October 6, 2014Page 6Choices made

October
6
, 2014
Page
6

Choices made by developers matter. Some developers are able to build less expensive projects
than others. Larger developer
s
and developers that employ general contractors
have
all built
projects less expensively relative to comparable developers that don’t share these
characteristics.
However, several factors cause us to question the reliability of this finding.
Building quality and durability add to costs. Buildings that are more durable,
are
more energy
efficient, or
are
built to a high standard of quality cost more to develop.
Specifically, for each
10% increase
in our quality measure (e.g., from “low” to “medi
um”) costs increased by
about 15
percent, on average.

Affordable housing is characterized by economies of scale, with larger projects costing less per
unit than smaller projects.
According to our results, for each 10 percent increase in the number
of unit
s, the cost per unit declines by 1.7 percent

Different
type
s
of units have different development costs
.
While it may be obvious, l
arger units,
such as those with 3 or more bedrooms,
clearly
cost more per unit to develop. Smaller units,
such as single room
occupancy or “SRO” units, cost less per unit but more per square foot to
develop.
Specifically, our regression analysis suggests that SROs were approximately 31 percent
less expensive per unit to construct relative to large family units, while units for se
niors were
about 18 percent less expensive per unit relative to large family units.

Land costs
influence the cost of developing affordable housing even when the land costs
themselves are excluded from the development cost measure itself. This is true
pr
imarily
because they indirectly affect the type of project that is built,
as
developers
are more likely
to
build taller structures that include underground or podium parking
on land that is more
expensive to purchase
.
From these empirical findings some con
clusions can be drawn. First, the factors influencing costs are
multifaceted, with no single factor explaining all or
even
most of the cost of developing affordable housing.
Therefore, any approach to lowering costs must look across multiple factors, rathe
r than focusing on a
single issue. Next, each of the actors in the development process
–
local communities, developers, state
and
federal
agencies
–
plays a role in influencing how much a project will cost to develop.
Taken as a whole
,
however,
this
analy
sis
suggest
s
that
development
costs
could be lower
for affordable
housing in California
, and that
carefully structured
incentives in the tax credit award process
or other
funding processes
could lower average cost
s
per unit
.
There are
tradeoffs
, however
,
to simply lowering
development costs
. For example,
the data
suggest that building projects to a lower quality or durability
standard
would cost less.
The analysis also
suggest
s
that
some changes could lower cost
s
without
reducing
project
durability
or qua
lity
, such as encouraging
larger projects
that historically have
cost less
per unit
to
develop relative to smaller projects
. Similarly, our results suggest that
some
developers
built projects
less
expensive
ly
than others
even after controlling for building
type, quality, and location
.
I
f the techniques used
October
6
, 2014
Page
7
by these developers could be
identified,
encouraged and even
replicated
by all developers of affordable
housing
(perhaps by creating
stronger
incentive
s
for cost efficiency)
,
costs per unit could be lowe
red
while
still providing safe, clean and attractive affordable housing to California’s most vulnerable populations.
October
6
, 2014
Page
8
INTRODUCTION
In California, h
igh housing costs
are an important economic and public policy issue
. Whether the
subject is homeowners struggling to make mortgage payments on a
single
-
family
home or renters
facing the prospect of paying a large portion of their income
for rent,
high housing costs add stress to
tight family budgets
and
shape decisions ab
out where to live
and work
.
For low
-
income
residents of the
state
,
however,
high housing costs
may
cause bigger problems
,
pushing some
families
into unhealthy
substandard housing
or
causing
frequent moves which can
undermine
children’s school performance
.
In response, private builders and public officials alike have sought to develop means of sheltering the
state’s
low
-
income
residents at a reasonable cost.
In spite of these efforts
, the high cost of
developing
housing remains a
n important
concern.
To
better understand
the forces
that drive
the
costs
of developing
multi
-
family
rental housing

Kết quả (Việt) 2:

Tháng Mười
6
, năm 2014
Trang
6

Lựa chọn được thực hiện bởi các nhà phát triển quan trọng. Một số nhà phát triển có thể xây dựng các dự án ít tốn kém
hơn so với những người khác. Lớn hơn phát triển
của
các nhà phát triển có sử dụng tổng thầu
đã
được tích hợp sẵn
các dự án tương đối ít tốn kém để phát triển so sánh mà không chia sẻ các
đặc điểm.
Tuy nhiên, một số yếu tố nguyên nhân chúng tôi đặt câu hỏi về độ tin cậy của kết quả này.
Xây dựng chất lượng và độ bền làm tăng chi phí. Tòa nhà được bền hơn,
được
nhiều năng lượng hơn
hiệu quả, hoặc
đang
được xây dựng theo tiêu chuẩn cao về chất lượng chi phí xây dựng hơn.
Cụ thể, đối với mỗi
mức tăng 10%
trong đo lường chất lượng của chúng tôi (ví dụ, từ "thấp" để "medi
um") chi phí tăng
khoảng 15
phần trăm, trên trung bình.

