Greenacre to X, a new tenant, for t

Greenacre to X, a new tenant, for the balance of the lease term, applying the rent received from X to T’s debt to L. T will owe $36,000 in rent over the next three years. Assuming X pays $950 in monthly rent, then X will pay $34,200 during this period. L will credit this amount against the $36,000 owed by T, leaving T obligated only for an additional $1,800.
The existence of this second option leads to a practical question. Suppose T abandons, and L then relets the premises to a new tenant. Did L indeed relet on the tenant’s behalf Oeaving T liable for any rent deficiency) or did L impliedly terminate the lease and relet on the landlord’s behalf (eliminating Ts rent liability)? The key is the intent of the landlord. But unless L notifies T about the reason for the reletting, a court may find difficulty distinguishing between the two situations. Under these circumstances, the court tries to ascertain the landlord’s intent by examining how closely the new tenancy resembles the prior tenancy with respect to factors such as the length of the term, the nature of any alterations to the premises, and the rent amount. For example, where the new tenancy is for a term longer than the remaining balance of the original tenant’s lease, the landlord makes substantial alterations to the premises to suit the new tenant’s needs, and the new rent is higher than the original rent, the reletting is on the landlord’s behalf.
[b] Modern Approach
[i] Toward Mandatory Mitigation
In most jurisdictions, the residential or commercial landlord must now make a reasonable effort to mitigate the damages caused by a tenant’s abandonment in order to recover the rent due under the lease. The scope of this principle varies from state to state. While a majority of states require mitigation by all landlords, others apply the principle only to residential landlords. The overall trend, however, is clear. The number of jurisdictions adhering to the traditional no-mitigation rule continues to dwindle, despite its endorsement by the Restatement (Second) of Property.
In a jurisdiction following the modern trend, the landlord has an economic incentive to mitigate. Suppose T leases L’s house for one year, agreeing to pay $1,000 per month in rent; two months later, T abandons the property. If L takes reasonable steps to relet the house — even if his effort is unsuccessful — he is entitled to recover the full rental balance of $10,000. Assume that L is able to relet the house to new tenant X one month later, for $1,000 per month. The rent that L receives from X ($9,000) will be offset against the total rent owed by T ($10,000); this leaves T liable only for the difference ($1,000), plus reasonable leasing costs (e.g., $100 for advertising) that L has incurred. L receives a full recovery ($10,000). Suppose instead that L reasonably tries to relet the house, but cannot find a replacement tenant; T is still liable for the full rental balance of $10,000.
What if L does nothing at all to mitigate his damages? Here the law penalizes L for his failure: it reduces his rent recovery against T by the amount L could have obtained through mitigation. This reduction is usually measured by the fair rental value of the premises. Thus, if L could have obtained $9,000 in rents from a new tenant, Ts $10,000 rent liability will be reduced by this sum, leaving T liable only for the $1,000 balance. Although commentators sometimes suggest that a landlord has a “duty” to mitigate damages under the majority view, this term may be misleading. A landlord does not breach any legal obligation to his tenant by Ming to mitigate; thus, if L chooses not to mitigate, T cannot sue L for damages. However, L has an incentive to mitigate, in order to maximize his recovery from T, in this sense, there is a duty.
The modern trend toward mandatory mitigation is well-illustrated by the New Jersey Supreme Court's decision in Sommer u Kridel.1* Landlord Sommer leased an apartment unit in a large complex to tenant Kridel for a two-year term. At the time, Kridel was engaged to be married; he planned to live in the apartment with his new wife. But the wedding plans were canceled and, as a result, Kridel never occupied the apartment. He sent a letter to Sommer asking to be released from the lease. Instead of responding, Sommer exercised the common law landlord’s first option: he allowed the unit to remain vacant for over a year without any effort to mitigate damages. When Sommer ultimately sued Kridel for accrued rent, Kridel asserted that the failure to mitigate barred recovery. Although finding a national split of authority on the issue, the court concluded that the trend in recent out-of- state cases appeared to favor mandatory mitigation. Explaining that leases should be governed by the “more modem notions of fairness and equity" inherent in contract law, not “antiquated real property concepts,” the court held that Sommer was obligated to mitigate his damages. The policy rationale for mandatory mitigation — discussed only in general terms by the Sommer court — is evaluated in more detail below.
