1Paper Presented at 2003 PRRES Conf

1
Paper Presented at 2003 PRRES Conference, Brisbane, Australia
Macro-economic Factors Affecting Office Rental Values in Southeast Asian Cities: The case of Singapore, Hong Kong, Taipei, Kuala Lumpur and Bangkok
Wei CHIN (Henry) BA, MSc
Department of Real Estate Management
Oxford Brookes University
Headington, Oxford
OX3 0BP, UK
[e-mail]
Abstract:
The purpose of this paper is to identify the macro-economic drivers of office rental values in South-east Asian cities over the period 1988 – 2001 by adopting the demand and supply framework. The paper tries to use the existing single-equation method to examine influences on office rents in five South-east Asian cities (Singapore, Hong Kong, Taipei, Kuala Lumpur and Bangkok). Real GDP, unemployment rate, floor space for office buildings, interest rate, lending rate, consumer index and service sector output will be included in examining the movements of office rental values. In spite of data limitations, this research demonstrates that in Singapore and Taipei office markets, rental values are mainly determined by changes in office floor space, while in Hong Kong and Kuala Lumpur office markets, lending rates have a greater effect on rental values. However, there are no significant factors in the Bangkok office market. The results also suggest that office markets in South-east Asia are highly linked with development markets, while demand-side variables do not have much impact on those markets.
This paper also reviews previous empirical studies and assesses future research directions for South-east Asian office markets.
Keywords: South-east Asia Office Rents, Single-Equation Model, Regression.
Introduction:
The World Bank noted that from the 1960s to 1990s, twenty-three economies of East Asia grew faster than all other regions of the world. Most of the growth could be attributed to eight economies: Japan, the “Four Tiger Economies” (Singapore, Hong Kong, Taiwan, and South Korea), as well as Indonesia, Thailand and Malaysia which were known as “Newly
2
Industrialising Economies” (NIEs). The latter started to achieve high economic growth in the early 1990s. Nevertheless, the former have experienced high economic growth since early 1980s. These economies all achieved high economic growth and attracted large amounts of foreign investment.
These countries have several common characteristics in their economic performance and follow similar growth patterns (Armitage 1996, Yong 2000, Asian Development Bank 2001):
• Rapid urbanisation in emerging economies
• Sustained economic growth
• Extreme population pressure
• Accelerating rate of change in social and economic structures
• Increasing share of international economic activity
• Growing affluence
• Large domestic markets
• Social and political tension
• Swift adoption of new technology and work practices
• High technology exports accounting for large portion of GDP growth
• Higher initial levels and growth rates of human capital
• High rates of productivity growth
The relative attractiveness of a large number of alternative South-east Asian cities (such as Hong Kong, Singapore, Taipei, Kuala Lumpur, and Bangkok) is likely to become a more frequent consideration in the corporate investment strategies of occupiers and investors. This research aims at establishing the relationship between macro economic activities and office market performance in South-east Asian cities. There is much interest in South-east cities from global multi-national property companies and property investors. However, there is a lack of relatively detailed South-east Asian property research and data. This paper provides an overview of the office market analysis in South-east Asian cities and methodological issues concerning the application of Ordinary Least Square (OLS) model of office rental levels within five major South-east Asian cities.
Previous studies have attempted to employ demand and supply variables to explain office rental movements. There are two difficulties in this type of study. Firstly, the demand and supply variables are proxy variables for the property markets, because there are no direct-measured variables within the property markets. Secondly, the availability and reliability of the data are in question (Gardiner et al. 1988, Giussani et al. 1992, Tsolocas et al. 1993, D’Arcy et al. 1997).
3
This paper follows the author’s paper to the PRRES conference in Christchurch (Chin, 2002). It attempts to model office markets in South-east Asian cities. The paper gives a brief overview of office markets in South-east Asian cities, previous empirical studies and reports results of an empirical investigation of the relationship between office rents and fluctuations in economic activities.
Overview of Southeast Asian Office Markets:
Since the 1960s, economic growth in East Asian countries has been higher than in other regions of the world (World Bank, 2000). From 1985 to 1997, the best economic performance in global terms was in the Asia-Pacific region, with the property sector and stock market particularly strong during that period. As a consequence, foreign investment flowed into this area in search of huge profits. However, some countries in the region experienced similar problems, while the accompanying risks were high. Lending to property and over-supply proved to be key causal factors in the 1997 financial crisis throughout the region. (D’Arcy, 1998).
