Land price has an important part in

Land price has an important part in land management, which is established to specify compensation, to perform site clearance preparation, and even being a basis for taxation system (David Peter Mitchell et al., 2015). The valuation of land that serves for the management of land, towards sustainable development is a topical problem in many countries around the world nowadays. This is one of many basis of land management. Each country has its own way to determine land price and applies so many different land price methods, so that land price changes from places to places. The differences in land price, especially the difference between Land price by government & land market price, will make a big impact on economic – social issues The more difference about land price, the more difficulty in Land administration. If the gap is too big, the land market will face many obstacles. (số liệu thiệt hại do chênh giá đất trên TG)
Not out of trend, in the developing countries, including Vietnam, the coexist of two types of land price is also a major problem in land management and land use situation. Not only due to the heterogeneity of methods, land valuation are facing with many challenges because of urbanization and population explosion. According to Vietnam General Department of Population and Family planning, Vietnam is facing the risk of the second overpopulation, which is the main reason causing the increase in value and demand for land. As 2020, our country urban area will increase by 4 times. It will cause a great influence on the land price in the future. The impact of urbanization and increasing population on land value will even stronger in narrow coastal plains, especially in Quang Nam coastal area.
Quang Nam coastal area, where are facing many challenges in determining the land price prior to the process of urbanization and the effects of climate change, was selected as the research area. According to the decision 48/2014, People's Committee of Quang Nam issued on promulgating regulations on land prices and land price terriff, period from 2015 to 2019 in the province of Quang Nam. In fact, the issuance of the land price teriff is not reasonable for land use situation in Quang Nam and increasingly unable to meet the changes ongoing in the province. There are very strong links between land price and urbanization process. Quang Nam coastal area, where as one of five key economic region of central, is gradually implementing urbanization – modernization. According to criteria developed lettered urbanization Quang Nam province, Urbanization Rate in 2020 will be around 32.3%, and it’s going to reach about 60% in 2030 (decrees 1367/dec/PCs issued about urban development in Quang Nam province). Land price here, of course, must be valued and made every in needed changes to the process of urbanization to ensure a great land administration. Besides, land price by goverment is always lower than the market (only 10-70% at market price, according to according to statistics from the Department of Natural Resource and Environment (DNRE), Ho Chi Minh City). This greatly affect land management activities and also make it difficult to process clearance. So that proper land valuation, reasonable and close to the market price is a very important and urgent activity. This is also the first step to ensure a fair land taxation system.

The estimation of land value is a problem that has been broached in several studies and discussions in the international literature for several years. For instance, a theoretical strategy created by Carlos Botelho to reproduce the common conditions of Brazilian cities, uses increments and reductions in the value ofa square meter of land according to each lot’s individual feature. For the second example, based on Multiple regression techniquies, is widely used for valuation purpose. Another method of land appraisal that is widely used is based on multiple regression models. This method has been successfully used by research in several countries, for instance: Phang and Wong (1997) in Singapore; Abelson (1997) in Australia; Raia Jr. et al. (1996) in Brazil; Gibb (1994) in Scotland; Aoki et al. (1994) in Japan; Pasha and Butt (1996) in Pakistan;... Although the multiple regression technique can provide excellent estimations, the search to identify the best model requires a knowledgeable and experienced person. Furthermore, if the analyst ignores the impact factor and problems arising from an interrupted flow of data, the results can be jeopardized.
Because of the shortcomings of traditional methods, a fantastic technique emerged as a possible alternative to solve the problem of land price appraisal: the Multi–Criteria Analysis (MCA). It is a decision-making tool developed for complex multi-criteria problems that include qualitative and/or quantitative aspects of the problem in the decision-making process (Mendoza, G.A. and Prabhu, R. 1998). Obviously reaching agreement on the relative importance of different Criteria can be a complex and difficult task. MCA is a tool that can help evaluate the relative importance of all Criteria involved, and reflect their importance in the final decision-making process. Another difficulty in decision making is that reaching a general consensus in a multidisciplinary team can be very difficult to achieve (according to Guillermo A. Mendoza and Phil Macoun 1999).
Besides, to establish thematic maps on land value, Geographic Information System (GIS) is a great tool. GIS is a computer system for capturing, storing, checking, and displaying data related to positions on Earth’s surface (Kenneth E. Foote and Margaret Lynch, 2015). GIS can show many different kinds of data on one map. This enables people to more easily see, analyze, and understand patterns and relationships.