[ii] Policy Arguments on Mitigation
The utilitarian arguments in favor of mitigation focus on the waste of housing resources. The traditional rule motivates the landlord to keep the abandoning tenant’s unit vacant. All other tilings being equal, a landlord would probably prefer receiving full rent for a vacant apartment than for an occupied apartment; an absent tenant, for example, imposes no wear and tear on the unit. Thus, the traditional rule effectively removes tens of thousands of units from the market, decreasing the availability of rental housing.
One might argue, of course, that the tenant can avoid this loss simply by assigning or subleasing, without any need for landlord mitigation. Yet the landlord is usually better situated to relet the unit than the abandoning tenant Why? The landlord is in the business of renting units, and is thus more likely to be familiar with successful and cost-effective techniques. Indeed, the landlord may already hare a marketing program in place that continually recruits new tenants; this program could easily be utilized to obtain a replacement tenant. Further, in many instances a tenant cannot assign or sublease because the remaining term of the lease is too short (e.g., only three months) to attract a replacement tenant. The landlord can overcome this practical difficulty by offering a lease term that is sufficiently long to attract tenants. In short, imposing the burden of reletting on the landlord is economically efficient It maximizes the likelihood of success and minimizes the cost of the process.
Most standard arguments against mandatory mitigation rely on a rather rigid — and almost libertarian — vision of property rights. If the lease is viewed strictly as a conveyance, the landlord need not be concerned with whether the tenant chooses to use the premises. And, having made a personal choice in the selection of the original tenant, the landlord should neither be forced to accept a replacement tenant nor be compelled to look for one. Rather, the landlord should be entitled to enforce the lease as written until and unless he voluntarily gives up hiB rights. Given the law's modem propensity to view the lease as a specialized form of contract, these arguments seem somewhat archaic.
Perhaps a more persuasive justification for the traditional rule is the “lost sale.” Suppose landlord L owns a two-unit apartment building; one unit (“unit A") is leased to T for $500 per month and the other (“unit B”) is vacant. There is an excess supply of rental housing on the market, so finding new tenants is difficult. L has been seeking a new tenant for unit B for weeks, without success. T now abandons unit A. P, a prospective tenant, now approaches L. Assume L has no duty to mitigate. L shows P only unit B; P enters into a lease of unit B for $500 per month; and L is now entitled to a total of $1,000 per month in rents ($500 from T and $500 from P). Under the modem approach, however, L must show P both units in order to mitigate damages. If P now leases unit A for $500 per month, L must apply this rent to reduce the rent T owes. L is now entitled to only $500 per month in rents ($500 from P, and nothing from T), but still has a vacant unit Under this scenario, mandatory mitigation both insulates the breaching T from liability and causes economic harm to L: a “lost sale.” The sale is lost, of course, only if P would have leased unit B. While it is true that “each apartment may have unique qualities which make it attractive,” as the New Jersey Supreme Court suggested in Sommer