From the 1980s a property boom occurred in most of the Asia-Pacific property markets, which encouraged property companies to continue building. In time, an over-supply emerged in many cities across the region, which led ultimately to a bad debt problem in the property sector, mainly as a result of the shallow banking system. At one time, over 200 million square feet of space was under construction, with a large proportion in Kuala Lumpur, Bangkok and Jakarta, and at the same time there was an increasing vacancy rate (Knight Frank 1998). It is worth noting that rents were very high for certain classes of space, even by international standards. In the area as a whole, differences in the property process, political uncertainty, and the regulation of the financial markets were all important factors, and were significant in the performance of the property market (Chin, 1999).
Investment return in property markets experienced high growth in the 1990s, attracting much local and foreign capital. In some countries, an oversupply problem had emerged by 1996. However, little attention was paid to this, which contributed to regional financial turmoil in 1997.
During the financial crisis, property companies experienced severe difficulties in repaying their debts as demand for property in most sectors dropped dramatically, especially in Thailand. New developments had to be halted when rapidly falling currencies doubled or even tripled debt repayments, and prices and rental values falling by 30% to 40% made the difficulties even
4
worse. In Hong Kong and Malaysia, property market prices and stock markets dropped by a large amount, and lending rates increased in these countries, leading to further falls in property prices and values, while vacancy rates rose. Singapore and Taiwan with their strong currencies and large reserves were able to limit this financial damage in 1997 and 1998 (Chin,1999).
South-east Asia experienced a strong economic recovery in 1999, marked by strong growth and a robust performance after the dramatic slowdown of 1998. Consistently strong global demand and recovering domestic demand proved to be major factors stimulating economic activity across the region. Capital moved from old business sectors into the new economy sectors such as the Internet and telecommunications. The obvious evidence is in the stock market. Many of the South-east Asian stock markets were then dominated by the new economic sectors, and these became one of the major tenants for the office market, especially in Hong Kong, Singapore and Taipei. However, the service sector is still a major contributor to the growth of real GDP (Asian Development Bank 2001) especially in Hong Kong, Taiwan, Singapore, and Thailand. Table (1) shows the sectoral share of GDP in 1980, 1990 and 2000. This can provide an idea of changes in economic structure in those countries.
Table (1): Sectoral Share of GDP (percent)
Agriculture
Industry
Service
Country
1980
1990
2000
1980
1990
2000
1980
1990
2000
Singapore
1.3
0.4
0.1
38.1
34.4
34.3
60.6
65.3
65.6
Hong Kong
0.8
0.3
0.1
31.7
25.3
14.6
67.5
74.5
85.3
Taiwan
7.7
4.2
2.1
45.7
41.2
32.4
60.6
65.3
65.6
Malaysia
NA
15.2
8.6
NA
42.2
51.7
NA
42.6
39.7
Thailand
23.2
12.5
9.1
28.7
37.2
41.7
48.1
50.3
49.2
Source: Asian Development Bank (2001), Key Indicators of Developing Asian and Pacific Countries, page 50.
An analysis of the office rental movement in those five cities from 1988 to 2001 (those figures can be seen in the appendix), office rents achieved their peak in the first half of 1990s, owing to the economic expansion across the region. Foreign investment flowed into the region from the late 1980s, due to attractive rates of return and the low cost of borrowing. Office investment markets played an important role in the anticipated high rate of economic growth. Yet oversupply problems existed in many of the cities, such as Bangkok and Kuala Lumpur, from the mid-1990s. Owing to oversupply, developers were unable to pay off their debts. Then the property and stock markets crashed in 1997, and turmoil spread across the region. Office rental levels dropped in late 1997 and early 1998. However, prime office buildings were not severely affected.
