Market Approaches50.1. Property int

Market Approaches
50.1. Property interests are heterogeneous (ie with different characteristics). Even if the land and
buildings have identical physical characteristics to others being exchanged in the market,
the location will be different. Notwithstanding these dissimilarities, the market approach is
commonly applied for the valuation of real property interests.
50.2. In order to compare the subject of the valuation with the price of other real property interests
that have been recently exchanged or that may be currently available in the market, it is
usual to adopt a suitable unit of comparison. Units of comparison that are commonly used
include:
(a) price per square metre (or per square foot) of a building or per hectare for
land,
(b) price per room,
(c) price per unit of output, eg crop yields.
50.3. A unit of comparison is only useful when it is consistently selected and applied to the subject
property and the comparable properties in each analysis. To the extent possible, any unit
of comparison used should be one commonly used by participants in the relevant market.
50.4. The reliance that can be applied to any comparable price data in the valuation process is
determined by comparing various characteristics of the property and transaction from which
the data was derived with the property being valued. Differences between the following
should be considered in accordance with IVS 105 Valuation Approaches and Methods,
para 30.8. Specific differences that may need to be considered in valuing real property
interests include:
(a) the type of interest providing the price evidence and the type of interest
being valued,
(b) the respective locations,
(c) the respective quality of the land or the age and specification of the
buildings,
(d) the permitted use or zoning at each property,
(e) the circumstances under which the price was determined and the basis of
value required,
(f) the effective date of the price evidence and the valuation date.
60. Income Approaches
60.1. Various methods are used to indicate value under the general heading of the income
approach, all of which share the common characteristic that the value is based upon an
actual or estimated income that either is or could be generated by an owner of the interest.
In the case of an investment property, that income could be in the form of rent (see paras
90.1 through 90.3); in an owner-occupied building, it could be an assumed rent (or rent
saved) based on what it would cost the owner to lease equivalent space.
8 Exposure Draft: IVS 400 – Real Property Interests Copyright IVSC
60.2. As noted in IVS 105 Valuation Approaches and Methods all income approach methods are
essentially a discounted cash flow, but for real estate the two most common income
approach methods are described in IVS 105 Valuation Approaches and Methods:
(a) Income capitalisation method.
(b) Traditional discounted cash flow method.
60.3. For some real property interests, the income-generating ability of the property is closely
tied to a particular use or business/trading activity (for example, hotels, golf courses, etc.).
When the income used in the income approach represents cash flow from a
business/trading activity (rather than cash flow related to rent, maintenance and other real
property-specific costs), the valuer should also comply with the requirements of IVS 200 on
the Valuation of Business and Business Interests and, where applicable, IVS 210 on
Intangible Assets.
60.4. The use of a property’s trading potential to indicate its value is often referred to as the
“profits method”.
60.5. The income capitalisation method (profits method) referred to in IVS 105 Valuation
Approaches and Methods, section 50.10 cannot be reliably used where the income is
expected to change in future periods to an extent greater than that generally expected in
the market or where a more sophisticated analysis of risk is required.
60.6. For real property interests, various forms of discounted cash flow models can be used.
These vary significantly in detail but share the basic characteristic that the cash flow for a
defined future period is adjusted to a present day value using a discount rate. The sum of
the present day values for the individual periods represents the capital value. As in the
case of the all risks yield method, the discount rate in a discounted cash flow model will be
based on the time cost of money and the risks and rewards attaching to the income stream
in question.