Kết quả (Việt) 1:

Greenacre để X, một người thuê nhà mới, cho sự cân bằng của thuật ngữ cho thuê, áp dụng tiền thuê nhà đã nhận được từ X để T của nợ để L. T sẽ nợ $36.000 trong tiền thuê nhà trong ba năm tiếp theo. Giả sử X trả tiền $950 trong tiền thuê nhà hàng tháng, sau đó X sẽ phải trả $34,200 trong giai đoạn này. L sẽ tín dụng số tiền này chống lại các $36.000 nào của T, T có nghĩa vụ chỉ cho một thêm $1.800 để lại.Sự tồn tại của tùy chọn thứ hai này dẫn đến một câu hỏi thực tế. Giả sử T từ bỏ, và L sau đó relets tại chỗ cho một người thuê nhà mới. Đã làm L thực sự relet trên danh nghĩa của người thuê nhà Oeaving T chịu trách nhiệm đối với bất kỳ thuê thiếu) hoặc đã làm L nguï chấm dứt hợp đồng thuê và relet trên danh nghĩa của chủ nhà (loại bỏ Ts thuê trách nhiệm pháp lý)? Điều quan trọng là ý định của chủ nhà. Nhưng trừ khi L thông báo cho T về lý do cho các reletting, một tòa án có thể tìm thấy khó khăn để phân biệt giữa hai tình huống. Trong các trường hợp, tòa án sẽ cố gắng để xác định mục đích của chủ nhà bằng cách kiểm tra làm thế nào chặt chẽ hợp đồng thuê nhà mới tương tự như hợp đồng thuê nhà trước đối với các yếu tố như chiều dài của thuật ngữ, bản chất của bất kỳ thay đổi để các cơ sở, và số tiền thuê. Ví dụ, nơi hợp đồng thuê nhà mới là cho một nhiệm kỳ dài hơn số dư còn lại của ban đầu của người thuê nhà cho thuê, chủ nhà làm cho thay đổi đáng kể để các cơ sở cho phù hợp với nhu cầu của người thuê nhà mới, và tiền thuê nhà mới là cao hơn tiền thuê nhà ban đầu, các reletting là trên danh nghĩa của chủ nhà.[b] cách tiếp cận hiện đại[i] về hướng giảm nhẹ bắt buộcTại hầu hết các nước, khu dân cư hoặc thương mại chủ nhà phải bây giờ làm cho một nỗ lực hợp lý để giảm thiểu thiệt hại gây ra bởi một người thuê nhà bị bỏ rơi để phục hồi tiền thuê nhà do theo hợp đồng thuê. Phạm vi của nguyên tắc này khác nhau từ tiểu bang. Trong khi đa số tiểu bang yêu cầu giảm nhẹ bởi tất cả các chủ nhà, những người khác áp dụng nguyên tắc chỉ cho chủ nhà dân cư. Xu hướng tổng thể, Tuy nhiên, là rõ ràng. Số lượng các nước tôn trọng các quy tắc không giảm nhẹ truyền thống tiếp tục dwindle, mặc dù sự chứng thực bởi trình bày lại (thứ hai) của bất động sản. Trong một thẩm quyền theo xu hướng hiện đại, chủ nhà có một sự khuyến khích kinh tế để giảm thiểu. Giả sử T cho thuê của L nhà trong một năm, đồng ý trả 1.000 $ mỗi tháng trong tiền thuê nhà; hai tháng sau, T từ bỏ bất động sản. Nếu L mất bước hợp lý để relet nhà-ngay cả khi nỗ lực của ông là không thành công-ông có quyền để khôi phục lại sự cân bằng cho thuê đầy đủ của $10,000. Giả sử L có thể relet nhà cho người thuê nhà mới X một tháng sau, cho 1.000 $ mỗi tháng. Thuê mà L nhận được từ X ($9.000) sẽ được bù đắp chống lại tất cả tiền thuê nhà nào của T ($10,000); Điều này lá T chịu trách nhiệm chỉ cho sự khác biệt ($1.000), cộng với cho thuê chi phí hợp lý (ví dụ:, $100 cho quảng cáo) mà L đã phát sinh. L sẽ nhận được một hồi phục hoàn toàn ($10,000). Cho rằng thay vào đó