There are some common factors existing in the five cities: the markets grew dramatically from the late 1980s till 1997; foreign investment accounted for a huge proportion of property
5
investment; and governments supported development schemes in order to attract more investment. However, political stability played an impo

Kết quả (Việt) 1:

1Giấy trình bày tại 2003 Hội nghị PRRES, Brisbane, ÚcKinh tế vĩ mô yếu tố ảnh hưởng đến văn phòng cho thuê giá trị trong các thành phố châu á đông nam: trường hợp của Singapore, Hong Kong, Đài Bắc, Kuala Lumpur và Bangkok Ngụy cằm (Henry) BA, MScQuản lý vùng bất động sảnĐại học Oxford BrookesHeadington, OxfordOX3 0BP, VƯƠNG QUỐC [e-mail]óm tắt:Mục đích của giấy này là để xác định các trình điều khiển kinh tế vĩ mô của văn phòng cho thuê giá trị trong các thành phố châu á đông nam trong khoảng thời gian năm 2001 năm 1988 bằng việc áp dụng các khuôn khổ nhu cầu và cung cấp. Giấy cố gắng sử dụng các phương pháp hiện có đĩa đơn phương trình để kiểm tra các ảnh hưởng trên văn phòng tiền thuê thành phố năm South-east châu á (Singapore, Hong Kong, Đài Bắc, Kuala Lumpur và Bangkok). GDP thực, tỷ lệ thất nghiệp, không gian sàn cho tòa nhà văn phòng, lãi suất, tỷ lệ cho vay, người tiêu dùng chỉ mục và dịch vụ ngành sản lượng sẽ được bao gồm trong kiểm tra các phong trào của văn phòng cho thuê giá trị. Mặc dù dữ liệu hạn chế, nghiên cứu này cho thấy rằng trong thị trường văn phòng Singapore và Taipei, giá trị cho thuê được chủ yếu là xác định bởi những thay đổi trong không gian văn phòng tầng, trong khi tại thị trường văn phòng Hong Kong và Kuala Lumpur, tỷ giá cho vay có một ảnh hưởng lớn hơn giá trị cho thuê. Tuy nhiên, không có không có yếu tố quan trọng trong thị trường văn phòng Bangkok. Các kết quả cũng đề nghị rằng văn phòng thị trường tại đông nam á rất được liên kết với thị trường phát triển, trong khi nhu cầu-bên biến không có tác động nhiều vào các thị trường.Bài báo này cũng đánh giá nghiên cứu thực nghiệm trước đây và đánh giá trong tương lai nghiên cứu hướng dẫn South-east châu á văn phòng thị trường.Từ khóa: South-east châu á Office Rents, mô hình đơn phương trình, Regression.Giới thiệu:Ngân hàng thế giới ghi nhận rằng từ năm 1960 đến năm 1990, hai mươi ba nền kinh tế của khu vực đông á đã tăng nhanh hơn so với tất cả các vùng khác của thế giới. Hầu hết các sự tăng trưởng có thể được quy cho nền kinh tế tám: Nhật bản, bốn nền kinh tế con hổ (Singapore, Hong Kong, Đài Loan, và Nam Triều tiên), cũng như Indonesia, Thái Lan và Malaysia đã được biết đến như mới2Nền kinh tế thì (NIEs). Sau đó bắt đầu để đạt được mức tăng trưởng kinh tế cao trong những năm 1990. Tuy nhiên, trước đây có kinh nghiệm phát triển kinh tế cao kể từ đầu thập niên 1980. Các nền kinh tế tất cả đạt được mức tăng trưởng kinh tế cao và thu hút một lượng lớn của đầu tư nước ngoài.Các quốc gia này có một số đặc điểm chung trong hoạt động kinh tế của họ và làm theo mô hình tăng trưởng tương tự (Armitage 1996, Yong 2000, năm 2001 ngân hàng phát triển Châu á):• Nhanh chóng xem trong nền kinh tế mới nổi• Duy trì tăng trưởng kinh tế• Áp lực cực dân• Đẩy nhanh tốc độ thay đổi trong cấu trúc xã hội và kinh tế• Tăng cổ phần của hoạt động kinh tế quốc tế• Phát triển affluence• Thị trường trong nước lớn• Căng thẳng xã hội và chính trị• Nhanh chóng nhận con nuôi của mới công nghệ và làm việc thực tiễn• Công nghệ cao