60.7. Further information on the derivation of discount rates is included in IVS 105 Valuation
Approaches and Methods, paras 60.09 to 60.11. The development of a yield or discount
rate will be influenced by the objective of the valuation. For example:
(a) If the objective of the valuation is to establish the value to a particular owner
or potential owner based on their own investment criteria, the rate used may
reflect their required rate of return o

Kết quả (Việt) 1:

Phương pháp tiếp cận thị trường50.1. lợi ích tài sản là không đồng nhất (tức là với những đặc tính khác nhau). Ngay cả khi đất đai vàtòa nhà có đặc điểm thể chất giống hệt nhau để những người khác đang được trao đổi trên thị trường,vị trí sẽ khác nhau. Tuy nhiên những dissimilarities, phương pháp tiếp cận thị trường làthường áp dụng để xác định giá trị lợi ích của bất động sản.50.2. để so sánh các đối tượng của việc xác định giá trị với giá của các quyền lợi khác của bất động sảnmà đã được trao đổi mới hoặc có thể hiện có sẵn trên thị trường, đó làbình thường áp dụng một đơn vị phù hợp so sánh. Các đơn vị so sánh được sử dụng phổ biếnbao gồm:(a) giá mỗi mét vuông (hoặc cho mỗi foot vuông) của một toà nhà hoặc mỗi ha chođất đai,(b) giá phòng,(c) đơn giá cho các sản lượng, ví dụ như cây trồng sản lượng.50.3. một đơn vị so sánh là chỉ hữu ích khi nó luôn lựa chọn và áp dụng cho các đối tượngbất động sản và các thuộc tính tương đương trong mỗi phân tích. Đến mức có thể, bất kỳ đơn vịso sánh sử dụng nên được một trong những thường được sử dụng bởi những người tham gia trên thị trường có liên quan.50,4. sự phụ thuộc có thể được áp dụng cho bất kỳ dữ liệu so sánh giá trong quá trình thẩm định giá làxác định bằng cách so sánh các đặc điểm khác nhau của tài sản và các giao dịch mà từ đódữ liệu xuất xứ với tài sản đang được đánh giá. Sự khác biệt giữa những điều sau đâynên được coi là phù hợp với phương pháp tiếp cận thẩm định giá 105 IVS, phương pháp,para 30,8. Sự khác biệt cụ thể có thể cần phải được xem xét trong định giá bất động sảnlợi ích bao gồm:(a) loại quan tâm đến việc cung cấp chứng cứ giá và các loại lãi suấtđang có giá trị,(b) các vị trí tương ứng,(c) chất lượng tương ứng của đất hoặc độ tuổi và đặc điểm kỹ thuật của cáctòa nhà,(d) người được phép sử dụng hoặc quy hoạch tại mỗi tài sản,(e) các trường hợp theo đó mức giá đã được xác định và cơ sở củagiá trị bắt buộc,(f) ngày có hiệu lực của chứng cứ giá và ngày định giá.60. phương pháp tiếp cận phần thu nhập60,1. các phương pháp được sử dụng để chỉ ra các giá trị trong tiêu đề tổng thu nhậpcách tiếp cận, tất cả đều chia sẻ các đặc trưng phổ biến các giá trị được dựa trên mộtthực tế hoặc ước tính thu nhập hoặc có thể được tạo ra bởi một chủ sở hữu của lãi suất.Trong trường hợp một tài sản đầu tư, thu nhập mà có thể là dưới hình thức cho thuê (xem paras90,1 qua 90,3); trong một tòa nhà owner-occupied, nó có thể là một thuê giả (hoặc cho thuêlưu) dựa trên những gì nó sẽ chi phí cho chủ sở hữu thuê không gian tương đương.Tiếp xúc với 8 dự thảo: IVS 400-bất động sản bất lợi ích bản quyền IVSC60.2. như đã nêu trong IVS 105 thẩm định phương pháp tiếp cận và phương pháp thu nhập tất cả các phương pháp tiếp cận.về cơ bản một chiết khấu dòng tiền, nhưng thu nhập phổ biến nhất cho bất động sản haiphương pháp tiếp cận được mô tả trong phương pháp tiếp cận thẩm định giá 105 IVS và phương pháp:(a) thu nhập capitalisation phương pháp.