11Rough Set Theory as Property Valu

11
Rough Set Theory as Property Valuation Methodology:
The Whole Story
Maurizio d’Amato




Introduction

Mass appraisal may be deftned as a systematic valuation of groups of properties using standardized procedures. Mass appraisal methods refer to large groups of properties rather than to a single property. The accurate valu- ation of a predeftned group of properties, or one particular property, belonging to a group, using a model, for a given practical purpose, is the issue of these methods (e.g., McCluskey et al., 1997; González et al., 2002a,b). Among the heretic approaches to mass appraisal is rough set theory (RST) (Kauko and d’Amato, 2004).
This chapter represents a summary of the most important evolution from the methodological and empirical points of view of this valuation method. RST is a mass appraisal method recently proposed by the author of this con- tribution. It was applied for the ftrst time to a small sample of real property transactions in the residential real estate market of Bari (d’Amato, 2002). In the same way, it was applied again to a larger sample of transactions of residential properties in Bari (d’Amato, 2004a) and later to a sample of 100 observations from Amsterdam (d’Amato, 2004b). The last application of this method, in a simplifted form, was to 600 observations from Helsinki (d’Amato, 2007).
The empirical applications showed interesting results. After ftve years of empirical testing it is possible to observe three different applications of RST for mass appraisal purposes. The ftrst of them has been explored in the ftrst article on RST – for this reason this approach will be described here as ‘article 2002’1. For this book it will be deftned as the ‘traditional


Mass Appraisal Methods: An International Perspective for Property Valuers. Edited by Tom Kauko and Maurizio d'Amato © 2008 Blackwell Publishing Ltd. ISBN: 978-1-405-18097-9

Rough Set Theory as Property Valuation Methodology 221


version’ because it is based on the simple application of the original works of Pawlak. In this case, the estimated price needs to be a class instead of a crisp value. This application was useful for introducing the method but may have problems in practical application because of the necessity of a single point estimate. The second application is based on the integration between RST and the valued tolerance relation. This integration allows the appraiser to obtain a crisp value. The use of the valued tolerance relation has been explored in two versions. The ‘simplified version’ can be observed in three articles from 2003 until 2007: the approach will thus be indicated as ‘articles from 2003–2007’. These articles allowed testing of the standard deviation as a possible empirical measure of the k-threshold. The present contribution documents the ftrst application of RST integrated with the valued tolerance relation for property valuation purposes in a ‘complete version’.
This chapter is organized as follows: the next section will show why we need ‘flexible models’ (even if heretic) of mass appraising such as RST. There- fore, the theoretical basis of RST and its integration with the valued tolerance relation is addressed. Then a trivial example will help the reader get used to this method. Final remarks and future directions of research will be indi- cated at the end. A comparison between multiple regression analysis (MRA) and RST as valuation methodologies using the same data sets is conducted in Chapter 12.


An introduction to rough set theory and valued tolerance relation

Before introducing RST as an automated valuation method, it is important to stress the origin of the choice to investigate alternative and heretic meth- ods to MRA. A valuer normally tries to foresee property market price in a decision making process which involves the observation of both seller and buyer behaviour.

Bounded rationality, informal economies, mass appraising
Economic analysis of decision processes is dominated by two theoretical approaches. One is neoclassical, whose mathematical foundations were orig- inally proposed by Arrow and Debreu (1954), and the other was started by Simon’s contributions on bounded rationality and problem-solving (Simon, 1957, 1979, 1981).
In the Arrow–Debreu world, rationality is identifted with a methodolog- ical strategy that consists of solving maximization problems. Simon has strongly criticized this approach by pointing out the binding and unrealistic hypothesis. In particular, it is calibrated on a representative agent with

222 Mass Appraisal Methods


unlimited computational and predictive abilities, while the human mind has serious structural limitations to its ‘power’. Human mind performances cannot ftt the standards of such Olympic perfection and consequently the economic agent, when faced with a problem, will ftnd solutions commonly not optimal but ‘satisftcing’ according to his subjective and modiftable aspirati