xuất khẩu chiếm phần lớn của tăng trưởng GDP• Cấp độ ban đầu cao hơn và tốc độ tăng trưởng của nguồn nhân lực• Tỷ lệ tăng trưởng năng suất caoSự hấp dẫn tương đối của một số lớn các thành phố đông nam châu á thay thế (chẳng hạn như Hong Kong, Singapore, Đài Bắc, Kuala Lumpur, và Bangkok) có khả năng để trở thành một xem xét thường xuyên hơn trong chiến lược công ty đầu tư chiếm đóng và nhà đầu tư. Nghiên cứu này nhằm mục đích thiết lập mối quan hệ giữa các hoạt động kinh tế vĩ mô và hiệu suất thị trường văn phòng tại các thành phố châu á đông nam. Có là nhiều quan tâm đến các thành phố đông nam từ công ty bất động sản toàn cầu đa quốc gia và các nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, có là một thiếu tương đối chi tiết South-east châu á bất động sản nghiên cứu và dữ liệu. Bài báo này cung cấp một tổng quan về phân tích thị trường văn phòng tại thành phố đông nam châu á và phương pháp luận các vấn đề liên quan đến việc áp dụng các mô hình thông thường ít nhất là quảng trường (OLS) của văn phòng cho thuê cấp trong năm lớn phía đông nam thành phố châu á.Nghiên cứu trước đây đã cố gắng sử dụng nhu cầu và cung cấp biến để giải thích các phong trào cho thuê văn phòng. Không có hai khó khăn trong loại của nghiên cứu. Trước hết, các nhu cầu và nguồn cung cấp biến là proxy biến cho thị trường bất động sản, bởi vì có là không có biến đo trực tiếp trong các thị trường bất động sản. Thứ hai, tính khả dụng và độ tin cậy của dữ liệu là trong câu hỏi (Gardiner et al. 1988, Giussani et al. năm 1992, Tsolocas et al. năm 1993, D Arcy et al. năm 1997).3Bài báo này theo tác giả s giấy đến hội nghị PRRES ở Crixchơc (Chin, 2002). Nó cố gắng mô hình văn phòng thị trường tại các thành phố châu á đông nam. Giấy cho một tổng quan ngắn gọn của thị trường văn phòng tại các thành phố châu á đông nam, nghiên cứu thực nghiệm trước đó và báo cáo kết quả của một cuộc điều tra thực nghiệm của mối quan hệ giữa văn phòng tiền thuê và biến động trong hoạt động kinh tế.Tổng quan về thị trường đông nam á văn phòng:Từ thập niên 1960, các tăng trưởng kinh tế các quốc gia đông á đã cao hơn ở các vùng khác của thế giới (ngân hàng thế giới, 2000). Từ năm 1985 tới năm 1997, hiệu suất kinh tế tốt nhất trong điều kiện toàn cầu vào khu vực Châu á – Thái bình, với lĩnh vực bất động sản và thị trường chứng khoán đặc biệt mạnh mẽ trong thời gian đó. Kết quả là, đầu tư nước ngoài chảy vào khu vực này để tìm kiếm lợi nhuận khổng lồ. Tuy nhiên, một số nước trong khu vực có kinh nghiệm vấn đề tương tự, trong khi những rủi ro đi kèm được cao. Cho vay bất động sản và hơn-cung cấp chứng minh là yếu tố quan trọng của nhân quả trong 1997 khủng hoảng tài chính trong khu vực. (D Arcy, 1998).Từ thập niên 1980 sự bùng nổ bất động sản đã xảy ra ở hầu hết các thị trường bất động sản Châu á-Thái bình, khuyến khích các công ty bất động sản để tiếp tục xây dựng. Trong thời gian, một nguồn cung cấp hơn xuất hiện tại nhiều thành phố trên toàn khu vực, dẫn cuối cùng cho một vấn đề nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản, chủ yếu là do kết quả của hệ thống ngân hàng nông. Tại một thời gian, hơn 200 triệu feet vuông không gian đã được chế tạo, với một tỷ lệ lớn tại Kuala Lumpur, Bangkok và Jakarta, và cùng một lúc đã có một tỷ lệ công việc ngày càng tăng (Knight Frank 1998). Nó là đáng chú ý rằng tiền thuê là rất cao cho một số các lớp học của không gian, thậm chí theo tiêu chuẩn quốc tế. Trong khu vực như một toàn thể, sự khác biệt trong quá trình bất động sản, sự không chắc chắn chính trị, và các quy định của các thị trường tài chính là yếu tố quan trọng tất cả, và đã được đáng kể trong hiệu suất của thị trường bất động sản (Chin, 1999).