rằng L hợp lý cố gắng relet nhà, nhưng không thể tìm thấy một người thuê nhà thay thế; T là vẫn chịu trách nhiệm về sự cân bằng cho thuê đầy đủ của $10,000.Nếu L không có gì ở tất cả để giảm thiểu thiệt hại của mình? Ở đây luật penalizes L cho sự thất bại của mình: nó làm giảm phục hồi tiền thuê nhà của mình chống lại T bởi số lượng L có thể có được thông qua giảm nhẹ. Sự sụt giảm này thường được đo bằng giá trị công bằng cho thuê của các cơ sở. Vì vậy, nếu L có thể đã thu được $9.000 trong tiền thuê từ một người thuê nhà mới, Ts $10.000 thuê trách nhiệm pháp lý sẽ được giảm số tiền này, để lại T chịu trách nhiệm chỉ cho sự cân bằng $1.000. Mặc dù nhà bình luận đôi khi đề nghị rằng một chủ nhà có trách nhiệm"" để giảm thiểu thiệt hại dưới quan điểm đa số, thuật ngữ này có thể gây hiểu nhầm. Một chủ nhà không vi phạm bất kỳ nghĩa vụ pháp lý cho người thuê nhà của mình bởi minh để giảm thiểu; Vì vậy, nếu L lựa chọn không để giảm thiểu, T không thể kiện L cho thiệt hại. Tuy nhiên, L có một khuyến khích để giảm thiểu, để tối đa hóa phục hồi của mình từ T, trong ý nghĩa này, đó là một nhiệm vụ.Xu hướng hiện đại về hướng giảm nhẹ bắt buộc là đầy đủ minh họa bởi quyết định của tòa án tối cao New Jersey trong Sommer u Kridel.1* chủ nhà Sommer thuê một đơn vị căn hộ trong khu phức hợp lớn cho người thuê nhà Kridel cho một nhiệm kỳ hai năm. Vào lúc đó, Kridel tham gia để được kết hôn; Ông lập kế hoạch để sống trong căn hộ với vợ mới. Nhưng kế hoạch đám cưới bị hủy bỏ và kết quả là, Kridel không bao giờ chiếm đóng nhà. Ông đã gửi một bức thư để Sommer yêu cầu sẽ được phát hành từ các hợp đồng thuê. Thay vì trả lời, Sommer thực hiện tùy chọn đầu tiên của chủ nhà phổ biến pháp luật: ông cho phép các đơn vị vẫn còn trống cho hơn một năm mà không có bất kỳ nỗ lực để giảm thiểu thiệt hại. Khi Sommer cuối cùng kiện Kridel cho tích luỹ thuê, Kridel khẳng định rằng sự thất bại để giảm thiểu Cấm phục hồi. Mặc dù việc tìm kiếm một sự chia rẽ quốc gia chính quyền về vấn đề, Toà kết luận rằng các xu hướng trong tại out-của-nhà nước trường hợp xuất hiện để ưu tiên bắt buộc giảm nhẹ. Giải thích rằng cho thuê nên được điều chỉnh bởi các "thêm modem khái niệm của sự công bằng và công bằng" vốn có trong pháp luật hợp đồng, không phải "nàh khái niệm bất động sản," tòa án cho rằng Sommer là nghĩa vụ để giảm thiểu thiệt hại của mình. Những lý do chính sách cho bắt buộc giảm nhẹ — thảo luận chỉ trong điều khoản chung của tòa án Sommer-được đánh giá chi tiết hơn dưới đây.[ii] đối số chính sách trên giảm nhẹCác đối số utilitarian ủng hộ giảm nhẹ tập trung vào các chất thải của nhà tài nguyên. Các quy tắc truyền thống thúc đẩy chủ nhà để giữ cho những người thuê nhà abandoning đơn vị bỏ trống. Tất cả các tilings là như nhau, một chủ nhà có thể sẽ thích nhận được đầy đủ tiền thuê nhà cho một căn hộ trống hơn cho một căn hộ bị chiếm đóng; một người thuê nhà vắng mặt, ví dụ, áp đặt không có hao mòn trên đơn vị. Do đó, các quy tắc truyền thống có hiệu quả loại bỏ hàng chục ngàn đơn vị từ các thị trường, giảm sự sẵn có của nhà ở cho thuê. Người ta có thể tranh luận, tất nhiên, rằng những người thuê nhà có thể tránh mất mát này chỉ đơn giản bằng cách gán hoặc subleasing, mà không có bất kỳ cần thiết cho chủ nhà giảm nhẹ. Tuy nhiên, chủ nhà là thường là