the “contract wrap” technique is th

the “contract wrap” technique is the situation where a buyer takes title subject to the existing financing (agrees to take over the seller’s obligations) or goes through the formal procedure of assuming the existing financing (qualification, credit checks, transfer of title). The buyer then signs a contract with the seller for the equity above the existing loans and makes payments according to a mutually agreeable schedule. A note secured by the property itself covers the seller’s equity. The usual term for this arrangement is “owner carry back”. The term refers to the fact that the seller carries back paper to cover the unpaid equity on his property. Terms on the paper are negotiable and vary from case to case. Technique No. 5 Raise the Price, Lower the Terms Seller financing has already become a convention for real estate transactions in the decade of the 1980’s. Currently nearly two-thirds of all home sales involved contract sales or assumptions with owner carry-back second mortgages. Tight money conditions always foster seller financing of this type. Yet even though the concept of “seller as lender” is no longer foreign to the American way of real property transfer, there are variations to the game that give creative buyers the advantage over the competition. 6 One such variation is the important technique called “Raise the Price, Lower the Terms.” Simply put, this technique calls for the buyer to offer the seller more than he is asking for the property in exchange for flexibility with the terms. For example, one investor we know of recently took an interest in Jacksonville, Florida estate house with adjoining triplex. He offered to raise the sales price by $5,000 if the seller would lower the down payment requirement and accept payments over 15 years. By using this technique, he out acted the competition and won over the seller despite the hue and cry of all the relatives in the background. Technique No. 6 The Balloon Down Payment An investor in Milwaukee recently bought a small rental home for $35,000 by putting on a new first of $15,000 and having the seller “carry back” the rest (no payments, no interest) after a small down. The seller would do so only after the buyer agreed to pay out the indebtedness after five years. The buyer of a $245,000 7-plex in Lake Worth, Florida, assumed the existing first and induced the seller to carry back the remainder of his equity after the $50,000 down payment (obtained from a partner) in the form of a second at 12%. The seller agreed, but only on the basis of a ten-year payout of the balance of the second. Both of these investors were using the technique referred to as a “balloon mortgage”. It is not uncommon for seller-financing arrangements to include provisions for a balloon payment in the future. In fact, balloons are an important inducement to get the seller to play the part of the lender in the first place. Knowing that the major part of his equity is coming in the near future, the seller is willing to carry the financing at rates below the conventional market. Occasionally a seller is willing to amortize the entire amount of the carry back over long period of time – fifteen or twenty years or longer. Most of the time, however, the seller wants to be paid off sooner, in fact, as soon as possible. And that is the danger the buyer must be aware of – short-fuse balloon notes can rob the buyer of health, sleep, and sometimes the property itself. In theory, the time of the balloon payment should be far enough away to take advantage of interim appreciation. Property values and rents must grow enough to permit a refinance solution to the balloon payment. 7 But what if local property values – particularly during a period of sustained high interest rates and sluggish real estate sales – do not grow as anticipated? The buyer may be forced to sell the property, or another piece of real estate in his control to pay off the balloon. Alternately, he may have to bring in an equity-participation cash-partner to bail him out, thus giving away important benefits. In the worst case, he might have to give the property back to the seller and lose all his investment. Despite its liabilities, the balloon payment technique can be a valuable way to get into a property for little or nothing down up

Kết quả (Việt) 1:

kỹ thuật "hợp đồng bọc" là tình hình nơi người mua một mất tiêu đề tùy thuộc vào các tài chính hiện tại (đồng ý để tiếp nhận các nghĩa vụ của người bán) hoặc đi qua các thủ tục chính thức của giả định sẵn có tài chính (bằng cấp, kiểm tra tín dụng, chuyển tiêu đề). Người mua sau đó ký hợp đồng với người bán cho vốn chủ sở hữu trên các khoản vay sẵn có và làm cho các khoản thanh toán theo một lịch trình cùng dễ chịu. Một lưu ý bảo đảm bằng tài sản riêng của mình bao gồm vốn chủ sở hữu của người bán. Thuật ngữ thông thường đối với điều này sắp xếp là "chủ sở hữu thực hiện trở lại". Thuật ngữ đề cập đến một thực tế rằng người bán lại mang giấy để trang trải các công bằng chưa thanh toán vào tài sản của mình. Các điều khoản trên giấy được thương lượng và thay đổi trường hợp. Kỹ thuật số 5 tăng giá, dưới điều khoản người bán tài chính đã trở thành một hội nghị cho các giao dịch bất động sản trong thập kỷ của những năm 1980. Hiện nay gần hai phần ba của tất cả doanh số bán nhà liên quan đến hợp đồng bán hàng hoặc giả định với chủ sở hữu thực hiện-quay trở lại thế chấp thứ hai. Chặt chẽ tiền tiết luôn nuôi người bán tài chính của loại hình này. Chưa, mặc dù khái niệm về "người bán như cho vay" không còn là nước ngoài cách chuyển nhượng bất động sản, người Mỹ, có những biến thể để các trò chơi mà cung cấp cho người mua sáng tạo lợi thế hơn đối thủ cạnh tranh. 6 một biến thể như vậy là các kỹ thuật quan trọng được gọi là "Tăng giá, giảm các điều khoản." Chỉ cần đặt, kỹ thuật này gọi cho người mua để cung cấp cho người bán nhiều hơn ông hỏi cho bất động sản để trao đổi với tính linh hoạt với các điều khoản. Ví dụ, một nhà đầu tư, chúng tôi biết gần đây đã quan tâm đến Jacksonville, Florida bất động sản nhà với vị trí triplex. Ông cung cấp để nâng cao giá bán hàng bởi $5.000 nếu người bán sẽ thấp hơn yêu cầu tiền đặt cọc và chấp nhận thanh toán hơn 15 năm. Bằng cách sử dụng kỹ thuật này, ông ra hoạt động cạnh tranh và giành được hơn người bán mặc dù Huế và khóc của tất cả các thân nhân trong nền. Kỹ thuật số 6 bóng xuống thanh toán một nhà đầu tư ở Milwaukee gần đây đã mua một nhỏ thuê nhà cho $35,000 bằng cách đặt trên một đầu tiên mới của $15,000 và có người bán "mang lại" phần còn lại (không có thanh toán, không quan tâm đến) sau khi một nhỏ xuống. Người bán sẽ làm như vậy chỉ sau khi người mua đồng ý trả tiền ra nợ sau năm năm. Người mua một $245,000 7-plex ở Lake Worth, Florida, giả định hiện tại đầu tiên và gây ra người bán để mang lại phần còn lại của vốn chủ sở hữu của mình sau khi $50.000 xuống thanh toán (thu được từ một đối tác) ở dạng một lần thứ hai lúc 12%. Người bán đồng ý, nhưng chỉ trên cơ sở thanh toán 10 năm của sự cân bằng của thứ hai. Cả hai của các nhà đầu tư đã sử dụng các kỹ thuật được gọi là một "bóng thế chấp". Nó không phải là không phổ biến cho người bán tài chính sắp xếp để bao gồm các quy định khí cầu thanh toán trong tương lai. Trong thực tế, bóng bay là một nguyên nhân quan trọng để có được người bán để chơi một phần của người cho vay tại địa điểm đầu tiên. Biết rằng phần lớn của vốn chủ sở hữu của mình đang đến trong tương lai gần, người bán là sẵn sàng để thực hiện tài chính ở mức dưới đây thị trường thông thường. Đôi khi một người bán sẵn sàng amortize số thực hiện trở lại trong khoảng thời gian dài của thời gian-mười lăm hoặc hai mươi năm, toàn bộ hoặc dài hơn. Phần lớn thời gian, Tuy nhiên, người bán muốn để được trả hết sớm hơn, trong thực tế, càng sớm càng tốt. Và đó là nguy hiểm người mua phải được nhận thức của-cầu chì ngắn bóng ghi chú có thể cướp người mua sức khỏe, giấc ngủ, và đôi khi bất động sản riêng của mình. Trong lý thuyết, thời điểm thanh toán bóng nên đủ xa để tận dụng lợi thế của sự đánh giá cao tạm thời. Giá trị tài sản và tiền thuê phải phát triển đủ để cho phép một giải pháp tái cấp vốn vay cho các khoản thanh toán bóng. 7 nhưng nếu giá trị tài sản địa phương-đặc biệt là trong một khoảng thời gian duy trì mức lãi suất cao và chậm chạp bất động sản bán hàng-không phát triển như dự đoán? Người mua có thể bị buộc phải bán tài sản, hoặc một mảnh bất động sản trong kiểm soát của mình để trả hết các quả bóng. Cách khác, ông có thể có để mang lại một vốn chủ sở hữu-tham gia đối tác tiền mặt để bảo lãnh cho anh ta ra ngoài, do đó cho đi lợi ích quan trọng. Trong trường hợp xấu nhất, ông có thể có để cung cấp cho các tài sản lại cho người bán và mất tất cả các đầu tư của mình. Mặc dù trách nhiệm pháp lý của nó, các khí cầu thanh toán kỹ thuật có thể là một cách có giá trị để có được thành một tài sản cho ít hoặc không có gì xuống lên

Kết quả (Việt) 2:

kỹ thuật "hợp đồng bọc" là tình huống mà một người mua mất chủ sở hữu đối với tài chính hiện tại (đồng ý để tiếp nhận nghĩa vụ của người bán) hoặc đi qua các thủ tục chính thức của giả định tài chính hiện hành (trình độ chuyên môn, kiểm tra tín dụng, chuyển quyền sở hữu). Sau đó người mua ký hợp đồng với người bán cho vốn chủ sở hữu trên các khoản vay hiện và làm cho các khoản thanh toán theo một lịch trình chung tốt. Một lưu ý bảo đảm bằng tài sản riêng của mình bao gồm vốn chủ sở hữu của người bán. Thời hạn thông thường cho sự sắp xếp này là "chủ sở hữu mang lại". Thuật ngữ này đề cập đến một thực tế là người bán mang lại giấy để trang trải các cổ phần chưa thanh toán trên tài sản của mình. Điều khoản trên giấy có thể thương lượng và thay đổi theo từng trường hợp. Kỹ thuật số 5 Nâng cao Giá, Giảm tài khoản của người bán đã trở thành một quy ước cho các giao dịch bất động sản trong thập niên của những năm 1980. Hiện nay gần hai phần ba của tất cả doanh số bán nhà tham gia bán hàng hợp đồng hoặc giả định với chủ sở hữu mang lại thế chấp thứ hai. Điều kiện thắt chặt tiền luôn luôn thúc đẩy tài chính bán loại này. Tuy nhiên, mặc dù các khái niệm về "người bán như cho vay" không còn lạ đối với cách Mỹ chuyển giao tài sản thực tế, có những biến thể của trò chơi mà cung cấp cho người mua sáng tạo lợi thế trong cạnh tranh. 6 Một biến thể đó là kỹ thuật quan trọng được gọi là "Nâng cao giá, Hạ khoản." Đơn giản chỉ cần đặt, kỹ thuật này gọi cho người mua để cung cấp cho người bán nhiều hơn ông là yêu cầu đối với tài sản để đổi lấy sự linh hoạt với các điều khoản. Ví dụ, một nhà đầu tư, chúng tôi biết thời gian gần đây đã quan tâm tại Jacksonville, Florida với nhà bất triplex liền kề. Ông đề nghị được tăng giá bán hàng bằng $ 5,000 nếu người bán sẽ hạ thấp yêu cầu thanh toán xuống và chấp nhận thanh toán trên 15 năm. Bằng cách sử dụng kỹ thuật này, ông đã hành động ra sự cạnh tranh và chiến thắng những người bán bất chấp sự phản đối kịch liệt của tất cả những người thân trong nền. Kỹ thuật số 6 Balloon Down Payment Một nhà đầu tư tại Milwaukee gần đây đã mua một ngôi nhà cho thuê nhỏ $ 35,000 bằng cách đặt trên một đầu tiên mới của $ 15,000 và có người bán "mang lại" phần còn lại (không chi trả, không có lãi) sau một nhỏ xuống. Người bán sẽ làm như vậy chỉ sau khi người mua đồng ý trả các khoản nợ sau năm năm. Người mua của một $ 245,000 7-plex ở Lake Worth, Florida, giả định là người đầu tiên hiện tại và gây ra với người bán để mang lại phần còn lại của vốn chủ sở hữu của mình sau khi 50.000 $ xuống thanh toán (thu được từ một đối tác) trong các hình thức của một giây ở mức 12% . Người bán đồng ý, nhưng chỉ trên cơ sở của một thanh toán mười năm trên số dư của thứ hai. Cả hai của các nhà đầu tư đã sử dụng kỹ thuật gọi là một "quả bóng thế chấp". Nó không phải là không phổ biến cho người bán thỏa thuận tài trợ bao gồm các điều khoản về khoản thanh toán tăng trong tương lai. Trong thực tế, bóng bay đang sai khiến một quan trọng để có được những người bán phải đóng vai của người cho vay ở nơi đầu tiên. Biết rằng một phần lớn của vốn chủ sở hữu của ông đang đến trong tương lai gần, người bán sẵn sàng để thực hiện việc tài trợ với lãi suất thấp hơn thị trường thông thường. Đôi khi một người bán sẵn sàng để trừ dần nguyên toàn bộ số tiền mang lại trong thời gian dài của thời gian - mười lăm hay hai mươi năm hoặc lâu hơn. Hầu hết thời gian, tuy nhiên, người bán muốn phải trả hết nợ sớm hơn, trên thực tế, càng sớm càng tốt. Và đó là sự nguy hiểm bên mua phải nhận thức được - ghi chú bóng ngắn cầu chì có thể cướp người mua sức khoẻ, giấc ngủ, và đôi khi là tài sản riêng của mình. Về lý thuyết, thời điểm thanh toán tăng dần nên đủ xa để tận dụng lợi thế của sự đánh giá tạm thời. Giá trị tài sản và giá thuê phải phát triển đủ để cho phép một giải pháp tái cấp vốn cho các khoản thanh toán tăng. 7 Nhưng nếu giá trị tài sản tại địa phương - đặc biệt là trong giai đoạn lãi suất cao, bền vững và chậm chạp bán hàng bất động sản - không phát triển như mong đợi? Người mua có thể buộc phải bán tài sản, hoặc một phần của bất động sản trong kiểm soát của mình để trả quả bóng. Cách khác, ông có thể phải mang lại một vốn chủ sở hữu tham gia bằng tiền mặt-đối tác để bảo lãnh anh ra, như vậy cho đi những lợi ích quan trọng. Trong trường hợp xấu nhất, anh có thể phải cung cấp cho tài sản lại cho người bán và mất tất cả vốn đầu tư của mình. Mặc dù nợ của nó, các kỹ thuật thanh toán tăng dần có thể là một cách hữu hiệu để có được thành một tài sản cho ít hoặc không có gì xuống lên