Đầu tư trở lại vào bất động sản thị trường có kinh nghiệm tăng trưởng cao trong những năm 1990, thu hút nhiều vốn đầu tư địa phương và nước ngoài. Trong một số quốc gia, một vấn đề cung cấp quá mức đã nổi lên tới năm 1996. Tuy nhiên, ít chú được điều này, góp phần vào khu vực khủng hoảng tài chính năm 1997.Trong cuộc khủng hoảng tài chính, bất động sản công ty có kinh nghiệm nặng những khó khăn trong việc trả nợ khoản nợ của họ là nhu cầu về bất động sản trong hầu hết các lĩnh vực giảm mạnh, đặc biệt là ở Thái Lan. Phát triển mới phải được dừng lại khi nhanh chóng rơi xuống các loại tiền tệ tăng gấp đôi hoặc thậm chí gấp ba nợ trả nợ, và giá cả và cho thuê giá trị rơi bởi 30% đến 40% thực hiện những khó khăn thậm chí4tồi tệ hơn. Hong Kong và Malaysia, giá thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán bị bỏ bởi một số lượng lớn và tỷ giá cho vay tăng tại các nước này, dẫn đến tiếp tục rơi trong giá bất động sản và các giá trị, trong khi vị trí tuyển dụng tỷ lệ hoa hồng. Singapore và Đài Loan với loại tiền tệ mạnh mẽ và dự trữ lớn của họ đã có thể để hạn chế thiệt hại tài chính này vào năm 1997 và 1998 (Chin, 1999).Đông nam á có kinh nghiệm một phục hồi kinh tế mạnh mẽ vào năm 1999, tăng trưởng mạnh mẽ và một hiệu suất mạnh mẽ sau sự suy giảm đáng kể năm 1998. Nhu cầu toàn cầu luôn mạnh mẽ và phục hồi nhu cầu trong nước được chứng minh là yếu tố chính, kích thích hoạt động kinh tế trên toàn vùng. Thủ đô chuyển từ lĩnh vực kinh doanh cũ vào các lĩnh vực kinh tế mới như Internet và viễn thông. Các bằng chứng rõ ràng là trong thị trường chứng khoán. Nhiều người trong số các thị trường chứng khoán châu á đông nam sau đó bị thống trị bởi các lĩnh vực kinh tế mới, và những đã trở thành một trong những người thuê nhà chính cho thị trường văn phòng, đặc biệt là ở Hong Kong, Singapore và Taipei. Tuy nhiên, lĩnh vực dịch vụ vẫn là một đóng góp lớn cho sự tăng trưởng thực GDP (Asian phát triển ngân hàng năm 2001) đặc biệt là ở Hong Kong, Đài Loan, Singapore, và Thái Lan. Bảng (1) Hiển thị phần ngành của GDP trong năm 1980, năm 1990 và 2000. Điều này có thể cung cấp một ý tưởng về những thay đổi trong cơ cấu kinh tế trong những quốc gia đó. Bảng (1): Ngành phần của GDP (%)Nông nghiệp Ngành công nghiệp Dịch vụ Quốc gia 1980năm 1990năm 20001980năm 1990năm 20001980năm 1990năm 2000Singapore 1.30.40,138.134.434,360.665.365.6Hong Kong 0,80.30,131.725.314.667.574.585.3Đài Loan 7.74.22.145,741.232.460.665.365.6Malaysia NA15.28.6NA42.251,7NA42.639.7Thái Lan 23.212,59.128,737.241.748.150.349.2Nguồn: Ngân hàng phát triển Châu á (2001), Key chỉ số của phát triển Châu á và Thái Bình Dương nước, trang 50.Một phân tích của phong trào cho thuê văn phòng tại các thành phố năm từ năm 1988 đến năm 2001 (những con số có thể được nhìn thấy trong phụ lục), đạt được tiền thuê văn phòng của họ cao điểm trong nửa đầu thập niên 1990, do việc mở rộng kinh tế trên toàn khu vực. Đầu tư nước ngoài đổ vào vùng từ cuối thập niên 1980, do các mức giá hấp dẫn trở lại và các chi phí thấp vay. Thị trường đầu tư văn phòng đóng một vai trò quan trọng trong tỷ lệ cao