Prior to this request, the goal of research subjects aimed at land valuation and establishment of a land value map based on the application of multi-criteria analysis (MCA) and geographic information system (GIS). Hope that the results of this study will be a useful reference for the management and valuation of land, making land more suitable price, making land price approached by government closer to the land market price, harmonize the interests of the government and the private sector, but still maintain the real land value.

Due to the actual needs and the importance of valuing land in the management of land, I choose the research: “LAND VALUATION AND LAND PRICE DETERMINATION IN QUANG NAM COASTAL AREA”

Kết quả (Việt) 2:

Giá đất có một phần quan trọng trong quản lý đất đai, được thành lập để xác định bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện việc chuẩn bị trang web, và thậm chí là một cơ sở cho hệ thống thuế (David Peter Mitchell et al., 2015). Việc định giá đất phục vụ cho việc quản lý đất đai, hướng tới phát triển bền vững là một vấn đề thời sự ở nhiều nước trên thế giới ngày nay. Đây là một trong nhiều cơ sở quản lý đất đai. Mỗi quốc gia đều có cách riêng của mình để xác định giá đất và áp dụng rất nhiều phương pháp giá đất khác nhau, do đó thay đổi giá đất từ các nơi đến nơi. Sự khác biệt về giá đất, đặc biệt là sự khác biệt giữa giá đất theo giá đất của chính phủ & thị trường, sẽ làm cho một tác động lớn đến kinh tế - vấn đề xã hội Sự khác biệt hơn về giá đất, khó khăn hơn trong việc quản lý đất đai. Nếu khoảng cách quá lớn, thị trường đất đai sẽ phải đối mặt với nhiều trở ngại. (số liệu thiệt hại làm chênh giá đất trên TG)
Không ngoài xu thế, trong các nước đang phát triển, trong đó có Việt Nam, cùng tồn tại của hai loại giá đất cũng là một vấn đề lớn trong quản lý đất đai và tình hình sử dụng đất. Không chỉ do sự không đồng nhất của phương pháp, định giá đất đang phải đối mặt với nhiều thách thức do đô thị hóa và dân số bùng nổ. Theo Tổng cục Dân số và kế hoạch hóa gia đình Việt Nam, Việt Nam đang đối mặt với nguy cơ của nạn nhân mãn thứ hai, đó là lý do chính dẫn đến sự gia tăng giá trị và nhu cầu về đất đai. Như năm 2020, khu vực đô thị của nước ta sẽ tăng khoảng 4 lần. Nó sẽ gây ra một ảnh hưởng lớn đến giá đất trong tương lai. Các tác động của đô thị hóa và dân số ngày càng tăng về giá trị đất thậm chí sẽ mạnh mẽ hơn ở vùng đồng bằng ven biển hẹp, đặc biệt là ở khu vực ven biển tỉnh Quảng Nam.
Khu vực ven biển tỉnh Quảng Nam, nơi đang phải đối mặt với nhiều thách thức trong việc xác định giá đất trước khi quá trình đô thị hóa và những ảnh hưởng của biến đổi khí hậu, đã được chọn là khu vực nghiên cứu. Theo Quyết định 48/2014, Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam ban hành về việc ban hành quy định về giá đất và terriff giá đất, giai đoạn 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Quảng Nam. Trong thực tế, việc ban hành các teriff giá đất là không hợp lý cho tình hình sử dụng đất ở Quảng Nam và ngày càng không thể đáp ứng những thay đổi đang diễn ra trên địa bàn tỉnh. Có liên kết rất mạnh mẽ giữa giá đất và quá trình đô thị hóa. Khu vực Quảng Nam ven biển, nơi là một trong năm khu vực kinh tế trọng điểm miền Trung, đang từng bước thực hiện đô thị hóa - hiện đại hóa. Theo tiêu chí phát triển đô thị hóa chư tỉnh Quảng Nam, Đô thị hóa Rate trong năm 2020 sẽ đạt khoảng 32,3%, và nó sẽ đạt khoảng 60% vào năm 2030 (nghị định 1367 / dec / máy tính cá nhân đã ban hành về phát triển đô thị trên địa bàn tỉnh Quảng Nam). Giá đất ở đây, tất nhiên, phải được đánh giá và thực hiện mọi thay đổi cần thiết trong quá trình đô thị hóa để đảm bảo quản lý đất