Winter start date(start during a wi

Winter start date
(
start during a winter month). We tested whether a winter start was
associated with higher costs in order to evaluate whether developers were rushing to start
construction in order to meet state requirements, even if this r
esulted in higher costs. Our
results suggest that a winter start is not associated with higher costs
(in fact a winter start may
be associated with slightly lower costs, perhaps due to lower costs for labor or materials during
the low
-
demand winter months)
.

Project duration (time fr
om construction start to placed
-
in
-
service date). Although larger, more
expensive projects can take longer to build, this difference was not statistically significant once
we controlled for other factors such as number of storie
s or number of square feet.

Type of
California Environmental Quality Act (
CEQA
)
review. The type of CEQA review that a
project must undergo can have an important impact on the time it takes to develop a project.
Indeed, our
review of the data
do
suggest that projects that required an EIR took longer to
complete relative to other projects. However, when controlling for other factors that influenced
cost, the level of CEQA review
(i.e., exemption, negative declaration, mitigated negative
declaratio
n, EIR, or no review)
was not associated with higher project costs.

Number and type of funding sources. With the exception of redevelopment funding, as noted
previously, the number and type of financing sources (including state sources from HCD and
CalHFA)
that a project utilized was not associated with higher (or lower) costs.
However, it
should be noted the data collected did not include a detailed breakdown of costs that are
specifically associated with particular financing sources. For example, costs as
sociated with the
legal and administrative review and execution of financing contracts were not broken out from
direct costs for securing financing sources. Construction delays and operational costs associated
with securing multiple sources of funding were
not analyzed.

Previous developer experience (number of previous projects). While developer size was
associated with project costs, the extent of a developer’s experience was not a statistically
significant predictor of project costs.
49
48
Note that this does not necessarily mean that these factors have no impact on cost. Instead, our results suggest that, when
controllin
g for the factors we were able to control for and using the data available to us, we were not able to detect a
relationship between these factors and project costs.
October
6
, 2014
Page
41

Local government d
ensity requirements (density bonuses, density reductions, density
maximums). These factors were not associated with higher or lower project costs when
controlling for other factors such as local design review requirements and number of
community meetings.

Local hiring requirements. The requirement to hire local construction workers was not
associate
d
with higher or lower costs when controlling for other factors that may influence
costs, such as prevailing wage requirements or local wage rates.

Certain loc
ation characteristics, such as population density and household income of the census
tract where the project was built.
In addition to the characteristics of the TCAC region where a
project was built, we tested whether the characteristics of the census tra
ct were also important
predictors of project cost.
These factors were not statistically significant.
La n d C o s t s
Land costs comprise an important part of the total cost to develop affordable housing.
Land costs vary
widely across the state
as well as withi
n individual jurisdictions as a function of many factors, including
parcel size and shape, extent of required site remediation or preparation, proximity to amenities, and a
host of other factors. O
ften the land used for an affordable housing development ma
y be provided at a
deep discount, or even for free, by the local jurisdiction
,
whereas in other cases developers must
purchase land in
an “
arm’s length
” transaction and pay the full market price
. Because of this, we have
limited our discussion in this sect
ion to only those projects with market rate land values where the
developer confirmed that the land was acquired via an arm
’
s
-
length transaction.
Based on an analysis of the
251
projects included in our sample
with
confirmed
arm
’
s
-
length land
purchases
, l
and accounted
on average
for
slightly less than
8
percent of total
project
costs
.
These costs
varied considerably across projects when measured on a cost per acre basis
, a
s shown in
Figure
9
(next
page)
.
Perhaps most telling is the difference between the average value and the median value. The
median
land cost in 2012 dollars

Kết quả (Việt) 1:

Ngày bắt đầu mùa đông(bắt đầu trong một tháng mùa đông). Chúng tôi thử nghiệm cho dù đã một sự khởi đầu mùa đông kết hợp với chi phí cao hơn để đánh giá liệu các nhà phát triển đã gấp rút để bắt đầu xây dựng để đáp ứng yêu cầu nhà nước, ngay cả nếu điều này resulted trong chi phí cao hơn. Của chúng tôi kết quả đề nghị một sự khởi đầu mùa đông không phải là liên kết với chi phí cao hơn(trong thực tế bắt đầu mùa đông có thể được kết hợp với chi phí thấp hơn một chút, có lẽ do giảm chi phí cho lao động hoặc các vật liệu trong suốt vùng áp thấp-yêu cầu các tháng mùa đông). Dự án thời gian (thời gian frbắt đầu xây dựng om đặt-ở-Dịch vụ ngày). Mặc dù lớn hơn, nhiều hơn dự án đắt tiền có thể mất lâu hơn để xây dựng, sự khác biệt này đã không thống kê quan trọng một lần chúng tôi kiểm soát đối với các yếu tố khác như số lượng stories hoặc số feet vuông. Loại hình California chất lượng môi trường hoạt động ()CEQA)xem xét lại. Loại CEQA xem xét rằng một dự án cần phải trải qua có thể có một tác động quan trọng về thời gian để phát triển một dự án. Thật vậy, chúng tôi xem xét các dữ liệulàmđề xuất dự án yêu cầu một EIR mất nhiều thời gian để hoàn thành so với các dự án khác. Tuy nhiên, khi kiểm soát đối với các yếu tố khác ảnh hưởng tới chi phí, mức độ CEQA review (ví dụ, miễn, tuyên bố tiêu cực, giảm nhẹ tiêu cực declaration, EIR, hoặc không có nhận xét) đã không được liên kết với chi phí dự án cao hơn.Số lượng và loại các nguồn tài trợ. Ngoại trừ tái phát triển nguồn tài trợ, như được ghi trước đó, số lượng và loại tài trợ nguồn (bao gồm cả nguồn nước từ HCD và CalHFA)một dự án có sử dụng không được liên kết với chi phí cao (hoặc thấp hơn). Tuy nhiên, nó cần lưu ý rằng các dữ liệu thu thập được không bao gồm một phân tích chi tiết về chi phí cụ thể liên kết với nguồn tài chính cụ thể. Ví dụ, chi phí nhưsociated với các xem xét quy phạm pháp luật và hành chính và thực hiện các hợp đồng tài trợ đã không phá vỡ ra từ chi phí trực tiếp cho việc đảm bảo nguồn tài chính. Chậm trễ xây dựng và chi phí hoạt động liên quan với việc đảm bảo nhiều nguồn tài trợkhông phân tích. Kinh nghiệm phát triển trước đó (số lượng các dự án trước đó). Trong khi phát triển kích thước liên hệ với chi phí dự án, mức độ phát triển của một kinh nghiệm không phải là một thống kê dự báo đáng kể chi phí dự án.4948Lưu ý rằng điều này không có nghĩa rằng những yếu tố không có tác động về chi phí. Thay vào đó, các kết quả cho thấy rằng, khi controlling cho các yếu tố chúng tôi đã có thể kiểm soát cho và sử dụng các dữ liệu có sẵn cho chúng tôi, chúng tôi đã không thể phát hiện ra một mối quan hệ giữa các yếu tố và chi phí dự án.Tháng mười 6, năm 2014Trang 41Chính quyền địa phương density yêu cầu (mật độ tiền thưởng, mật độ giảm, mật độ lớn nhất). Những yếu tố này không được liên kết với các dự án cao hơn hoặc thấp hơn chi phí khi kiểm soát cho các yếu tố khác như yêu cầu xem xét thiết kế địa phương và số lượng Các cuộc họp cộng đồng. Địa phương yêu cầu tuyển dụng. Không yêu cầu phải thuê công nhân xây dựng địa phương liên kếtdvới chi phí cao hơn hoặc thấp hơn khi điều khiển cho các yếu tố khác mà có thể ảnh hưởng đến chi phí, chẳng hạn như yêu cầu mức lương hiện hành hoặc tỷ giá lương địa phương. Lộc nhất địnhẻ đặc điểm, chẳng hạn như mật độ dân số, thu nhập hộ gia đình của cuộc điều tra đường nơi các dự án được xây dựng.Ngoài các đặc tính của vùng TCAC nơi một dự án được xây dựng, chúng tôi thử nghiệm cho dù các đặc điểm của điều tra dân số tràCT cũng đã được quan trọng dự đoán chi phí dự án. Những yếu tố này đã không có ý nghĩa thống kê. La o n d C s t sChi phí đất chiếm một phần quan trọng trong tổng chi phí phát triển nhà ở giá cả phải chăng. Chi phí đất đai khác nhau rộng rãi trên toàn tiểu bangcũng như within khu vực pháp lý cá nhân như là một chức năng của nhiều yếu tố, bao gồm cả PARCEL kích thước và hình dạng, phạm vi của các trang web yêu cầu khắc phục hoặc chuẩn bị, gần gũi với các tiện ích, và một máy chủ của các yếu tố khác. Often đất sử dụng cho một ma phát triển nhà ở giá cả phải chăngy được cung cấp tại một sâu giảm giá, hoặc thậm chí miễn phí, bởi thẩm quyền địa phương,trong khi trong trường hợp khác, các nhà phát triển phải mua đất ở một"chiều dài của cánh tay"giao dịch và thanh toán đầy đủ giá cả thị trường. Bởi vì điều này, chúng tôi có giới hạn của chúng tôi thảo luận trong nhóm nàyđánh giá ion để chỉ những dự án với thị trường tỷ lệ đất nơi các nhà phát triển đã xác nhận rằng đất được mua thông qua một cánh tay’s-chiều dài giao dịch. Dựa trên phân tích các 251dự án bao gồm trong mẫu của chúng tôivới xác nhận cánh tay’s-diện tích đất chiều dài mua hàng2 2và chiếm trên trung bình cho một chút ít hơn8 phần trăm của tổng số dự ánchi phí. Các chi phí thay đổi đáng kể trên toàn dự án khi đo trên cơ sở chi phí cho mỗi acre, mộtHiển thị trong sCon số 9(tiếp theo Trang). Có lẽ nói cho hầu hết là sự khác biệt giữa giá trị trung bình và giá trị trung bình. Các Trung bìnhđất chi phí bằng đô la 2012