dự đoán tăng trưởng kinh tế. Được cung cấp quá mức vấn đề tồn tại ở nhiều thành phố, chẳng hạn như Bangkok và Kuala Lumpur, từ giữa thập niên 1990. Do cung cấp quá mức, nhà phát triển đã không thể trả hết các khoản nợ của họ. Sau đó, bất động sản và thị trường chứng khoán đã rơi vào năm 1997, và tình trạng hỗn loạn lan truyền khắp vùng. Văn phòng cho thuê cấp bị bỏ vào cuối năm 1997 và năm 1998. Tuy nhiên, thủ tướng chính văn phòng tòa nhà đã không bị ảnh hưởng.Có một số yếu tố phổ biến sẵn có trong các thành phố năm: Các thị trường đã tăng trưởng đáng kể từ cuối những năm 1980 đến năm 1997; đầu tư nước ngoài chiếm một tỷ lệ rất lớn của bất động sản5đầu tư; và chính phủ hỗ trợ phát triển chương trình để thu hút thêm đầu tư. Tuy nhiên, sự ổn định chính trị chơi một impo

Kết quả (Việt) 2:

1
Bài trình bày tại 2003 PRRES Hội nghị, Brisbane, Australia
Các yếu tố kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến văn phòng Giá trị cho thuê tại các thành phố Đông Nam Á: Trường hợp của Singapore, Hong Kong, Đài Bắc, Kuala Lumpur và Bangkok
Wei CHIN (Henry) BA, MSc
Sở Bất động sản Quản lý
Oxford Brookes University
Headington, Oxford
OX3 0BP, Anh
[e-mail]
Tóm tắt:
Mục đích của bài báo này là để xác định các trình điều khiển kinh tế vĩ mô của các giá trị thuê văn phòng tại các thành phố Đông Nam Á trong giai đoạn 1988 ?? 2001 bằng việc áp dụng khuôn khổ cung và cầu. Giấy các cố gắng sử dụng các phương pháp đơn phương trình hiện có để kiểm tra ảnh hưởng về giá thuê văn phòng tại năm thành phố Châu Á Đông Nam (Singapore, Hong Kong, Đài Bắc, Kuala Lumpur và Bangkok). GDP thực tế, tỷ lệ thất nghiệp, không gian sàn cho các tòa nhà văn phòng, lãi suất, lãi suất cho vay, chỉ số tiêu dùng và sản lượng ngành dịch vụ sẽ được bao gồm trong việc kiểm tra các phong trào của các giá trị văn phòng cho thuê. Mặc dù hạn chế dữ liệu, nghiên cứu này đã chứng minh rằng trong thị trường văn phòng Singapore và Đài Bắc, giá trị cho thuê chủ yếu được xác định bởi những thay đổi trong không gian sàn văn phòng, trong khi ở các thị trường văn phòng Hong Kong và Kuala Lumpur, lãi suất cho vay có hiệu quả lớn hơn giá trị cho thuê. Tuy nhiên, không có yếu tố đáng kể trong thị trường văn phòng Bangkok. Kết quả cũng cho thấy thị trường văn phòng ở phía đông-Nam Á được đánh giá cao kết nối với các thị trường phát triển, trong khi các biến về phía cầu không có tác động nhiều vào các thị trường này.
Bài viết này cũng đánh giá các nghiên cứu thực nghiệm trước đó và đánh giá hướng nghiên cứu trong tương lai đối với Đông Nam Á thị trường văn phòng.
Từ khóa: Đông Nam Á Văn phòng Giá thuê, Single-mô hình phương trình, Regression.
Giới thiệu:
Ngân hàng Thế giới lưu ý rằng từ năm 1960 đến năm 1990, hai mươi ba nền kinh tế của Đông Á đã tăng trưởng nhanh hơn so với tất cả các khu vực khác của thế giới. Hầu hết sự tăng trưởng có thể được quy cho tám nền kinh tế: Nhật Bản, nền kinh tế ?? Bốn Tiger ?? (Singapore, Hồng Kông, Đài Loan và Hàn Quốc), cũng như Indonesia, Thái Lan và Malaysia đã được biết đến như là ?? Mới được
2
nền kinh tế công nghiệp hóa ?? (NIEs). Sau đó bắt đầu để đạt được tăng trưởng kinh tế cao trong những năm đầu thập niên 1990. Tuy nhiên, cựu đã có kinh nghiệm tăng trưởng kinh tế cao kể từ đầu những năm 1980. Các nền kinh tế tất cả các đạt được tăng trưởng kinh tế cao và thu hút một lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài.
