà thay đổi theo khối lượng thực tế của các hoạt động ghi lại;• Tỷ lệ tối thiểu có thể áp dụngbất kể khối lượng hoạt động,nhưng dựa trên các giả định hợp lý về dự kiến tối thiểuthông qua;• Từ này tối thiểu, một quy mô trượt của thanh toán được áp dụng cho đến khi một thông lượng tối đa địnhđạt;• Tỷ lệ tối thiểu có thể không hoàn toànbao gồm những quan tâm và amortizationcủa lessor;• Khi đã chỉ định tối đathông qua mức độ đạt được, đồng trả tiền không có tiền thuê nhà nữa.

Kết quả (Việt) 2:

Chính phủ sẽ hành động chủ yếu là quản lý và phát triển đất, trong khi tin
công ty sẽ đảm nhận trách nhiệm về
các hoạt động cảng. Các văn bản pháp lý chính được sử dụng để đạt được tổ chức lại này của
vai trò và khu vực công và tư nhân
trách nhiệm là một "sự nhượng bộ."
Nhượng bộ được sử dụng rộng rãi trong các cảng
khu vực ngày hôm nay. Một nhượng cổng là một
hợp đồng trong đó một chuyển chính phủ hoạt động quyền cho doanh nghiệp tư nhân, sau đó tham gia vào một hoạt động
phụ thuộc vào chính phủ phê duyệt và
theo các điều khoản của hợp đồng. Các
hợp đồng có thể bao gồm việc phục hồi chức năng
hoặc xây dựng cơ sở hạ tầng của các
chủ đồn điền. Những đặc điểm
phân biệt nhượng bộ từ các hợp đồng quản lý trên một đầu của cải cách
phổ và tư cảng toàn diện về việc khác. Nhượng bộ, bởi
cho phép các chính phủ để giữ lại quyền sở hữu cuối cùng của vùng đất cảng và
trách nhiệm cấp giấy phép hoạt động cảng và hoạt động xây dựng, tiếp tục
cho phép chính phủ để bảo vệ công chúng
quan tâm. Đồng thời, họ giảm bớt
các chính phủ của các hoạt động đáng kể
rủi ro và gánh nặng về tài chính.
Có hai hình thức chính của nhượng quyền
sử dụng tại các cảng hiện nay:
• Hợp đồng thuê, nơi một nhà điều hành
tham gia vào một hợp đồng thuê dài hạn trên
đất cảng và thường chịu trách nhiệm
cho cấu trúc thượng tầng và trang thiết bị;
• hợp đồng nhượng quyền, nơi mà các
nhà điều hành bao gồm chi phí đầu tư và
giả định tất cả các rủi ro thương mại. Như
hợp đồng thường được kết hợp với
chương trình tài trợ cụ thể như
xây dựng, vận hành và chuyển giao (BOT).
Thuê hợp đồng và hợp đồng nhượng quyền
có các đặc điểm chính như nhau:
• Chính phủ hay Port nào
Authority truyền tải các quyền cụ thể cho một
công ty tư nhân;
• Họ có một thời hạn quy định (10-50
tuổi);
• Họ được giới hạn về mặt địa lý;
và
• Họ trực tiếp hoặc ngầm phân bổ
rủi ro tài chính và hoạt động.
Hiệp định thuê ngoài. Cảng chủ nhà
lấy được một phần đáng kể thu nhập của họ
lại hợp đồng thuê. Thông thường, chỉ có đất hoặc
kho cơ sở được cho thuê. Bến
có thể được bao gồm hoặc loại trừ từ
tiền thuê đất. Nếu loại trừ, Cảng
Cơ quan thu thập và giữ tất cả doanh thu
từ lệ phí bến, phí bến trú, thuế đậu tàu, vv
Có ba hình thức cơ bản của thuê
sử dụng ngày nay: tỷ lệ căn hộ, "mini-max", và
. Hợp đồng thuê doanh thu chia sẻ
Flat cho thuê tỷ lệ cho bên thuê quyền
sử dụng tài sản cố định trong một thời gian cụ thể
của thời gian để trao đổi với thanh toán định kỳ của một số tiền cố định. Trong trường hợp của
một hợp đồng thuê đất, điều này có thể là một khoản thanh toán cố định
hàng năm cho mỗi mét vuông. Giá thuê
có thể thay đổi tùy thuộc vào mức độ
phát triển trang web cổng (ví dụ, không trải nhựa so với
đất trải nhựa hoặc đất có hoặc không có
cấu trúc). Ưu điểm chính của việc này
hình thức thuê là tiền thuê đất được
biết đến với cả hai bên trước. Các
thuê tỷ lệ căn hộ cũng cung cấp cho bên thuê
52
động lực lớn nhất để sử dụng đầy đủ các
khả năng có sẵn của thiết bị đầu cuối.
Các đặc điểm chính của tỷ lệ căn hộ
cho thuê là:
• Một số tiền nhất định được trả tiền cho mỗi
mét vuông của khu vực cổng cho một cụ thể thời gian;
• về nguyên tắc, hợp đồng thuê đại diện cho một
"trở lại công bằng" cho Cảng vụ trên
giá trị tài sản; và
• Tiền thuê có thể được điều chỉnh cho
lạm phát trong suốt thời gian của hợp đồng thuê.
Để thiết lập thanh toán thuê tại đúng
mức, Cảng phải có khả năng
dự báo chính xác mức độ kinh doanh
(và, do đó, sự hao mòn trên cổng
cơ sở hạ tầng và giao thông từ mà
bên thuê sẽ được hưởng lợi). Nó cũng nên
cố gắng để đánh giá giá trị thực sự của đất
(ví dụ, sử dụng thay thế tốt nhất của nó) và nhằm mục đích
để phục hồi giá trị này thông qua mức dự kiến của doanh nghiệp giao dịch của
bên thuê. Bởi vì bên thuê phải
thanh toán cho thuê như nhau bất kể
doanh thu kinh doanh của mình tạo ra, ông
có một động lực mạnh mẽ để sử dụng đầy đủ
của đất và cơ cấu cho thuê.
Một hợp đồng thuê căn hộ tỷ lệ thường là ưu tiên
hình thức thuê cho một cổng mà chính
khách quan là tối đa hóa thông lượng và
lợi ích cho nền kinh tế địa phương.
Theo một mini-maxi cho thuê cho bên cho thuê cung cấp
cho bên thuê quyền sử dụng tài sản cố định
trong một khoảng thời gian cụ thể để đổi lấy
một khoản tiền thuê biến. Có một
tối thiểu và thanh toán tối đa
tùy thuộc vào mức độ hoạt động
. Ghi
Các đặc điểm của hợp đồng thuê mini-max
là:
• thanh toán của bên thuê cho bên cho thuê
(Port Authority) cho việc sử dụng các cấu trúc, thiết bị và đất được thành lập trên một quy mô, được định nghĩa bởi
tối thiểu và thông lượng tối đa;
• các thuê thay đổi theo khối lượng thực tế của hoạt động ghi lại;
• tỷ lệ tối thiểu được áp dụng
không phụ thuộc vào khối lượng hoạt động,
nhưng dựa trên những giả định hợp lý về tối thiểu dự kiến
thông;
• Từ tối thiểu này, một quy mô thanh toán trượt được áp dụng cho đến khi một thông lượng tối đa được xác định trước là
đạt;
• tỷ lệ tối thiểu có thể không đầy đủ
trang trải lãi và khấu hao
của bên cho thuê;
• Khi tối đa quy định
mức độ thông đạt được, bên thuê không trả tiền thuê thêm.