Chapter 6FEE SIMPLE ANDPARTIAL INTE

Chapter 6

FEE SIMPLE AND
PARTIAL INTERESTS


113 Fee Simple and Partial Interests

A ccording to the bundle of rights theory, complete real property ownership, known as fee simple or title in fee, consists of a group of distinct rights. Each of these rights can be separated from the bundle and conveyed by the fee simple owner to other parties in perpetuity or for a limited time period. When a right is separated from the bundle and transferred or mortgaged, a partial, or fractional, property interest is created.1

Appraisers must understand partial interests to define appraisal problems. At the start of any appraisal assignment, the property rights to be valued must be clearly identified. Valuations of partial interests are often required because many forms of real estate ownership and lease agreements involve less than the complete bundle of rights. Evaluations of partial interests are also needed in real estate decision making.

Property interests may be examined from many perspectives because the ownership, legal, economic, and financial aspects of real estate overlap.

The ownership of property interests can be divided in various ways. For example, several parties may have undivided partial ownership rights in a specific property through joint tenancies or tenancies in common. A land trust is a vehicle for partial property interests in which a group of property owners continues to operate and manage a property, but the legal title is conveyed to a trustee. Other legal arrangements and title holding entities that divide property rights among groups of owners include corporations, partnerships, cooperative corporations, condominiums or strata lots, and interval ownerships or timeshares. In these arrangements, property rights or interests are divided among several parties, and an appropriate legal entity is chosen to hold the property title. In the case of strata or condominium, portions of the property are separately assigned to individual owners, with only the common property held by a separate legal entity.

Separate economic and legal interests derived from the bundle of rights are involved in many kinds of income producing properties, and each of these interests is distinct in its form and content. Leased fee, leasehold, and subleasehold estates are created when leases are conveyed in accordance with established legal procedures.

The leasing of real estate is one practical and familiar application of the bundle of rights theory. An owner of a complete bundle of rights (the lessor) may convey to a tenant (the lessee) rights to use and occupy a property for a fixed period of time. In return, the tenant agrees to pay periodic rent.

Over time, common law and legal precedent have provided, with certain restrictions, wide ranging freedom of contract, which allows for flexibility in lease arrangements. A variety of lease contract clauses and provisions have been developed and used, and many have been tested and interpreted by the courts. The flexibility of leasing arrangements has resulted in leasing practices that are responsive to changing economic and financial conditions.

In valuing the economic and legal interests created by leases, appraisers must consider the following factors: the relationship between contract rent and market rent, the length of the lease, and the credit (risk) rating of the tenant. These factors may strongly influence the selection of discount rates. If, for example, the tenant has a low credit rating, an appraiser may not give much consideration to the lease arrangement. If the same lease is assumed by a tenant that is a major business entity with an AAA credit rating, the appraiser would give significant weight to the lease terms. The outlook for future income is much clearer in this case, and the value of the leased fee may exceed the market value of the property


114 The Appraisal of Real Estate

unencumbered by the lease.

Complex interrelationships may create a variety of situations. For example, a below market contract rent to be paid by a tenant with a poor credit rating may be more certain than an above market contract rent to be paid by a tenant with a good credit rating.

The financial aspects of property interests have a major impact on real estate investment practices. The analysis of mortgage and equity components is of particular importance. Mortgage funds are secured debt positions, while equity investments are venture capital. Mortgage and equity components may be subdivided into fee simple, leased fee, and leasehold interests. They may also be broken down according to the proportions of land and building in the overall property. Other possible financial arrangements include senior and subordinated debt, i.e., first and junior mortgages, sale leaseback financing, and equity syndications.

The ownership, legal, economic, and financial perspectives from which lease interests and other fractional property interests can be described illustrate the complexity and usefulness of the bundle of rights. A thorough understanding of the property rights to be valued in an appraisal assignment is needed not only to define the problem, but also to produce an appropriate solution.

TYPES OF PROPERTY INTERESTS
Fee Simple Estate

Possession of a title in fee establishes the interest in property known as the fee simple estate, i.e., absolute ownership unencumbered by any other interest or estate, subject only to the limitations imposed by the governmental powers of taxation, expropriation, police power, and escheat.