Những nước này có một số đặc điểm chung trong hoạt động kinh tế của mình và thực hiện theo mô hình tăng trưởng tương tự (Armitage 1996, Yong 2000, Ngân hàng Phát triển Châu Á 2001):
• Đô thị hóa nhanh ở các nền kinh tế mới nổi
• tăng trưởng kinh tế bền vững
• Áp lực dân số cực
• tốc độ thay đổi trong cấu trúc kinh tế xã hội và Đẩy nhanh
• Tăng thị phần của hoạt động kinh tế quốc tế
• Trồng sung túc
• Thị trường trong nước lớn
• Xã hội và căng thẳng chính trị
• thông qua Swift của công nghệ và việc thực hành mới
• Xuất khẩu công nghệ cao chiếm cho phần lớn tăng trưởng GDP
• mức ban đầu cao hơn và tỷ lệ tăng trưởng của vốn con người
• Tỉ lệ tăng trưởng năng suất
Sự hấp dẫn tương đối của một số lượng lớn các thành phố Châu Á Đông Nam thay thế (như Hồng Kông, Singapore, Đài Bắc, Kuala Lumpur, và Bangkok) có thể sẽ trở thành một xem xét thường xuyên hơn trong các chiến lược đầu tư của công ty của khách thuê và nhà đầu tư. Nghiên cứu này nhằm mục đích thiết lập các mối quan hệ giữa các hoạt động kinh tế vĩ mô và hiệu suất thị trường văn phòng tại các thành phố Đông Nam Á. Có nhiều sự quan tâm ở các thành phố Đông Nam từ các công ty bất động sản đa quốc gia trên toàn cầu và các nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, có một thiếu nghiên cứu bất động sản Đông Nam Á tương đối chi tiết và dữ liệu. Bài viết này cung cấp một cái nhìn tổng quan về phân tích thị trường văn phòng ở Đông Nam thành phố châu Á và các vấn đề về phương pháp luận về việc áp dụng thông thường Square (OLS) mô hình nhỏ nhất của các cấp cho thuê văn phòng trong năm thành phố Đông Nam Á lớn.
Các nghiên cứu trước đây đã cố gắng sử dụng nhu cầu và cung cấp các biến để giải thích chuyển động cho thuê văn phòng. Có hai khó khăn trong loại nghiên cứu này. Thứ nhất, nguồn cung và nhu cầu biến là các biến đại diện cho thị trường bất động sản, bởi vì không có biến trực tiếp đo trong thị trường bất động sản. Thứ hai, tính sẵn sàng và độ tin cậy của dữ liệu trong câu hỏi (Gardiner et al. 1988, Giussani et al. 1992, Tsolocas et al. 1993, D ?? Arcy et al. 1997).
3
giấy này sau tác giả ?? s giấy để các hội nghị PRRES ở Christchurch (Chin, 2002). Nó cố gắng để mô hình thị trường văn phòng tại các thành phố Đông Nam Á. Giấy cho một tổng quan ngắn gọn về thị trường văn phòng tại các thành phố Đông Nam Á, các nghiên cứu thực nghiệm trước đó và báo cáo kết quả của một cuộc điều tra thực nghiệm về mối quan hệ giữa tiền thuê văn phòng và những biến động trong hoạt động kinh tế.
Tổng quan về Văn phòng thị trường Đông Nam Á:
Từ những năm 1960, kinh tế tăng trưởng ở các nước Đông Á đã cao hơn so với các vùng khác trên thế giới (World Bank, 2000). Từ năm 1985 đến năm 1997, các hoạt động kinh tế tốt nhất trong điều kiện toàn cầu trong khu vực châu Á-Thái Bình Dương, với các lĩnh vực bất động sản và thị trường chứng khoán đặc biệt mạnh mẽ trong thời gian đó. Như một hệ quả, đầu tư nước ngoài đổ vào khu vực này để tìm kiếm lợi nhuận khổng lồ. Tuy nhiên, một số nước trong khu vực có kinh nghiệm vấn đề tương tự, trong khi các rủi ro đi kèm là rất cao. Cho vay đối với bất động sản và tình hình cung được chứng minh là yếu tố chính gây ra trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997 trong toàn vùng. (D ?? Arcy, 1998).
Từ những năm 1980 một sự bùng nổ bất động sản xảy ra ở hầu hết các thị trường bất động sản châu Á-Thái Bình Dương, trong đó khuyến khích các công ty bất động sản để tiếp tục xây dựng. Trong thời gian, vấn đề có quá nổi lên ở nhiều thành phố trên toàn khu vực, dẫn cuối cùng cho một vấn đề nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản, chủ yếu là kết quả của hệ thống ngân hàng nông. Tại một thời gian, hơn 200 triệu feet vuông không gian đã được xây dựng, với một tỷ trọng lớn trong Kuala Lumpur, Bangkok và Jakarta, và đồng thời có một tỷ lệ trống tăng (Knight Frank 1998). Điều đáng chú ý là giá thuê rất cao cho các lớp học nhất định của không gian, thậm chí theo tiêu chuẩn quốc tế. Trong các khu vực như một toàn thể, sự khác biệt trong quá trình bất động sản, bất ổn chính trị, và các quy định của thị trường tài chính là những yếu tố quan trọng và có ý nghĩa trong việc thực hiện của thị trường bất động sản (Chin, 1999).