tốt hơn nằm relet đơn vị so với những người thuê nhà abandoning tại sao? Chủ nhà là trong kinh doanh cho thuê đơn vị, và do đó là nhiều khả năng được quen thuộc với các kỹ thuật thành công và hiệu quả chi phí. Thật vậy, chủ nhà có thể đã hace một chương trình tiếp thị ở nơi mà liên tục tuyển dụng người thuê nhà mới; chương trình này có thể dễ dàng được sử dụng để có được một người thuê nhà thay thế. Hơn nữa, trong nhiều trường hợp một người thuê nhà không thể gán hoặc cho thuê lại bởi vì thuật ngữ còn lại của hợp đồng thuê là quá ngắn (ví dụ như, chỉ ba tháng) để thu hút một người thuê nhà thay thế. Chủ nhà có thể vượt qua khó khăn thực tế này bằng cách cung cấp một thuật ngữ cho thuê là đủ lâu để thu hút người thuê nhà. Trong ngắn hạn, áp đặt gánh nặng của reletting ngày chủ nhà là kinh tế hiệu quả nó tối đa hóa khả năng thành công và giảm thiểu chi phí của quá trình.Most standard arguments against mandatory mitigation rely on a rather rigid — and almost libertarian — vision of property rights. If the lease is viewed strictly as a conveyance, the landlord need not be concerned with whether the tenant chooses to use the premises. And, having made a personal choice in the selection of the original tenant, the landlord should neither be forced to accept a replacement tenant nor be compelled to look for one. Rather, the landlord should be entitled to enforce the lease as written until and unless he voluntarily gives up hiB rights. Given the law's modem propensity to view the lease as a specialized form of contract, these arguments seem somewhat archaic.Perhaps a more persuasive justification for the traditional rule is the “lost sale.” Suppose landlord L owns a two-unit apartment building; one unit (“unit A") is leased to T for $500 per month and the other (“unit B”) is vacant. There is an excess supply of rental housing on the market, so finding new tenants is difficult. L has been seeking a new tenant for unit B for weeks, without success. T now abandons unit A. P, a prospective tenant, now approaches L. Assume L has no duty to mitigate. L shows P only unit B; P enters into a lease of unit B for $500 per month; and L is now entitled to a total of $1,000 per month in rents ($500 from T and $500 from P). Under the modem approach, however, L must show P both units in order to mitigate damages. If P now leases unit A for $500 per month, L must apply this rent to reduce the rent T owes. L is now entitled to only $500 per month in rents ($500 from P, and nothing from T), but still has a vacant unit Under this scenario, mandatory mitigation both insulates the breaching T from liability and causes economic harm to L: a “lost sale.” The sale is lost, of course, only if P would have leased unit B. While it is true that “each apartment may have unique qualities which make it attractive,” as the New Jersey Supreme Court suggested in Sommer

Kết quả (Việt) 2:

Greenacre đến X, một người thuê nhà mới, cho sự cân bằng của thời hạn thuê, áp dụng giá thuê đã nhận được từ X đến nợ T để L. T sẽ nợ $ 36,000 trong tiền thuê nhà trong vòng ba năm tới. Giả sử X trả tiền cho $ 950 tiền thuê nhà hàng tháng, sau đó X sẽ trả $ 34,200 trong thời gian này. L sẽ ghi có số tiền này so với $ 36,000 nợ của T, T lại chỉ bắt buộc trả thêm $ 1,800.