Kết quả (Việt) 1:

11Rough lý thuyết tập hợp như là phương pháp định giá bất động sản:Toàn bộ câu chuyệnMaurizio d'AmatoGiới thiệuKhối lượng thẩm định có thể là deftned như là một đánh giá có hệ thống các nhóm tài sản bằng cách sử dụng tiêu chuẩn thủ tục. Khối lượng thẩm định các phương pháp tham khảo đến các nhóm lớn tài sản chứ không phải là một tài sản duy nhất. Valu chính xác-tin của một nhóm predeftned của tài sản, hoặc một tài sản cụ thể, thuộc về một nhóm, bằng cách sử dụng một mô hình cho một mục đích thực tế nhất định, là vấn đề của các phương pháp (ví dụ: McCluskey et al., năm 1997; González et al., 2002a, b). Trong số các phương pháp tiếp cận dị giáo để thẩm định khối lượng là lý thuyết tập hợp thô (RST) (Kauko và d'Amato, 2004).Chương này đại diện cho một bản tóm tắt về sự tiến hóa quan trọng nhất từ những kinh nghiệm và phương pháp luận quan điểm của phương pháp định giá này. RST là một phương pháp thẩm định khối lượng mới được đề xuất bởi các tác giả của này côn-tribution. Nó được áp dụng cho thời gian ftrst cho một mẫu nhỏ của các giao dịch bất động sản trên thị trường khu dân cư bất động sản của Bari (d'Amato, 2002). Trong cùng một cách, nó đã được áp dụng một lần nữa cho một mẫu lớn hơn của các giao dịch của các tài sản dân cư ở Bari (d'Amato, 2004a) và sau đó đến một mẫu 100 quan sát từ Amsterdam (d'Amato, 2004b). Ứng dụng cuối cùng của phương pháp này, trong một hình thức simplifted, là 600 quan sát từ Helsinki (d'Amato, 2007).Các ứng dụng thực nghiệm cho thấy kết quả thú vị. Sau nhiều năm ftve thử nghiệm thực nghiệm có thể quan sát ba ứng dụng khác nhau của RST cho mục đích thẩm định khối lượng. Ftrst của họ đã được khám phá trong bài ftrst về RST-vì lý do này, cách tiếp cận này sẽ được mô tả ở đây là 'bài viết năm 2002' 1. Đối với cuốn sách này, nó sẽ là deftned như các ' truyền thốngCác phương pháp thẩm định khối lượng: Một góc nhìn quốc tế cho bất động sản Valuers. Biên tập bởi Tom Kauko và Maurizio d'Amato © 2008 Blackwell Publishing Ltd. ISBN: 978-1-405-18097-9 Rough lý thuyết tập hợp như là phương pháp xác định giá trị tài sản 221Phiên bản ' bởi vì nó được dựa trên các ứng dụng đơn giản của tác phẩm gốc của Pawlak. Trong trường hợp này, giá ước tính cần phải là một lớp học thay vì một giá trị sắc nét. Ứng dụng này đã được hữu ích cho việc giới thiệu các phương pháp nhưng có thể có vấn đề trong ứng dụng thực tế vì sự cần thiết của một ước tính điểm duy nhất. Các ứng dụng thứ hai dựa trên sự tích hợp giữa RST và mối quan hệ giá trị dung sai. Tích hợp này cho phép định giá để có được một giá trị sắc nét. Việc sử dụng các mối quan hệ giá trị dung sai đã được khám phá trong hai phiên bản. 