(b) phương pháp dòng tiền chiết khấu truyền thống.60.3. đối với một số lợi ích của bất động sản, khả năng tạo thu nhập của các tài sản là chặt chẽgắn với một đặc biệt sử dụng hoặc hoạt động kinh doanh, kinh doanh (ví dụ: khách sạn, Sân Golf, vv).Khi thu nhập được sử dụng trong phương pháp thu nhập đại diện cho dòng tiền mặt từ mộthoạt động kinh doanh, kinh doanh (chứ không phải là các luồng tiền liên quan đến cho thuê, bảo trì và thực tế khácchi phí cụ thể bất động sản), valuer nên cũng tuân thủ các yêu cầu của IVS 200 ngàyxác định giá trị doanh nghiệp và lợi ích kinh doanh và khi áp dụng, IVS 210 ngàyTài sản vô hình.60,4. việc sử dụng của một tài sản kinh doanh của các tiềm năng để chỉ ra giá trị của nó thường được gọi là các"phương pháp lợi nhuận".60.5. phương pháp thu nhập capitalisation (lợi nhuận method) được nhắc đến trong IVS 105 đánh giáPhương pháp tiếp cận và phương pháp, phần 50,10 không thể đáng tin cậy sử dụng thu nhập đó ở đâudự kiến sẽ thay đổi trong tương lai trong thời gian đến một mức độ lớn hơn nói chung được dự kiến trongtrên thị trường hoặc nơi phân tích phức tạp hơn về nguy cơ là bắt buộc.60.6. lợi ích bất động sản thực sự, các hình thức khác nhau của mô hình chiết khấu dòng tiền mặt có thể được sử dụng.Những thay đổi đáng kể trong chi tiết, nhưng chia sẻ các đặc trưng cơ bản tiền mặt lưu cho mộtthời hạn quy định trong tương lai được điều chỉnh đến một giá trị ngày nay bằng cách sử dụng một tỷ lệ chiết khấu. Tổng hợpCác giá trị ngày nay cho các giai đoạn cá nhân đại diện cho các giá trị vốn đầu tư. Như trong cáctrường hợp của tất cả những rủi ro năng suất phương pháp, giảm giá trong một mô hình chiết khấu dòng tiền sẽDựa trên chi phí thời gian của tiền bạc và những rủi ro và phần thưởng gắn với dòng thu nhậptrong câu hỏi.60,7. thêm thông tin về các derivation trong tỷ lệ giảm giá được bao gồm trong IVS 105 đánh giáPhương pháp tiếp cận và phương pháp, paras 60.09 để 60.11. Sự phát triển của một sản lượng hoặc giảm giátỷ lệ sẽ bị ảnh hưởng bởi mục tiêu của việc định giá. Ví dụ:(a) nếu mục tiêu của việc xác định giá trị là để thiết lập các giá trị cho một chủ sở hữu cụ thểhoặc chủ sở hữu tiềm năng dựa trên tiêu chí đầu tư riêng của họ, tỷ lệ sử dụng có thểphản ánh của tỷ lệ yêu cầu trả lại o

Kết quả (Việt) 2:

Thị trường Phương pháp tiếp cận
50.1. Lợi ích tài sản là không đồng nhất (tức là với các đặc tính khác nhau). Thậm chí nếu không có đất và
các tòa nhà có tính chất vật lý giống với những người khác được trao đổi trên thị trường,
vị trí sẽ khác nhau. Mặc dù có những dissimilarities, cách tiếp cận thị trường được
áp dụng phổ biến cho việc định giá các tài sản lợi ích thực sự.
50.2. Để so sánh các đối tượng của việc định giá với giá lợi ích tài sản khác
mà gần đây đã được trao đổi, mà có thể là hiện đang có sẵn trên thị trường, nó là
bình thường để thông qua một đơn vị phù hợp so sánh. Các đơn vị so sánh được sử dụng phổ biến
bao gồm:
(a) giá mỗi mét vuông (hoặc mỗi foot vuông) của một tòa nhà hoặc trên một ha
đất,
(b) Giá mỗi phòng,
giá cả (c) trên mỗi đơn vị sản phẩm, ví dụ như năng suất cây trồng .
50.3. Một đơn vị so sánh là chỉ hữu ích khi nó được chọn một cách nhất quán và áp dụng cho các đối tượng
tài sản và các thuộc tính so sánh trong mỗi phân tích. Trong phạm vi có thể, bất kỳ đơn vị
so sánh được sử dụng phải là một thường được sử dụng bởi những người tham gia vào thị trường liên quan.
50.4. Sự phụ thuộc có thể được áp dụng cho bất kỳ dữ liệu về giá so sánh trong quá trình định giá được
xác định bằng cách so sánh đặc điểm khác nhau về tài sản và giao dịch từ đó
các dữ liệu được lấy với tài sản được định giá. Sự khác biệt giữa những điều sau đây
cần được xem xét phù hợp với IVS 105 Phương pháp tiếp cận định giá và phương pháp,
para 30,8. Khác biệt cụ thể mà có thể cần phải được xem xét trong việc định giá tài sản thực
lợi ích bao gồm:
(a) loại quan tâm cung cấp bằng chứng về giá cả và các loại lãi suất
được định giá,
(b) những vị trí tương ứng,
(c) chất lượng tương ứng của đất hay tuổi và đặc điểm kỹ thuật của
tòa nhà,
(d) việc sử dụng được phép hoặc khoanh vùng ở mỗi tài sản,
(e) các tình huống mà giá đã được xác định và là cơ sở của
giá trị cần thiết,
(f) ngày có hiệu lực của bằng chứng giá và ngày định giá.