tuyệt vời. Bên cạnh đó, giá đất do chính phủ là luôn luôn thấp hơn so với thị trường (chỉ 10-70% theo giá thị trường, theo theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TN & MT), Thành phố Hồ Chí Minh). Điều này ảnh hưởng lớn đến hoạt động quản lý đất đai và cũng làm cho nó khó khăn để xử lý giải phóng mặt bằng. Vì vậy, việc định giá đất cho phù hợp, hợp lý và sát với giá thị trường là một hoạt động rất quan trọng và cấp bách. Đây cũng là bước đầu tiên để đảm bảo một hệ thống thuế đất bằng. Việc ước tính giá trị đất đai là một vấn đề đã được đề cập trong một số nghiên cứu và thảo luận trong các tài liệu quốc tế trong nhiều năm. Ví dụ, một chiến lược lý thuyết tạo ra bởi Carlos Botelho để tái tạo các điều kiện chung của các thành phố của Brazil, sử dụng gia tăng và giảm trong giá trị ofa mét vuông đất theo tính năng riêng của từng rất nhiều. Đối với ví dụ thứ hai, dựa trên nhiều techniquies hồi quy, là sử dụng rộng rãi cho mục đích định giá. Một phương pháp thẩm định đất đai được sử dụng rộng rãi dựa trên nhiều mô hình hồi quy. Phương pháp này đã được sử dụng thành công bởi các nghiên cứu ở một số nước, ví dụ: Phang và Wong (1997) tại Singapore; Abelson (1997) tại Úc; RAIA Jr. et al. (1996) tại Brazil; Gibb (1994) tại Scotland; Aoki et al. (1994) tại Nhật Bản; Pasha và Butt (1996) ở Pakistan; ... Mặc dù các kỹ thuật hồi quy có thể cung cấp các ước lượng tuyệt vời, tìm kiếm để xác định mô hình tốt nhất đòi hỏi một người am hiểu và có kinh nghiệm. Hơn nữa, nếu các nhà phân tích đã bỏ qua các yếu tố tác động và các vấn đề phát sinh từ một dòng chảy gián đoạn dữ liệu, kết quả có thể bị ảnh hưởng. Bởi vì những thiếu sót của phương pháp truyền thống, một kỹ thuật tuyệt vời nổi lên như là một thay thế có thể giải quyết vấn đề thẩm định giá đất: Multi-Criteria Analysis (MCA). Nó là một công cụ ra quyết định phát triển cho nhiều tiêu chuẩn phức tạp vấn đề đó bao gồm khía cạnh chất lượng và / hoặc định lượng của các vấn đề trong quá trình ra quyết định (Mendoza, GA và Prabhu, R. 1998). Rõ ràng khi thống nhất về tầm quan trọng tương đối của các tiêu chí khác nhau có thể là một nhiệm vụ phức tạp và khó khăn. MCA là một công cụ có thể giúp đánh giá tầm quan trọng tương đối của tất cả các tiêu chí liên quan, và phản ánh tầm quan trọng của họ trong quá trình ra quyết định cuối cùng. Một khó khăn trong việc ra quyết định là đạt đến một sự đồng thuận chung trong một đội ngũ đa ngành có thể rất khó khăn để đạt được (theo Guillermo A. Mendoza và Phil Macoun 1999). Bên cạnh đó, để thành lập bản đồ chuyên đề về giá trị đất, hệ thống thông tin địa lý (GIS) là một công cụ tuyệt vời. GIS là một hệ thống máy tính để chụp hình, lưu trữ, kiểm tra và hiển thị các dữ liệu liên quan đến các vị trí trên bề mặt của Trái đất (Kenneth E. Foote và Margaret Lynch, năm 2015). GIS có thể hiển thị nhiều loại khác nhau của dữ liệu trên một bản đồ. Điều này cho phép mọi người dễ dàng hơn xem, phân tích và tìm hiểu mô hình và các mối quan hệ. Trước yêu cầu này, mục tiêu của đề tài nghiên cứu nhằm xác định giá đất và thành lập bản đồ giá đất dựa trên các ứng dụng phân tích đa tiêu chí (MCA) và hệ thống thông tin địa lý (GIS). Hy vọng rằng các kết quả của nghiên cứu này sẽ là một tài liệu tham khảo hữu ích cho việc quản lý, xác định giá trị đất, làm cho giá đất phù hợp hơn, làm cho giá đất tiếp cận bởi chính phủ gần hơn với giá thị trường đất đai, hài hoà lợi ích của chính phủ và khu vực tư nhân, . nhưng vẫn duy trì giá trị đất thực tế Do nhu cầu thực tế và tầm quan trọng của định giá đất trong việc quản lý đất đai, tôi chọn nghiên cứu: "ĐẤT ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁ ĐẤT XÁC ĐỊNH TẠI QUẢNG NAM COASTAL AREA"