'Phiên bản simplified' có thể được quan sát thấy trong ba bài viết từ năm 2003 đến năm 2007: cách tiếp cận như vậy sẽ được chỉ định làm ' bài viết từ năm 2003-2007'. Những bài viết này phép thử nghiệm của các độ lệch tiêu chuẩn như một biện pháp có thể thực nghiệm của k-ngưỡng. Sự đóng góp hiện nay tài liệu áp dụng ftrst các RST tích hợp với mối quan hệ giá trị dung sai cho các mục đích thẩm định giá bất động sản trong một phiên bản hoàn toàn'.Chương này được tổ chức như sau: phần tiếp theo sẽ hiển thị tại sao chúng ta cần 'RMIT mô hình' (ngay cả khi dị giáo) của khối lượng thẩm định như RST. Trước đó, cơ sở lý thuyết của RST và của nó tích hợp với các mối quan hệ giá trị dung sai địa chỉ. Sau đó, một ví dụ nhỏ sẽ giúp người đọc nhận được sử dụng phương pháp này. Bài phát biểu cuối cùng và hướng tương lai của nghiên cứu sẽ là indi-cated vào cuối. Một so sánh giữa nhiều phân tích hồi qui (MRA) và RST là phương pháp xác định giá trị bằng cách sử dụng cùng một bộ dữ liệu được thực hiện trong 12 chương.Giới thiệu về lý thuyết tập hợp thô và mối quan hệ giá trị dung saiTrước khi giới thiệu RST viết TẮT như là một phương pháp xác định giá trị tự động, điều quan trọng là để nhấn mạnh nguồn gốc của sự lựa chọn để điều tra thay thế và dị giáo meth - ods MRA. Một valuer thường cố gắng để dự đoán trước giá cả thị trường bất động sản trong một quyết định làm cho quá trình đó bao gồm việc quan sát hành vi người bán và người mua.Bị chặn hợp lý, nền kinh tế không chính thức, khối thẩm địnhCác phân tích kinh tế trong quá trình quyết định chủ yếu là hai cách tiếp cận lý thuyết. Một là tân cổ điển, có cơ sở toán học là orig-inally được đề xuất bởi mũi tên và Debreu (1954), và khác được bắt đầu bởi Simon's đóng góp trên bị chặn hợp lý và giải quyết vấn đề (Simon, 1957, 1979, 1981).Mũi tên-Debreu trên thế giới, hợp lý là identifted với một methodolog - ical chiến lược bao gồm giải quyết các vấn đề tối đa hóa. Simon đã mạnh mẽ chỉ trích cách tiếp cận này bằng cách chỉ ra các giả thuyết bắt buộc và không thực tế. Đặc biệt, nó được hiệu chỉnh trên một đại lý đại diện với Phương pháp thẩm định khối lượng 222không giới hạn tính toán và dự báo khả năng, trong khi tâm trí con người có những hạn chế về cấu trúc nghiêm trọng đến sức mạnh của nó'. Màn trình diễn của tâm trí con người không thể ftt các tiêu chuẩn như vậy hoàn hảo thế vận hội và do đó các đại lý kinh tế, khi phải đối mặt với một vấn đề, sẽ ftnd giải pháp thường không tối ưu, nhưng 'satisftcing' theo chủ quan của mình và modiftable aspirati