Sự tồn tại của các tùy chọn thứ hai điều này dẫn đến một vấn đề thực tế. Giả sử T từ bỏ, và L sau đó relets các cơ sở để người thuê mới. L đã thực sự cho thuê lại trên danh nghĩa của người thuê nhà Oeaving T chịu trách nhiệm về bất kỳ sự thiếu hụt tiền thuê) hoặc đã L ngụ ý chấm dứt hợp đồng thuê và cho thuê lại trên danh nghĩa của chủ nhà (loại bỏ Ts thuê trách nhiệm)? Điều quan trọng là mục đích của chủ nhà. Nhưng trừ khi thông báo L T về lý do cho sự reletting, một tòa án có thể tìm thấy khó khăn để phân biệt giữa hai tình huống. Trong hoàn cảnh này, tòa án sẽ cố gắng để xác định mục đích của chủ nhà bằng cách kiểm tra như thế nào chặt chẽ các thuê nhà mới giống như việc thuê nhà trước đây về các yếu tố có như độ dài của từ ngữ, các tính chất của bất kỳ thay đổi để các cơ sở, và số tiền thuê. Ví dụ, nếu các thuê nhà mới là cho một thời gian dài hơn so với số dư còn lại của hợp đồng thuê người thuê ban đầu, chủ nhà làm thay đổi đáng kể để các cơ sở cho phù hợp với nhu cầu của người thuê nhà mới, và giá thuê mới cao hơn tiền thuê ban đầu, các reletting là đại diện của chủ nhà.
[b] tiếp cận hiện đại
[i] Hướng tới giảm thiểu bắt buộc
Trong hầu hết các nước, chủ nhà ở hoặc thương mại phải bây giờ làm cho một nỗ lực hợp lý để giảm thiểu những thiệt hại gây ra bởi bị bỏ rơi của người thuê nhà để thu hồi tiền thuê do dưới cho thuê. Phạm vi của các nguyên tắc này thay đổi tùy theo tiểu bang. Trong khi đa số các tiểu bang yêu cầu giảm nhẹ bởi tất cả các chủ nhà, những người khác áp dụng các nguyên tắc chỉ cho chủ nhà ở. Xu hướng chung, tuy nhiên, rõ ràng. Số lượng các khu vực pháp lý tôn trọng những quy tắc không giảm nhẹ truyền thống tiếp tục suy nhược, bất chấp sự tán thành của các trình bày lại (lần thứ hai) của tài sản.
Trong một thẩm quyền theo xu hướng hiện đại, chủ nhà có động lực kinh tế để giảm thiểu. Giả sử T cho thuê nhà ở L's trong một năm, đồng ý trả $ 1,000 mỗi tháng tiền thuê nhà; hai tháng sau đó, T từ bỏ tài sản. Nếu L tiến hành các bước hợp lý để cho thuê lại nhà - ngay cả khi nỗ lực của ông không thành công - ông được quyền thu hồi toàn bộ số dư cho thuê $ 10,000. Giả sử L là có thể cho thuê lại nhà ở cho người thuê nhà mới X một tháng sau đó, cho $ 1,000 mỗi tháng. Giá thuê mà L nhận được từ X ($ 9.000) sẽ được trừ vào tổng số tiền thuê còn nợ T ($ 10,000); lá này T chỉ chịu trách nhiệm cho sự khác biệt ($ 1,000), cộng với chi phí thuê hợp lý (ví dụ, $ 100 cho quảng cáo) mà L đã phát sinh. L nhận được hồi phục hoàn toàn ($ 10,000). Giả sử rằng thay vì L hợp lý sẽ cố gắng để cho thuê lại ngôi nhà, nhưng không thể tìm thấy một người thuê nhà thay thế; T là vẫn chịu trách nhiệm về toàn bộ số dư cho thuê $ 10,000.