60. Thu nhập Phương pháp tiếp cận
60.1. Nhiều phương pháp được sử dụng để chỉ ra giá trị dưới tiêu đề chung của thu nhập
tiếp cận, tất cả đều có chung đặc điểm chung là giá trị được dựa trên một
thu nhập thực tế hoặc ước tính rằng hoặc là hoặc có thể được tạo ra bởi một chủ sở hữu của lãi suất.
Trong trường hợp một tài sản đầu tư, thu nhập có thể là trong các hình thức thuê (xem paras
90.1 thông qua 90,3); trong một tòa nhà chủ sở hữu chiếm đóng, nó có thể là một thuê giả (hoặc thuê
lưu) dựa trên những gì nó sẽ có chi phí chủ sở hữu cho thuê không gian tương đương.
8 Exposure Draft: IVS 400 - Bất động sản Sở thích Bản quyền IVSC
60,2. Như đã nói trong IVS 105 Phương pháp tiếp cận định giá và phương pháp tất cả các phương pháp tiếp cận thu nhập là
cơ bản một dòng tiền chiết khấu, nhưng đối với bất động sản trong hai nguồn thu nhập chung nhất
phương pháp tiếp cận được mô tả trong IVS 105 Phương pháp tiếp cận định giá và phương pháp:
. (A) Phương pháp vốn hóa thu nhập
(b ) truyền thống được chiết khấu phương pháp dòng tiền.
60.3. Đối với một số lợi ích tài sản thực tế, khả năng tạo thu nhập của các tài sản được chặt chẽ
gắn liền với việc sử dụng cụ thể hoặc kinh doanh / hoạt động kinh doanh (ví dụ, khách sạn, sân golf, vv.)
Khi thu nhập được sử dụng trong các phương pháp thu nhập đại diện cho dòng tiền từ một
/ hoạt động giao dịch kinh doanh (chứ không phải là dòng tiền liên quan đến thuê, bảo trì và sản khác
chi phí tài sản cụ thể), các định giá cũng phải tuân thủ các yêu cầu của IVS 200 trên
sự đánh giá kinh doanh và kinh doanh sở thích và, nếu có, IVS 210 trên
tài sản vô hình.
60.4. Việc sử dụng các tiềm năng thương mại của một tài sản để chỉ giá trị của nó thường được gọi là
"phương pháp lợi nhuận".
60.5. Phương pháp vốn hóa thu nhập (lợi nhuận) phương thức nêu tại IVS 105 Định giá
cách tiếp cận và phương pháp, phần 50,10 không thể được sử dụng đáng tin cậy mà thu nhập được
dự kiến sẽ thay đổi trong thời gian sắp tới một mức độ lớn hơn, nói chung dự kiến trong
thị trường hoặc nơi một tinh vi hơn phân tích rủi ro là cần thiết.
60.6. Đối với lợi ích tài sản, hình thức khác nhau của các mô hình chiết khấu dòng tiền có thể được sử dụng.
Những thay đổi đáng kể trong chi tiết nhưng chia sẻ các đặc trưng cơ bản mà dòng tiền cho một
thời gian xác định trong tương lai được điều chỉnh đến một giá trị ngày nay sử dụng một tỷ lệ chiết khấu. Tổng của
các giá trị ngày nay cho các giai đoạn cá nhân đại diện cho các giá trị vốn. Như trong
trường hợp của tất cả các rủi ro mang lại phương pháp, tỷ lệ chiết khấu trong một mô hình chiết khấu dòng tiền sẽ được
dựa trên các chi phí thời gian của tiền bạc và những rủi ro và lợi ích gắn liền với các dòng thu nhập
trong câu hỏi.
60.7. Thông tin thêm về nguồn gốc của các mức chiết khấu được bao gồm trong IVS 105 Thẩm định giá
phương pháp tiếp cận và phương pháp, đoạn 60,09-60,11. Sự phát triển của năng suất hoặc giảm
tốc độ sẽ bị ảnh hưởng bởi mục tiêu của việc định giá. Ví dụ:
(a) Nếu mục tiêu của việc định giá là thiết lập các giá trị cho một chủ sở hữu riêng
hoặc chủ sở hữu tiềm năng dựa trên các tiêu chí đầu tư của mình, tỷ lệ sử dụng có thể
phản ánh tỷ lệ yêu cầu của họ về sự trở lại o