Kết quả (Việt) 2:

11
Rough Set Theory như tài sản Phương pháp định giá:
The Whole Câu chuyện
Maurizio d'Amato




Giới thiệu

thẩm định Thánh lễ có thể được deftned như một định giá có hệ thống của các nhóm tài sản sử dụng các thủ tục chuẩn hóa. Phương pháp thẩm định khối lượng cập đến các nhóm lớn tài sản chứ không phải là một tài sản duy nhất. Các ation giá cổ phiếu chính xác của một nhóm predeftned tài sản, hay một tài sản cụ thể, thuộc về một nhóm, sử dụng mô hình, cho một mục đích thực tế nhất định, là vấn đề của những phương pháp này (ví dụ, McCluskey et al, 1997;. González et al., 2002a, b). Trong số những kẻ dị giáo phương pháp tiếp cận để đánh giá khối lượng là lý thuyết tập thô (RST) (Kauko và d'Amato, 2004).
Chương này đại diện cho một bản tóm tắt của quá trình tiến hóa quan trọng nhất từ điểm phương pháp luận và thực tiễn của quan điểm của phương pháp định giá này. RST là một phương pháp thẩm định khối lượng gần đây đề xuất bởi các tác giả của đóng góp của này. Nó được áp dụng lần ftrst cho một mẫu nhỏ các giao dịch bất động sản thực sự trong thị trường bất động sản khu dân cư của Bari (d'Amato, 2002). Trong cùng một cách, nó được áp dụng một lần nữa để một mẫu lớn hơn của các giao dịch bất động sản nhà ở tại Bari (d'Amato, 2004a) và sau đó để một mẫu của 100 quan sát từ Amsterdam (d'Amato, 2004b). Các ứng dụng mới nhất của phương pháp này, trong một hình thức simplifted, là 600 quan sát từ Helsinki (d'Amato, 2007).
Các ứng dụng thực nghiệm cho thấy kết quả thú vị. Sau nhiều năm ftve thử nghiệm thực nghiệm nó có thể quan sát ba ứng dụng khác nhau của RST cho mục đích thẩm định khối lượng. Các ftrst trong số họ đã được khám phá trong bài viết ftrst trên RST - vì lý do này phương pháp này sẽ được mô tả ở đây là "bài viết 2002'1. Đối với cuốn sách này, nó sẽ được deftned là 'truyền thống


Lễ Thẩm định phương pháp: Một triển vọng quốc tế Thẩm định giá tài sản. Sửa bởi Tom Kauko và Maurizio d'Amato © 2008 Blackwell Publishing Ltd ISBN: 978-1-405-18097-9

Rough Set Theory như tài sản Phương pháp định giá 221


phiên bản 'bởi vì nó được dựa trên các ứng dụng đơn giản của tác phẩm gốc của Pawlak . Trong trường hợp này, giá ước tính cần phải được một lớp thay vì một giá trị rõ nét. Ứng dụng này rất có ích cho việc giới thiệu phương pháp nhưng có thể có vấn đề trong ứng dụng thực tế vì sự cần thiết của một ước lượng điểm duy nhất. Các ứng dụng thứ hai là dựa trên sự kết hợp giữa RST và mối quan hệ khoan dung có giá trị. Việc tích hợp này cho phép các thẩm định viên để có được một giá trị rõ nét. Việc sử dụng các mối quan hệ khoan dung có giá trị đã được khám phá trong hai phiên bản. Các 'Simpli fi ed phiên bản' có thể được quan sát thấy trong ba bài báo từ năm 2003 đến năm 2007: cách tiếp cận như vậy sẽ được chỉ ra là "bài báo 2003-2007 '. Những bài viết này cho phép kiểm tra độ lệch chuẩn như một biện pháp thực nghiệm có thể có của k-ngưỡng. Sự đóng góp hiện tại tài liệu các ứng dụng ftrst của RST tích hợp với quan hệ khoan dung có giá trị cho các mục đích định giá tài sản trong một 'phiên bản hoàn toàn'.
Chương này được tổ chức như sau: phần tiếp theo sẽ cho thấy tại sao chúng ta cần 'fl linh hoạt mô hình "(ngay cả khi kẻ dị giáo) khối lượng thẩm định như RST. Do vậy, các cơ sở lý thuyết của RST và hội nhập với các mối quan hệ khoan dung có giá trị được đề cập. Sau đó, một ví dụ nhỏ sẽ giúp người đọc làm quen với phương pháp này. Cuối cùng nhận xét và định hướng tương lai của nghiên cứu sẽ được gián tạp ở cuối. Một so sánh giữa phân tích hồi quy đa (MRA) và RST như phương pháp định giá bằng cách sử dụng bộ dữ liệu tương tự được thực hiện trong Chương 12.