Nếu L không có gì ở tất cả để giảm thiểu thiệt hại của mình? Ở đây pháp luật trừng phạt các L cho thất bại của mình: nó làm giảm thu hồi tiền thuê của mình chống lại T bởi số lượng L có thể thu được qua việc giảm nhẹ. Mức giảm này thường được đo bằng giá trị cho thuê hợp lý của các cơ sở. Như vậy, nếu L có thể đã thu được $ 9,000 tiền thuê từ một người thuê nhà mới, 10,000 $ Ts thuê trách nhiệm sẽ được giảm số tiền này, để lại T chỉ chịu trách nhiệm cho sự cân bằng $ 1,000. Mặc dù đôi khi các nhà bình luận cho rằng một chủ nhà có một "nghĩa vụ" để giảm thiểu thiệt hại theo điểm đa số, thuật ngữ này có thể gây hiểu nhầm. Chủ nhà không vi phạm bất kỳ nghĩa vụ pháp lý cho người thuê nhà của mình bởi Ming để giảm nhẹ; do đó, nếu L không chọn để giảm nhẹ, T có thể không kiện L thường thiệt hại. Tuy nhiên, L có động cơ để giảm thiểu, để tối đa hóa phục hồi của mình từ T, trong ý nghĩa này, có một nhiệm vụ.
Xu hướng hiện đại hướng tới giảm thiểu bắt buộc là cũng được minh họa bởi quyết định của New Jersey Tòa án Tối cao trong Sommer u Kridel.1 * Chủ nhà Sommer thuê một đơn vị căn hộ trong một phức tạp lớn để thuê nhà Kridel cho một nhiệm kỳ hai năm. Vào thời điểm đó, Kridel được tham gia để có kết hôn; ông có kế hoạch để sống trong căn hộ với người vợ mới của ông. Nhưng kế hoạch đám cưới bị hủy bỏ và, kết quả là, Kridel không bao giờ chiếm đóng các căn hộ. Ông đã gửi một lá thư cho Sommer hỏi sẽ được phát hành từ việc cho thuê. Thay vì trả lời, Sommer thực hiện lựa chọn đầu tiên của pháp luật chủ nhà chung của: ông cho phép các đơn vị vẫn còn bỏ trống trong hơn một năm mà không có bất kỳ nỗ lực để giảm thiểu thiệt hại. Khi Sommer cuối cùng bị kiện Kridel cho thuê tích lũy, Kridel khẳng định rằng sự thất bại để giảm thiểu bị cấm phục hồi. Mặc dù việc tìm kiếm một sự chia rẽ quốc gia của chính quyền về vấn đề này, tòa án kết luận rằng xu hướng trong trường hợp nhà nước-of- ra gần đây đã xuất hiện để ủng hộ giảm thiểu bắt buộc. Giải thích rằng hợp đồng thuê nên được điều chỉnh bởi "nhiều khái niệm modem của sự công bằng và công bằng" vốn có trong pháp luật hợp đồng, không phải là "khái niệm sở hữu thực sự lỗi thời", tòa án cho rằng Sommer đã buộc phải giảm thiểu thiệt hại của ông Lý do chính sách để giảm thiểu bắt buộc -. Đã thảo luận chỉ trong điều kiện chung của tòa án Sommer - được đánh giá chi tiết dưới đây.
[ii] Lập luận chính sách về giảm nhẹ
Các đối số thực dụng có lợi cho việc giảm nhẹ tập trung vào các lãng phí nguồn lực nhà ở Các quy tắc truyền thống động cơ của những chủ nhà để giữ cho các đơn vị của người thuê bỏ. trống Tất cả tilings khác bằng nhau, một chủ nhà có lẽ sẽ thích nhận được đầy đủ tiền thuê một căn hộ bỏ trống hơn cho một căn hộ bị chiếm đóng;.. một người thuê nhà không có, ví dụ, không áp đặt hao mòn trên các đơn vị Như vậy, các quy tắc truyền thống hiệu quả loại bỏ hàng chục của hàng nghìn đơn vị từ thị trường, giảm sự sẵn có của nhà ở cho thuê.