Kết quả (Việt) 2:

Ngày bắt đầu mùa đông
(
bắt đầu trong một tháng mùa đông). Chúng tôi đã kiểm tra liệu một sự khởi đầu mùa đông đã được
kết hợp với chi phí cao hơn để đánh giá xem liệu các nhà phát triển đã đổ xô để bắt đầu
xây dựng nhằm đáp ứng yêu cầu của nhà nước, thậm chí nếu r này
esulted chi phí cao hơn. Chúng tôi
kết quả cho thấy một sự khởi đầu mùa đông là không liên quan đến chi phí cao hơn
(trên thực tế là một khởi đầu mùa đông có thể
được kết hợp với chi phí thấp hơn một chút, có lẽ do chi phí thấp hơn cho lao động hoặc các vật liệu trong suốt
với mức thấp nhất
-
tháng nhu cầu mùa đông)
.

Thời gian thực hiện (thời gian fr
khởi công xây dựng om để đặt
-
trong
-
dịch vụ ngày). Mặc dù lớn hơn, nhiều
dự án đắt tiền có thể mất nhiều thời gian để xây dựng, sự khác biệt này không có ý nghĩa thống kê khi
chúng tôi kiểm soát các yếu tố khác như số storie
s hoặc số feet vuông.

Loại
California Luật Chất lượng Môi trường (
CEQA
)
xem xét. Các loại xét CEQA mà một
dự án phải trải qua có thể có một tác động quan trọng về thời gian để phát triển một dự án.
Thật vậy, chúng tôi
xem xét các dữ liệu
làm
cho các dự án mà yêu cầu một EIR mất nhiều thời gian để
hoàn thành so với các dự án khác. Tuy nhiên, khi kiểm soát các yếu tố khác có ảnh hưởng đến
chi phí, mức độ xem xét CEQA
(tức là, miễn, khai tiêu cực, giảm thiểu tiêu cực
declaratio
n, EIR, hoặc không xem xét)
không liên quan đến chi phí dự án cao hơn.