Một giới thiệu về lý thuyết tập thô và có giá trị liên quan chịu

Trước khi giới thiệu RST như một phương pháp định giá tự động, điều quan trọng là phải nhấn mạnh nguồn gốc của sự lựa chọn để điều tra ods meth- thay thế và dị giáo để MRA. Một định giá thông thường cố gắng để dự đoán giá thị trường bất động sản trong một quá trình ra quyết định trong đó bao gồm các quan sát của cả người bán và người mua hành vi.

Hợp lý giáp, nền kinh tế không chính thức, khối lượng thẩm định
phân tích kinh tế của quá trình ra quyết được chi phối bởi hai phương pháp tiếp cận lý thuyết. Một là tân cổ điển, có cơ sở toán học được orig- inally đề xuất bởi Arrow và Debreu (1954), và các khác đã được bắt đầu bằng những đóng góp của Simon về tính hợp lý chặn và giải quyết vấn đề (Simon, 1957, 1979, 1981).
Trong Arrow-Debreu thế giới, hợp lý được identifted với một chiến lược ical methodolog- đó bao gồm việc giải quyết các vấn đề tối đa hóa. Simon đã mạnh mẽ chỉ trích phương pháp này bằng cách chỉ ra các giả thuyết ràng buộc và không thực tế. Đặc biệt, nó được hiệu chỉnh trên một đại lý đại diện với

222 Thánh Lễ Thẩm định phương pháp


khả năng tính toán và dự báo không giới hạn, trong khi tâm trí con người có những hạn chế về cơ cấu nghiêm trọng đến "sức mạnh" của nó. Biểu diễn tâm trí con người không thể FTT các tiêu chuẩn của sự hoàn hảo Olympic như vậy và do đó các tác nhân kinh tế, khi phải đối mặt với một vấn đề, sẽ ftnd giải pháp thường không tối ưu nhưng 'satisftcing "theo aspirati chủ quan và modiftable mình

Kết quả (Việt) 3:

