tenant before the new lease term be

tenant before the new lease term begins. In addition, the landlord is in a far better position to offer testimony to rebut any defenses that the holdover tenant might raise. Moreover, particularly where residential leasing is concerned, the landlord is typically both more sophisticated about the eviction process and better able to bear the cost? involved
In addition, the English rule best implements the actual (if unexpressed) intentions of the parties in most instances. The ordinary tenant and landlord pres’jme that the tenant will receive actual possession when the lease term begins, not merely the right to bring a lawsuit.
§ 16.05 TENANT S DUTY TO OCCUPY
[A] General Rule: No Duty to Occupy
Although a tenant has the right to possession, the prevailing American rule is that the tenant has no duty to take possession unless an express lease covenant so requires. Suppose T, a corporation owning a chain of popular gourmet supermarkets, executes a lease for space in L’R aging shopping center, agreeing to pay $10,000 per month. Two months before the lease term begins, T discovers a much more desirable location in a new nearby shopping center owned by N, and executes a lease for space there. T is still obligated to pay rent to L. But, under the majority rule, T has no duty to occupy L's premises or operate a store there,50 even though T’s absence will impair the economic health of other stores in L’s center that need the customers a popular supermarket would attract. Courts typically reason that the landlord could have protected itself by negotiating an express covenant.
[B] Exception: Implied Covenant to Operate Business
But there is an exception to the general rule. An implied covenant to operate a business will commonly be found where all or most of the rent is computed as a percentage of the tenant’s sales. Suppose that the lease in the gourmet supermarket hypothetical above obligates T to pay 8% of its gross sales as rent to L, without any fixed minimum rent. Presumably both T and L intended that T would operate its store on the site when they agreed to this clause. Most courts would honor this presumed intent by interpreting the iease to find an implied covenant to operate.51 Otherwise, a tenant could effectively prevent the landlord from receiving any rental incomc under the lease. However, no such covenant will be implied if a substantial minimum fixed rent is required in addition to percentage rent 52
50 C f- Slater v. Pearle Vuaoo Center, Inc, 546 A_2d 676 (Pa. 1BSS) (discussing general ruin).
51 See, iff.. College Block v. Atlantic Richfield., 254 Cal. Rptr. 179 (Ct. App. 1998).
5 2 See, e.g.. Piggly Wigggly Southern. Inc. v. Heard, 406 S.K.2d 478 (Ga. 1991) (no covernant where annual base rent was $29,053.60, with percentage rent on sales exceed $2,000,000 per year). But see Mercury Inv. Co. v. F.W. Wool worth Co., 7CC P.2d 523 (Okla. 1985).

Kết quả (Việt) 2:

người thuê nhà trước thời hạn hợp đồng thuê mới bắt đầu. Ngoài ra, chủ nhà là ở một vị trí tốt hơn để cung cấp chứng để bác bỏ bất cứ phòng thủ rằng người thuê nhà có thể nâng cao sự hoan. Hơn nữa, đặc biệt là nơi cho thuê nhà ở là có liên quan, chủ nhà thường là cả hai tinh vi hơn về quá trình thu hồi đất và có khả năng tốt hơn để chịu chi phí? tham gia
Ngoài ra, người Anh cai trị tốt nhất thực hiện thực tế (nếu unexpressed) ý định của các bên trong hầu hết các trường hợp. Người thuê thường và chủ nhà pres'jme rằng người thuê nhà sẽ được sở hữu thực tế khi thời hạn thuê bắt đầu, không chỉ đơn thuần là quyền đưa đơn kiện.
§ 16,05 THUÊ S DUTY để chiếm
[A] General Rule: Không Duty để Chiếm
Mặc dù một người thuê nhà có quyền chiếm hữu, các quy tắc hiện hành của Mỹ là người thuê nhà không có trách nhiệm để chiếm hữu, trừ khi một thuê giao ước rõ ràng như vậy đòi hỏi. Giả sử T, một công ty sở hữu chuỗi siêu thị sành ăn phổ biến, thực hiện hợp đồng thuê không gian trong L'R lão hóa trung tâm mua sắm, đồng ý trả $ 10.000 mỗi tháng. Hai tháng trước khi bắt đầu thời hạn thuê, T phát hiện ra một vị trí nhiều hơn mong muốn trong một trung tâm mua sắm gần đó mới thuộc sở hữu của N, và thực hiện một hợp đồng thuê cho không gian đó. T vẫn bắt buộc phải trả tiền thuê nhà cho L. Nhưng, theo nguyên tắc đa số, T không có trách nhiệm để chiếm L's cơ sở hoặc vận hành một cửa hàng ở đó, 50 mặc dù không có T sẽ làm suy giảm sức khỏe kinh tế của các cửa hàng khác ở trung tâm L's mà cần khách hàng một siêu thị nổi tiếng sẽ thu hút. Tòa án thường lý do mà các chủ nhà có thể tự bảo vệ bằng cách đàm phán một giao ước rõ ràng.
[B] Ngoại lệ: Ngụ ý Covenant để vận hành kinh doanh
Nhưng có một ngoại lệ cho quy tắc chung. Một giao ước ngầm để vận hành một doanh nghiệp thường sẽ được tìm thấy nơi mà tất cả hoặc hầu hết các thuê được tính như là một tỷ lệ phần trăm của doanh số bán hàng của người thuê nhà. Giả sử rằng các thuê tại các siêu thị cho người sành ăn giả thuyết trên nào bắt buộc T phải trả 8% tổng doanh thu của nó như tiền thuê nhà để L, mà không có bất kỳ thuê tối thiểu cố định. Có lẽ cả hai T và L dự định rằng T sẽ hoạt động cửa hàng của mình trên trang web khi họ đồng ý điều khoản này. Hầu hết các tòa án sẽ tôn trọng ý định được giả định này bằng cách giải thích các iease để tìm thấy một giao ước ngụ ý để operate.51 Nếu không, một người thuê nhà có hiệu quả có thể ngăn chặn các chủ nhà nhận bất kỳ incomc thuê theo hợp đồng thuê. Tuy nhiên, không có giao ước như vậy sẽ được ngụ ý nếu có tổi thiểu đáng kể tiền thuê cố định được yêu cầu ngoài các tỷ lệ thuê 52
50 C f- Slater v. Pearle Center Vuaoo, Inc, 546 A_2d 676 (Pa. 1BSS) (thảo luận ruin chung).
51 Xem, iff .. Cao đẳng Khối v. Atlantic Richfield., 254 Cal. Rptr. 179 (Ct. App. 1998).
5 2 Xem, ví dụ. Piggly Wigggly Nam. Inc v. Heard, 406 SK2d 478 (Ga. 1991) (không covernant nơi thuê cơ sở hàng năm là $ 29,053.60, với tỷ lệ phần trăm trên doanh số bán hàng thuê vượt quá 2.000.000 $ mỗi năm). Nhưng nhìn thấy sao Thủy Inv. FW Wool ty v. Giá trị Công ty 7CC P.2d 523 (Okla. 1985).