Trở lại đầu tư vào thị trường bất động sản có kinh nghiệm tốc độ tăng trưởng cao trong năm 1990, thu hút nhiều nguồn vốn trong và ngoài nước. Ở một số nước, một vấn đề dư cung đã nổi lên của năm 1996. Tuy nhiên, ít chú ý đến điều này, góp phần vào tình trạng hỗn loạn tài chính khu vực năm 1997.
Trong cuộc khủng hoảng tài chính, các công ty bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng trong việc trả nợ của họ khi nhu cầu đối với tài sản trong hầu hết các ngành đã giảm đáng kể, đặc biệt là ở Thái Lan. Phát triển mới phải được dừng lại khi đồng tiền giảm xuống nhanh chóng tăng gấp đôi hoặc thậm chí gấp ba lần trả nợ, và giá cả và giá trị cho thuê giảm 30% đến 40% được những khó khăn thậm chí
4
tồi tệ hơn. Tại Hồng Kông và Malaysia, giá cả thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán giảm một số lượng lớn, và lãi suất cho vay tăng ở các nước này, dẫn đến giảm hơn nữa giá bất động sản và giá trị, trong khi tỷ lệ trống tăng. Singapore và Đài Loan với các đồng tiền mạnh của họ và trữ lượng lớn có thể để hạn chế thiệt hại về tài chính này vào năm 1997 và 1998 (Chin, 1999).
Đông Nam Á trải qua một sự hồi phục kinh tế mạnh mẽ trong năm 1999, đánh dấu bởi sự phát triển mạnh mẽ và hiệu suất mạnh mẽ sau khi kịch tính suy giảm của nhu cầu toàn cầu năm 1998. Luôn mạnh mẽ và nhu cầu trong nước phục hồi được chứng minh là nhân tố chính kích thích hoạt động kinh tế trong khu vực. Vốn chuyển từ lĩnh vực kinh doanh cũ vào các lĩnh vực kinh tế mới như Internet và viễn thông. Bằng chứng rõ ràng là trong thị trường chứng khoán. Nhiều người trong số các thị trường chứng khoán Đông Nam Á này sau đó được chi phối bởi các thành phần kinh tế mới, và những trở thành một trong những người thuê nhà lớn cho thị trường văn phòng, đặc biệt là ở Hồng Kông, Singapore và Đài Loan. Tuy nhiên, khu vực dịch vụ vẫn còn là một đóng góp lớn cho sự tăng trưởng của GDP thực tế (Ngân hàng Phát triển Châu Á 2001) đặc biệt là ở Hồng Kông, Đài Loan, Singapore, và Thái Lan. Bảng (1) cho thấy tỷ ngành của GDP trong năm 1980, 1990 và 2000. Điều này có thể cung cấp một ý tưởng về những thay đổi trong cơ cấu kinh tế ở các nước đó.
Bảng (1): ngành Chia sẻ của GDP Ngân hàng Phát triển Châu Á (2001), chỉ số chính của các nước châu Á và Thái Bình Dương đang phát triển, trang 50. Một phân tích của phong trào văn phòng cho thuê trong những năm thành phố 1988-2001 (con số này có thể được nhìn thấy trong các phụ lục), giá thuê văn phòng đạt được đỉnh cao của họ trong nửa đầu của năm 1990, do sự phát triển kinh tế trong khu vực. Đầu tư nước ngoài đổ vào khu vực này từ cuối những năm 1980, do mức giá hấp dẫn của lợi nhuận và chi phí vay nợ thấp. Thị trường đầu tư văn phòng đóng một vai trò quan trọng trong tỷ lệ cao dự đoán tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, vấn đề dư thừa nguồn cung tồn tại ở nhiều thành phố như Bangkok và Kuala Lumpur, từ giữa những năm 1990. Do thừa cung, các nhà phát triển không thể trả hết các khoản nợ của họ. Sau đó, bất động sản và thị trường chứng khoán sụp đổ vào năm 1997, và bất ổn lan rộng khắp khu vực. Cấp văn phòng cho thuê giảm vào cuối năm 1997 và đầu năm 1998. Tuy nhiên, các tòa nhà văn phòng cao không bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Có một số yếu tố phổ biến hiện ở năm thành phố: các thị trường đã tăng trưởng đáng kể từ cuối những năm 1980 cho đến năm 1997; đầu tư nước ngoài chiếm một tỷ lệ lớn các tài sản 5 đầu tư; và chính phủ hỗ trợ các chương trình phát triển nhằm thu hút đầu tư nhiều hơn. Tuy nhiên, sự ổn định chính trị đóng một impo