Người ta có thể tranh luận, tất nhiên, rằng người thuê nhà có thể tránh được sự mất mát này chỉ đơn giản bằng cách gán hoặc cho thuê lại, mà không có bất kỳ nhu cầu giảm nhẹ chủ nhà. Tuy nhiên, chủ nhà thường nằm tốt hơn để cho thuê lại đơn vị hơn người thuê bỏ Tại sao? Chủ nhà là trong kinh doanh của các đơn vị cho thuê, và do đó nhiều khả năng để làm quen với kỹ thuật thành công và hiệu quả chi phí. Thật vậy, chủ nhà đã có thể thỏ một chương trình tiếp thị tại nơi mà liên tục tuyển người thuê nhà mới; Chương trình này có thể dễ dàng được sử dụng để có được một người thuê nhà thay thế. Hơn nữa, trong nhiều trường hợp người thuê nhà không thể chuyển nhượng hoặc cho thuê lại vì thời hạn còn lại của hợp đồng thuê là quá ngắn (ví dụ, chỉ có ba tháng) để thu hút một người thuê nhà thay thế. Chủ nhà có thể vượt qua khó khăn thực tế này bằng cách cung cấp một thời hạn thuê mà là đủ dài để thu hút khách thuê. Trong ngắn hạn, áp đặt gánh nặng của reletting về chủ nhà là tối đa hóa hiệu quả kinh tế Nó khả năng thành công và giảm thiểu chi phí của quá trình này.
Hầu hết các đối số tiêu chuẩn đối với giảm thiểu bắt buộc dựa trên khá cứng nhắc - tầm nhìn của quyền sở hữu - và gần như tự do chủ nghĩa. Nếu hợp đồng thuê được xem đúng như một cuộc chuyển nhượng, chủ nhà cần phải được quan tâm với việc người thuê chọn để sử dụng các cơ sở. Và, sau khi biến một sự lựa chọn cá nhân trong việc lựa chọn người thuê ban đầu, chủ nhà nên không được buộc phải chấp nhận một người thuê nhà thay thế cũng không bị bắt buộc phải tìm kiếm một. Thay vào đó, chủ nhà nên có quyền để thực thi các hợp đồng thuê như được viết cho đến khi và trừ khi anh ta tự nguyện từ bỏ quyền Hib. Với modem xu hướng của pháp luật để xem các thuê như là một hình thức chuyên ngành của hợp đồng, những lập luận này có vẻ hơi cổ xưa.
Có lẽ một sự biện minh thuyết phục hơn cho các quy tắc truyền thống là chủ nhà Giả sử L sở hữu một tòa nhà căn hộ hai đơn vị "bán mất."; một đơn vị (đơn vị "A") được thuê để T cho $ 500 mỗi tháng và người kia ("đơn vị B") là bỏ trống. Có một nguồn cung dư thừa nhà ở cho thuê trên thị trường, vì vậy việc tìm kiếm khách thuê mới là khó khăn. L đã được . tìm kiếm một người thuê nhà mới cho các đơn B cho tuần, nhưng không thành công T giờ từ bỏ đơn vị A. P, một người thuê nhà tiềm năng, doanh nghiệp tiếp cận L. Giả sử L không có trách nhiệm giảm thiểu L cho thấy P chỉ đơn vị B;. P vào một hợp đồng thuê của đơn vị B cho $ 500 mỗi tháng, và L bây giờ được hưởng tổng cộng $ 1,000 mỗi tháng tiền thuê ($ 500 T và $ 500 P) Theo cách tiếp cận modem, tuy nhiên, L phải cho thấy P cả hai đơn vị nhằm giảm thiểu thiệt hại.. Nếu P bây giờ thuê đơn vị A $ 500 mỗi tháng, L phải xin tiền thuê nhà này để giảm tiền thuê nhà T nợ. L bây giờ chỉ được quyền cho $ 500 mỗi tháng tiền thuê ($ 500 P, và không có gì từ T), nhưng vẫn có một trống đơn vị Theo kịch bản này, giảm thiểu bắt buộc cả hai cách ly các vi vi phạm T từ trách nhiệm pháp lý và gây thiệt hại kinh tế cho L: một "bán mất." Việc bán bị mất, tất nhiên, chỉ khi P sẽ thuê đơn vị B. Trong khi đó là sự thật mà " mỗi căn hộ có thể có những phẩm chất độc đáo mà làm cho nó hấp dẫn, "như là Tòa án tối cao New Jersey đề xuất trong Sommer