nhà ở giá rẻ là đặc trưng của các nền kinh tế của quy mô, với các dự án lớn hơn chi phí ít hơn mỗi
đơn vị so với các dự án nhỏ hơn.
theo kết quả của chúng tôi, đối với mỗi gia tăng 10 phần trăm trong số
các đơn vị
, chi phí cho mỗi đơn vị giảm 1,7 phần trăm

khác nhau
loại
của
các đơn vị có chi phí phát triển khác nhau
.
trong khi nó có thể được rõ ràng, l
đơn vị arger,
chẳng hạn như những người có 3 hoặc nhiều phòng ngủ,
rõ ràng
chi phí nhiều hơn trên một đơn vị phát triển. Đơn vị nhỏ hơn,
chẳng hạn như phòng đơn
thuê, đơn vị "SRO", chi phí ít hơn trên một đơn vị nhưng nhiều hơn mỗi foot vuông để
phát triển.
Cụ thể, phân tích hồi quy của chúng tôi cho thấy rằng SRO là khoảng 31 phần trăm
ít tốn kém hơn trên một đơn vị để xây dựng tương đối so với các đơn vị gia đình lớn, trong khi các đơn vị cho se
niors là
khoảng 18 phần trăm ít tốn kém cho mỗi đơn vị tương đối với các đơn vị gia đình lớn.

chi phí đất
ảnh hưởng đến chi phí của việc phát triển nhà ở giá cả phải chăng, ngay cả khi đất chi phí
tự túc từ các biện pháp chi phí phát triển bản thân. Điều này đúng
pr
imarily
vì chúng gián tiếp ảnh hưởng đến các loại dự án được xây dựng,
như
các nhà phát triển
có nhiều khả năng
để
xây dựng các cấu trúc cao bao gồm ngầm hoặc xe bục
trên đất đó là nhiều
tốn kém để mua
.
Từ những kết quả thực nghiệm một số con
clusions có thể rút ra. Đầu tiên, các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí
nhiều mặt, không có yếu tố duy nhất giải thích tất cả hoặc
thậm chí
hầu hết các chi phí phát triển nhà ở giá cả phải chăng.
Vì vậy, bất kỳ phương pháp để giảm chi phí phải nhìn trên nhiều yếu tố, chín sớm
r vì tập trung vào một
vấn đề duy nhất. Tiếp theo, mỗi diễn viên trong quá trình phát triển
-
các cộng đồng địa phương, các nhà phát triển, nhà nước
và
liên bang
cơ quan
-
. Đóng một vai trò trong việc ảnh hưởng bao nhiêu dự án sẽ có chi phí để phát triển
Taken như một toàn thể
,
tuy nhiên,
đây
Analy
sis
đề nghị
s
mà
phát triển
chi phí
có thể thấp hơn
giá cả phải chăng
nhà ở tại California
, và rằng
cấu trúc một cách cẩn thận
các ưu đãi trong quá trình giải thưởng tín dụng thuế
hoặc các
quy trình tài trợ
có thể làm giảm chi phí trung bình
của
mỗi đơn vị
.
có rất
cân bằng
, tuy nhiên
,
chỉ đơn giản là giảm
chi phí phát triển
. Ví dụ,
các dữ liệu
cho thấy rằng các dự án xây dựng một chất lượng hay độ bền thấp hơn
tiêu chuẩn
sẽ có chi phí ít hơn.
Các phân tích cũng
cho thấy
s
rằng
một số thay đổi có thể làm giảm chi phí
s
mà không
làm giảm
dự án
độ bền
hoặc qua
lity
, chẳng hạn như khuyến khích
các dự án lớn
mà lịch sử đã
chi phí ít hơn
mỗi đơn vị
để
phát triển tương đối so với các dự án nhỏ
. Tương tự như vậy, kết quả của chúng tôi cho thấy rằng
một số
nhà phát triển
xây dựng các dự án
ít
tốn kém
ly
hơn những người khác
, ngay cả sau khi kiểm soát để xây dựng
loại, chất lượng, và vị trí
.
Tôi
e các kỹ thuật sử dụng
Tháng mười
6
, năm 2014
Trang
7
của các nhà phát triển có thể được
xác định,
khuyến khích và thậm chí
nhân rộng
bởi tất cả các nhà phát triển của giá cả phải chăng
nhà ở
(có lẽ bằng cách tạo ra
mạnh hơn
động cơ
s
cho hiệu quả chi phí)
,
chi phí cho mỗi đơn vị có thể là lowe
đỏ
trong khi
vẫn cung cấp an toàn, sạch sẽ và hấp dẫn nhà ở giá cả phải chăng để dân dễ bị tổn thương nhất của California.
Tháng Mười
6
, năm 2014
trang
8
GIỚI THIỆU
Tại California, h
igh chi phí nhà ở
là một vấn đề chính sách kinh tế và cộng đồng quan trọng
. Cho dù các
đối tượng được sở hữu nhà đấu tranh để thực hiện thanh toán thế chấp trên một
đơn
-
gia đình
nhà hoặc người thuê nhà
phải đối mặt với khả năng phải trả một phần lớn thu nhập của họ
cho thuê,
chi phí nhà ở cao thêm căng thẳng cho
ngân sách gia đình chặt chẽ
và
quyết định hình dạng ab
ra nơi để sống
và công việc
.
Đối với thấp
-
thu nhập
cư dân của
nhà nước
,
tuy nhiên,
chi phí nhà ở cao
có thể
gây ra vấn đề lớn hơn
,
đẩy một số
gia đình
vào không lành mạnh
nhà ở kém chất lượng
hoặc
gây
di chuyển thường xuyên có thể
làm giảm
hiệu suất học của trẻ em
.
đáp lại, các nhà xây dựng tư nhân và công chức cũng như đã tìm để phát triển các phương tiện che chở cho các
nhà nước
thấp
-
thu nhập
. cư dân với chi phí hợp lý
Bất chấp những nỗ lực
, chi phí cao của
việc phát triển
nhà ở vẫn còn một
n quan trọng
cần quan tâm.
để
hiểu rõ hơn về
các lực lượng
thúc đẩy
các
chi phí
phát triển
đa
-
gia đình
thuê nhà ở