regulations on J_REITsbefore two ke

regulations on J_REITs
before two key laws were enacted including real estate special joint venture law of 1995 and SPC law of 1998. In 2000 japan revised SPC and investment trust law
recently,REIT in japan is governed by four laws
- investment trusts and investment corporations law (ITL)
- TSE offering standard
- corporate tax law
- special tax measure law
for example the investment trust and investment corporation law requires that a J-REIt can choose the form to be a trust type of a corporate type. However in reality the corporate type is more common than trust because of practices and corporate governance requirement
meanwhile, the special tax measure law provides that REITs can not hold 50% of more of shares and/or investments of total outstanding shares and/or investment in another company,as either number of shares or monetary investment. at the end of fiscal year, it must be owned by 50 or more shareholder or only qualified institutional investor.
The largest three shareholders own less than 50%.
Dividends are deducted as expense,provided that 90% dividends rule and other requirement are met.The same tax as listed shares, but provisions allowing dividends to be excluded from taxable income do not apply
tokyo stock exchange also has regulation on REIT listing,disclosure requirement trading rules, clearing and settlement procedures ...such as
1. asset under management
- real estate must be make up at least 70% of total asset under management
asset such as real estate,real estate related and liquid assets must make up at least 95% of total asset under management
2. fund
total asset of at least 5 bilion yen
net asset per unit of at least 50,000 yen
3. distribution
at least 4.000 units listed
at least 1,000 units/shareholders/investors
major unit/shareholders may hold no more than 75% of listed units (Tokyo stock exchange)
J-REIT are by design,externally-advised,passive-and closed-end investment companies, an investment company is a passive vehicle, established pursuant to the investment trust and investment corporations law, whose primary purpose is to invest in real estate and other specific types of assets. the investment company must be passive and accordingly must outsource its activities to external managers and administrators
the management of a J_REIT's assets must be outsourced to an investment manager that is licensed under ITL
additionally to maintain its passive nature the ITL expressly provides that the J_REIT's scope of business in relation to real estate assets must be limited to the following activities:
1 acquisition and disposition of real estate
2 lease of real estate
3 delegation of the administration of real estate,and
4 other activities other than development activities
while item (4) appears to permit a J_REIT to engage in a broad range of activities, the provision is interpreted narrowly and in light of the general structural characteristics of a J_REIT that its activities must be passive and relate to use of real estate in some way. in addition, the ITL also restricts the scope of activities that an investment manager may engage in.
In relation to real estate, an investment manager's activities are limited to: the management of J_REIT assets and,subject to prior filing with the financial services agency,ancillary activities such as administration of real estate owned by the J_REIT and investment advisory services relating to the J_REIT.The investment manager may also engage in securities business, real estate brokerage business and administration of real estate that is not owned by the J_REIT, but only with the approval of the financial services agency
given the size of the properties currently held by financial institutions the size of REIT market in japan could be very large if it is established as planned.Some industry officials believe there is greater potential for REITs in japan than in the united states or europe because of the larger spread between real estate yields and the deposit rates in japan, which would give investors more incentive to invest in this vehicle

Kết quả (Việt) 1:

quy định về J_REITstrước khi hai luật quan trọng đã được ban hành trong đó có bất động sản đặc biệt công ty liên doanh luật năm 1995 và SPC luật năm 1998. Năm 2000 Nhật bản đã sửa đổi pháp luật tin cậy SPC và đầu tưgần đây, REIT tại Nhật bản được quản lý bởi bốn pháp luật-tín thác đầu tư và đầu tư công ty luật (ITL)-Tiêu chuẩn cung cấp TSE-pháp luật thuế doanh nghiệp-đặc biệt về thuế biện pháp luậtVí dụ: đầu tư tin cậy và đầu tư công ty luật yêu cầu rằng J REIt có thể chọn các hình thức là một loại niềm tin của một loại hình doanh nghiệp. Tuy nhiên trong thực tế các loại hình công ty là phổ biến hơn so với sự tin tưởng bởi vì thực tiễn và yêu cầu quản trị doanh nghiệptrong khi đó, đặc biệt về thuế biện pháp luật quy định rằng REITs có thể không giữ 50% nhiều hơn chia sẻ và/hoặc đầu tư tổng số cổ phần xuất sắc và/hoặc đầu tư trong một công ty khác, là một trong hai số cổ phần hoặc đầu tư tiền tệ. vào cuối năm tài chính, nó phải được sở hữu bởi 50 hoặc nhiều hơn các cổ đông hoặc chỉ đủ điều kiện đầu tư thể chế. Các cổ đông lớn nhất ba sở hữu ít hơn 50%.Cổ tức được khấu trừ như chi phí, miễn là quy tắc cổ tức 90% và yêu cầu được đáp ứng.Thuế tương tự như chia sẻ được liệt kê, nhưng quy định cho phép các cổ tức để được loại trừ từ thu nhập chịu thuế không áp dụngsở giao dịch chứng khoán Tokyo cũng có quy định trên REIT danh sách, yêu cầu tiết lộ kinh doanh quy tắc, giải phóng và giải quyết thủ tục.. .giống như là 1. tài sản dưới quản lý-bất động sản phải được tạo nên tối thiểu 70% của tất cả tài sản dưới quản lýCác tài sản như bất động sản, bất động sản liên quan và chất lỏng tài sản phải chiếm ít nhất 95% của tất cả tài sản dưới quản lý2. quỹTất cả tài sản của ít nhất 5 tỷ yênnet tài sản cho mỗi đơn vị của ít nhất là 50.000 ¥3. phân phốiít 4.000 đơn vị được liệt kêtối thiểu 1.000 đơn vị/cổ đông/nhà đầu tưchính đơn vị/cổ đông có thể giữ không quá 75% của đơn vị được liệt kê (Tokyo chứng khoán)J-REIT là do thiết kế, tư vấn bên ngoài, thụ động- và đóng cửa - các công ty đầu tư cuối cùng, một công ty đầu tư là một chiếc xe thụ động, được thành lập theo quy định sự tin tưởng đầu tư và đầu tư công ty luật, với mục đích chính là đầu tư vào bất động sản và các loại cụ thể của tài sản. công ty đầu tư phải được thụ động và do đó phải thuê ngoài các hoạt động bên ngoài quản lý và quản trị viênquản lý tài sản của một J_REIT phải được bên ngoài cho một người quản lý đầu tư được cấp phép theo ITLNgoài ra để duy trì bản chất thụ động của nó ITL rõ ràng cung cấp rằng của J_REIT phạm vi của các doanh nghiệp liên quan đến tài sản bất động sản phải được giới hạn các hoạt động sau đây:1 việc mua lại và bố trí của bất động sản2 cho thuê bất động sản3 đoàn đại biểu của chính quyền của bất động sản, và 4 các hoạt động khác hơn so với các hoạt động phát triểntrong khi mục (4) xuất hiện để cho phép một J_REIT để tham gia vào một loạt các hoạt động, việc cung cấp được coi hẹp và trong ánh sáng của các cấu trúc thông số kỹ thuật của một J_REIT mà hoạt động của nó phải được thụ động và liên quan đến việc sử dụng bất động sản một cách nào đó. Ngoài ra, ITL cũng hạn chế phạm vi mà một người quản lý đầu tư có thể tham gia vào các hoạt động.Liên quan đến bất động sản, các hoạt động của một người quản lý đầu tư là giới hạn đối với: quản lý tài sản J_REIT, và tùy thuộc vào trước khi nộp đơn với các cơ quan dịch vụ tài chính, các hoạt động phụ trợ như quản lý bất động sản thuộc sở hữu của các dịch vụ tư vấn J_REIT và đầu tư liên quan đến J_REIT.Người quản lý đầu tư cũng có thể tham gia vào kinh doanh chứng khoán, kinh doanh môi giới bất động sản và quản lý của bất động sản mà không thuộc sở hữu bởi J_REIT, nhưng chỉ với sự chấp thuận của cơ quan dịch vụ tài chínhcho kích thước của các tài sản hiện nay được tổ chức bởi các tổ chức tài chính kích thước của REIT thị trường tại Nhật bản có thể là rất lớn nếu nó được thành lập theo kế hoạch.Một số quan chức ngành công nghiệp tin rằng có tiềm năng lớn cho REITs tại Nhật bản hơn ở Hoa Kỳ hoặc châu Âu vì sự lây lan lớn giữa sản lượng bất động sản và mức tiền gửi tại Nhật bản, mà sẽ cung cấp cho nhà đầu tư thêm ưu đãi đầu tư vào chiếc xe này

Kết quả (Việt) 2:

quy định về J_REITs
trước khi hai luật quan trọng đã được ban hành bao gồm cả bất động sản đặc biệt pháp luật liên doanh của năm 1995 và luật SPC của năm 1998. Năm 2000 Nhật Bản sửa đổi SPC và pháp luật ủy thác đầu tư
thời gian gần đây, REIT ở Nhật Bản được chi phối bởi bốn luật
- quỹ đầu tư và các tập đoàn đầu tư luật (ITL)
- TSE cung cấp tiêu chuẩn
- luật thuế doanh nghiệp
- luật biện pháp về thuế đặc biệt
ví dụ như ủy thác đầu tư và công ty đầu tư luật pháp đòi hỏi một J-REIT có thể lựa chọn hình thức là một loại niềm tin của một loại hình doanh nghiệp. Tuy nhiên trong thực tế các loại doanh nghiệp là phổ biến hơn vì niềm tin của thực tiễn và yêu cầu quản trị doanh nghiệp
trong khi đó, luật pháp đặc biệt về thuế quy định rằng REITs không thể giữ 50% của nhiều cổ phiếu và / hoặc đầu tư tổng số cổ phần và / hoặc đầu tư xuất sắc trong một công ty khác, hoặc là số lượng cổ phiếu hoặc đầu tư tiền tệ. vào cuối năm tài chính, nó phải được sở hữu bởi 50 hay nhiều cổ đông hoặc chỉ tổ chức đầu tư có năng lực.
Ba cổ đông lớn nhất sở hữu ít hơn 50%.
Cổ tức được khấu trừ vào chi phí, cung cấp 90% cổ tức quy tắc và yêu cầu khác đều được đáp ứng. Các thuế giống như cổ phiếu niêm yết, nhưng quy định cho phép cổ tức được loại trừ khỏi thu nhập chịu thuế không áp dụng
tokyo chứng khoán cũng có quy định về niêm yết REIT, quy định giao dịch yêu cầu công bố thông tin, thủ tục thanh toán bù trừ và thanh toán ... như
1. tài sản thuộc quyền quản lý
- bất động sản phải chiếm ít nhất 70% tổng tài sản thuộc quyền quản lý
tài sản như bất động sản, bất động sản và tài sản liên quan đến chất lỏng phải chiếm ít nhất 95% tổng tài sản thuộc quyền quản lý
2. tài trợ cho
tổng tài sản ít nhất 5 bilion yen
tài sản ròng trên một đơn vị ít nhất 50.000 ¥
3. phân phối
ít nhất 4.000 đơn vị được liệt kê
ít nhất 1.000 đơn vị / cổ đông / nhà đầu tư
lớn đơn vị / cổ đông có thể giữ không quá 75% của đơn vị niêm yết (Tokyo chứng khoán)
J-REIT là do thiết kế, ngoài ngoan, thụ động và đóng cửa cuối công ty đầu tư, công ty đầu tư là một chiếc xe bị động, được thành lập theo quy định của pháp luật ủy thác đầu tư và các công ty đầu tư, với mục đích chính là để đầu tư vào bất động sản và các loại cụ thể tài sản khác. các công ty đầu tư phải là thụ động và phù hợp phải thuê ngoài các hoạt động của mình để quản lý bên ngoài và các nhà quản trị
quản lý các tài sản của J_REIT phải được bên ngoài để quản lý đầu tư được cấp phép theo ITL
bổ sung để duy trì tính chất thụ động của các ITL rõ ràng quy định rằng phạm vi của J_REIT kinh doanh liên quan đến các tài sản bất động sản phải được giới hạn ở các hoạt động sau:
1 mua lại và định đoạt bất động sản
2 cho thuê bất động sản
3 đoàn của chính quyền của bất động sản, và
4 hoạt động khác ngoài các hoạt động phát triển
trong khi mục (4) xuất hiện cho phép một J_REIT để tham gia vào một loạt các hoạt động, các khoản dự phòng được giải thích trong gang tấc và trong ánh sáng của các đặc điểm cấu trúc chung của một J_REIT rằng các hoạt động của nó phải là thụ động và liên quan đến việc sử dụng bất động sản trong một số cách. ngoài ra, các ITL cũng hạn chế phạm vi hoạt động quản lý đầu tư có thể tham gia vào.
Liên quan đến bất động sản, các hoạt động quản lý đầu tư của được giới hạn: quản lý tài sản J_REIT và chịu nộp hồ sơ trước với các cơ quan dịch vụ tài chính, các hoạt động phụ trợ như quản lý bất động sản thuộc sở hữu của các dịch vụ và tư vấn đầu tư J_REIT liên quan đến việc quản lý đầu tư J_REIT.The cũng có thể tham gia vào kinh doanh chứng khoán, môi giới kinh doanh bất động sản và quản lý bất động sản đó không được sở hữu bởi các J_REIT, nhưng chỉ với sự chấp thuận của cơ quan dịch vụ tài chính
cho kích thước của các tài sản hiện đang nắm giữ bởi các tổ chức tài chính quy mô thị trường REIT tại Nhật Bản có thể sẽ rất lớn nếu nó được thành lập như là các quan chức ngành công nghiệp planned.Some tin rằng có tiềm năng lớn hơn cho REITs tại Nhật Bản hơn ở Mỹ hay châu Âu vì sự lây lan lớn hơn giữa sản lượng bất động sản và lãi suất huy động tại Nhật Bản, trong đó sẽ cung cấp cho các nhà đầu tư khuyến khích đầu tư vào chiếc xe này