Số lượng và loại các nguồn tài trợ . Ngoại trừ kinh phí tái phát triển, như đã nói
trước đây, số lượng và loại các nguồn tài chính (bao gồm cả nguồn nước từ HCD và
CalHFA)
rằng một dự án sử dụng không liên quan với chi phí cao hơn (hoặc thấp hơn).
Tuy nhiên, nó
phải được ghi nhận dữ liệu thu không bao gồm một phân tích chi tiết về chi phí được
gắn cụ thể với các nguồn tài chính cụ thể. Ví dụ, chi phí như
sociated với
xem xét pháp lý và hành chính và thực hiện các hợp đồng tài trợ không bị vỡ ra từ
chi phí trực tiếp cho việc bảo vệ các nguồn tài chính. Sự chậm trễ xây dựng và chi phí hoạt động liên quan
đến việc bảo đảm nhiều nguồn kinh phí đã
không phân tích.

kinh nghiệm phát triển trước (số các dự án trước đó). Trong khi kích thước phát triển đã được
kết hợp với chi phí dự án, mức độ kinh nghiệm của một nhà phát triển không phải là một thống kê
dự báo quan trọng của chi phí dự án.
49
48
Lưu ý rằng điều này không nhất thiết có nghĩa rằng những yếu tố này không ảnh hưởng tới chi phí. Thay vào đó, kết quả của chúng tôi cho thấy rằng, khi
controllin
g cho yếu tố chúng tôi đã có thể kiểm soát được và sử dụng dữ liệu có sẵn cho chúng tôi, chúng tôi đã không thể phát hiện một
mối quan hệ giữa các yếu tố và chi phí dự án.
Tháng mười
6
, năm 2014
Trang
41

địa phương chính phủ d
yêu cầu ensity (tiền thưởng mật độ, giảm mật độ, mật độ
tối đa được). Những yếu tố không liên quan với chi phí dự án cao hơn hoặc thấp hơn khi
kiểm soát các yếu tố khác như yêu cầu xem xét lại thiết kế địa phương và số lượng các
cuộc họp cộng đồng.

yêu cầu tuyển dụng địa phương. Yêu cầu phải thuê công nhân xây dựng tại địa phương đã không được
liên kết
d
với chi phí cao hơn hoặc thấp hơn khi kiểm soát các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến
chi phí, chẳng hạn như yêu cầu mức lương hoặc mức lương trong nước hiện hành.

Một số loc
đặc ation, chẳng hạn như mật độ dân số và thu nhập hộ gia đình điều tra dân số
đường nơi dự án được xây dựng.
Ngoài các đặc điểm của khu vực TCAC nơi một
dự án được xây dựng, chúng tôi đã kiểm tra liệu các đặc điểm của cuộc Tổng điều tra tra
ct cũng quan trọng
yếu tố dự đoán chi phí dự án.
những yếu tố này không có ý nghĩa thống kê.
La nd C OSTs
chi phí đất đai bao gồm một phần quan trọng trong tổng chi phí để phát triển nhà ở giá cả phải chăng.
chi phí đất đai khác nhau
rộng rãi trên khắp tiểu bang
cũng như withi
n khu vực pháp lý cá nhân như một chức năng của nhiều yếu tố, bao gồm cả
kích thước lô đất và hình dạng, mức độ yêu cầu xử lý trang web hoặc chuẩn bị, gần đến tiện nghi, và một
loạt các yếu tố khác. O
ften đất sử dụng cho một giá cả phải chăng phát triển nhà ma
y được cung cấp tại một
giảm giá sâu, hoặc thậm chí miễn phí, bởi thẩm quyền địa phương
,
trong khi ở các trường hợp khác phát triển phải
mua đất ở
một "
chiều dài cánh tay của
giao dịch" và phải trả giá thị trường đầy đủ
. Bởi vì điều này, chúng tôi đã
giới hạn thảo luận của chúng tôi trong phái này
ion để chỉ những dự án có giá trị khu đất tỷ lệ thị trường mà các
nhà phát triển khẳng định rằng đất được mua thông qua một cánh tay
'
s
-
. Giao dịch chiều dài
Dựa trên phân tích của
251
dự án thuộc mẫu của chúng tôi
với
khẳng định
cánh tay
'
s
-
đất dài
mua
, l
và chiếm
trung bình
cho
một chút ít hơn
8
phần trăm của tổng số
dự án
chi phí
.
Những chi phí này
thay đổi đáng kể trong các dự án khi đo trên cơ sở giá mỗi mẫu Anh
, một
s thể hiện trong
hình
9
( tiếp theo
trang)
.
có lẽ đáng chú ý nhất là sự khác biệt giữa giá trị trung bình và giá trị trung bình. Các
trung bình
chi phí đất đai vào năm 2012 USD