11.Lý thuyết tài sản được đánh giá là khó tập phương pháp luận:Toàn bộ câu chuyện.Maurizio ProfileĐánh giá chất lượng có thể cập nhật cho sử dụng chương trình tiêu chuẩn hóa hệ thống đánh giá tài sản của nhóm.Chất lượng phương pháp đánh giá là rất nhiều thuộc tính, chứ không phải là một thuộc tính.Đánh giá chính xác một predeftned tính chất nhóm thông tin, hay một thuộc tính đặc trưng, thuộc về một nhóm, sử dụng một mô hình, cho một mục đích thực tế chỉ ra những vấn đề, là cách (ví dụ, et al, 1997; González, Kelly et al, 2002 năm một, B).Pagan trong loạt đánh giá là khó khăn tập lý thuyết (RST) (Kauko và, 2004).Chương này là một kết luận quan trọng nhất của sự tiến hóa của Pháp và kinh nghiệm các đánh giá quan điểm của phương pháp này.Đầu tiên là tác giả của tờ báo này gần đây đã đưa ra một loại chất lượng phương pháp đánh giá phân phối.Nó được áp dụng cho mẫu nhỏ ở Barry ở thị trường bất động sản giao dịch bất động sản lần đầu tiên (, 2002).Cũng theo cách đó, đó là một lần nữa xin một mẫu lớn hơn trong giao dịch nhà ở bất động sản Barry (, 2004a) và sau đó đến 100 mẫu quan sát từ Amsterdam (, 2004b).Phương pháp này được áp dụng hình thức trên, ở simplifted là 600 người quan sát từ Helsinki (, 2007).Thực nghiệm cho thấy ứng dụng kết quả thú vị.Ở ftve năm empirical kiểm tra đánh giá chất lượng có thể quan sát trước ba ứng dụng khác nhau.Họ là người đầu tiên đã lần đầu tiên – cách này sẽ ở đây được mô tả như là "2002 đường 1 người đầu tiên khám phá.Cuốn sách sẽ được cập nhật là "truyền thống.Hàng loạt phương pháp đánh giá: Bất động sản tầm nhìn quốc tế.Bởi Tom Kauko và lông d 'Amato. © 2008 Blackwell Publishing Co., Ltd. Biên tập: 978-1-405-18097-9 ISBNLý thuyết tài sản được đánh giá là khó tập phương pháp luận 221Phiên bản, bởi vì nó là theo Pawlak trong nguyên tác đơn giản của ứng dụng.Trong trường hợp này, dự đoán giá cần là một loại, và không phải là một giá trị rõ ràng.Ứng dụng hữu ích, vì trên thực tế trong ứng dụng phương pháp, nhưng có thể có vấn đề, vì một vài ước tính cần tình dục.Thứ hai là một ứng dụng dựa trên RST và định lượng mối quan hệ integration.Việc tích hợp này cho phép xác định ai được một giá trị rõ ràng.Trong hai phiên bản được sử dụng trong mối quan hệ giá trị của nhẫn đã tiến hành điều tra."Đơn giản fi Edition" có thể quan sát thấy trong ba bài báo từ năm 2003 đến 2007 để hiển thị cho "bài báo từ 2003 - 2007".Những điều khoản cho phép độ lệch chuẩn là một thể ngưỡng k- biện pháp thực chứng.Tờ báo này RST và định lượng mối quan hệ tập tin trên "Complete Edition định giá bất động sản cho mục đích đầu tiên của chương trình tích hợp ứng dụng.Ben, cấu trúc chương như sau: lễ tiếp theo sẽ giải thích tại sao chúng ta cần fl flexible Model (thậm chí dị giáo) đánh giá chất lượng như RST.- Được, RST và định lượng mối quan hệ tích lý thuyết nền tảng của nghiên cứu.Sau đó một ví dụ đơn giản có thể giúp độc giả quen với phương pháp này.Cuối cùng hướng nghiên cứu về tương lai sẽ phải nằm ở kết thúc.So sánh đa phân tích hồi quy (MRA) và RST là sự đánh giá cách sử dụng cùng một bộ dữ liệu là một trong 12 chương tiến hành rồi.Thô với giá trị lý thuyết tập mối quan hệ với giới thiệu.Trong RST là giới thiệu một cách tự động đánh giá, là nguồn gốc của nghiên cứu để nhấn mạnh sự lựa chọn thay thế phương pháp quan trọng để MRA và dị giáo.Sư đoàn đánh giá tài sản thường cố dự đoán giá trong quá trình quan sát những quyết định liên quan đến hành vi của người mua và người bán.Lý kinh tế hạn chế, không chính thức, đánh giá chất lượngQuá trình quyết định phân tích kinh tế chủ yếu là do hai phương pháp lý thuyết.Một là một nền tảng toán học tân cổ điển, nó là gốc của Arrow và cuối cùng đưa ra (1954), và những đóng góp của Simon bị hạn chế bởi lý trí và giải quyết các vấn đề bắt đầu (Simon, 195719791981).Ở mũi tên – thế giới, lý thuyết identifted là một phương pháp luận chiến thuật, bao gồm cả giải phóng đại vấn đề.Simon, mạnh mẽ chỉ trích phương pháp này, chỉ ra rằng giả thuyết đã kết hợp và không thực tế.Đặc biệt, nó có ý nghĩa là điều chỉnh một đặc vụ222 đánh giá chất lượng phương phápVô hạn khả năng tính toán và dự đoán, và suy nghĩ của con người có giới hạn trên của cấu trúc nghiêm trọng, nó là "quyền lực".Trí tưởng tượng của con người không thể FTT chờ hiệu suất tiêu chuẩn của Olympic hoàn hảo và kết quả kinh tế của đối tượng, khi phải đối mặt với một câu hỏi, nhưng thường không phải là giải pháp tốt nhất sẽ được satisftcing "theo mong muốn chủ quan của mình và modiftable