Owners in fee simple may choose to improve or not to improve their property. They may also retain ownership or transfer property title by selling the property or giving it away. When a fee owner dies, the property passes to his or her heirs or to others named in the will. This creates an estate, a right or interest in property. Inherited property interests are frequently the subject of valuation assignments.

Life Estates

A life estate is defined as the total rights of use, occupancy, and control, limited to the lifetime of a designated party. The designated party is known as the life tenant and is obligated to maintain the property in good condition and pay all applicable taxes. Life estates can be created by wills and by property deeds or transfers. For example, a fee owner may leave a will that gives land to his widow for her remaining lifetime and, at her death, the land is passed on to their children. Thus, the widow acquires a life estate and functions as a life tenant. A living fee owner may deed or transfer his or her property to a family member and, by the terms of the conveyance, retain a personal life estate. This practice eliminates the expense of probating the will after the owner dies.

To estimate the probable duration of the income from a life estate, an appraiser must rely on life expectancy statistics from actuarial studies. Once the net operating income from the estate and its duration are established, an appropriate discount rate can be selected and applied.


115 Fee Simple and Partial Interests

Lease Interests

Lease interests result when the bundle of rights is divided by a lease. The lessor and the lessee each obtain interests, which are stipulated in contract form and are subject to contract law. The divided interests resulting from a lease represent two distinct, but related, estates of property the leased fee estate and the leasehold estate. The leaseholder, or tenant, receives the right to use the real estate for specific purposes over a defined period of time.

The leased fee estate is the lessor's, or landlord's, estate. A leased fee estate is an ownership interest held by a landlord with the right of use and occupancy conveyed by lease to others; the rights of lessor (the leased fee owner) and leased fee are specified by contract terms contained within the lease. Although the specific details of leases vary, a leased fee generally provides the lessor with rent to be paid by the lessee under stipulated terms; the right of repossession at the termination of the lease; default provisions; and the rights to sell, mortgage, or bequeath the property during the lease period. When a lease is legally delivered, or expired, the lessor must surrender possession of the property to the tenant for the lease period and abide by the lease provisions pertaining to the surrender.

The leasehold estate is the lessee's, or tenant's, estate. A leasehold estate is the right to use and occupy real estate for a stated term under the conditions conveyed in the lease. When a lease is transmitted, or comes into effect, a tenant usually acquires the rights to possess the property for the lease period, to sublease the property if desired, and occasionally to improve the property under the restrictions specified in the lease. In return, the tenant is obligated to pay rent, surrender possession of the property at the termination of the lease, remove any improvements the lessee has modified or constructed if specified, and abide by the lease provisions.

LEASES
Lease Terms

A lease is both a contract and a conveyance. It is a conveyance by which the landlord gives the tenant the right to occupy the property for the term specified in the lease. It imposes a contractual obligation on the tenant to pay rent to the landlord, and it may contain other promises and agreements between the landlord and the tenant. The legal interest held by the tenant is the leasehold estate. Leases may stipulate the use and occupancy of structures or parts of structures. Ground leases specifically grant the right to use and occupy land.

A contract dealing with a conveyance of land, such as a lease, must be set down in writing. A lease should clearly describe the rented property, specifying the geographic location, street address, and condition of the premises. The signatures of the lessor and the lessee effectively establish the legal power of a lease. The tenant's possession gene

Kết quả (Việt) 1:

Chương 6LỆ PHÍ ĐƠN GIẢN VÀMỘT PHẦN LỢI ÍCH 113 phí đơn giản và một phần lợi ích Ccording một bó của lý thuyết quyền, quyền sở hữu hoàn toàn bất động sản, được gọi là lệ phí đơn giản hoặc tiêu đề trong chi phí, bao gồm một nhóm các quyền riêng biệt. Mỗi người trong số những quyền lợi này có thể được tách ra từ các gói và chuyển tải bởi chủ sở hữu phí đơn giản cho các bên khác vĩnh viễn hoặc cho một khoảng thời gian giới hạn. Khi quyền được tách ra từ các gói và chuyển giao hoặc thế chấp, một quan tâm đến một phần, hoặc phân đoạn, bất động sản là created.1Appraisers phải hiểu một phần lợi ích để xác định vấn đề thẩm định. Lúc bắt đầu của bất kỳ chuyển nhượng thẩm định, quyền sở hữu phải có giá trị phải được xác định rõ ràng. Giá trị của lợi ích một phần thường được yêu cầu vì nhiều hình thức của thỏa thuận quyền sở hữu và cho thuê bất động sản liên quan đến ít hơn so với các gói đầy đủ của quyền. Đánh giá của một phần lợi ích cũng là cần thiết trong bất động sản ra quyết định.Lợi ích bất động sản có thể được kiểm tra từ nhiều quan điểm vì quyền sở hữu, chồng chéo lên nhau khía cạnh pháp lý, kinh tế và tài chính của bất động sảnQuyền sở hữu tài sản lợi ích có thể được chia thành nhiều cách khác nhau. Ví dụ, một số bên có thể đã không phân chia quyền sở hữu một phần quyền trong một bất động sản cụ thể thông qua phần tenancies hoặc tenancies chung. Một đất trust là một chiếc xe cho một phần tài sản lợi ích trong đó một nhóm chủ sở hữu bất động sản tiếp tục hoạt động và quản lý một tài sản, nhưng tiêu đề pháp lý được chuyển tải đến một ủy viên quản trị. Sắp xếp pháp lý và tiêu đề đang nắm giữ thực thể phân chia quyền sở hữu trong nhóm của chủ sở hữu khác bao gồm các tập đoàn, quan hệ đối tác, công ty hợp tác xã, chung cư cao tầng hoặc địa tầng rất nhiều, và khoảng thời gian ownerships hoặc phân bổ. Trong các thỏa thuận, quyền sở hữu hoặc lợi ích được chia giữa các bên, và một thực thể pháp lý thích hợp được chọn để giữ tiêu đề tài sản. Trong trường hợp của địa tầng hay chung cư, phần của tài sản một cách riêng biệt được gán cho chủ sở hữu cá nhân, với chỉ là tài sản phổ biến được tổ chức bởi một thực thể pháp lý riêng biệt.Riêng biệt kinh tế và lợi ích pháp lý bắt nguồn từ các gói của quyền được tham gia vào nhiều các loại thu nhập sản xuất tài sản, và mỗi người trong số những lợi ích là khác biệt trong hình thức và nội dung của nó. Đã cho thuê lệ phí, leasehold và bất động sản subleasehold được tạo ra khi cho thuê được chuyển tải phù hợp với lập các thủ tục pháp lý.Cho thuê bất động sản là một ứng dụng thực tế và quen thuộc của các gói quyền lý thuyết. Một chủ sở hữu của một bó toàn bộ quyền (lessor) có thể truyền đạt cho một người thuê nhà (đồng) quyền sử dụng và chiếm một tài sản cho một khoảng thời gian cố định. Đổi lại, những người thuê nhà đồng ý trả tiền định kỳ cho thuê.Theo thời gian, phổ biến pháp luật và pháp lý tiền lệ đã cung cấp, với một số hạn chế, phạm vi rộng tự do của hợp đồng, cho phép cho sự linh hoạt trong sắp xếp cho thuê. Một loạt các điều khoản hợp đồng cho thuê và các quy định đã được phát triển và được sử dụng, và nhiều người đã được thử nghiệm và được giải thích bởi các tòa án. Sự linh hoạt của cho thuê thỏa thuận đã dẫn đến cho thuê thực hành được đáp ứng với thay đổi điều kiện kinh tế và tài chính.Trong định giá các lợi ích kinh tế và luật pháp tạo bởi cho thuê, appraisers phải xem xét các yếu tố sau: mối quan hệ giữa hợp đồng thuê và thị trường thuê, chiều dài của hợp đồng thuê, và xếp hạng tín dụng (rủi ro) của người thuê nhà. Những yếu tố này mạnh mẽ có thể ảnh hưởng đến việc lựa chọn trong tỷ lệ giảm giá. Nếu, ví dụ, người thuê nhà có một đánh giá tín dụng thấp, một định giá có thể không cung cấp cho xem xét nhiều để sắp xếp cho thuê. Nếu cùng một hợp đồng thuê được đảm nhận bởi một người thuê nhà là một thực thể kinh doanh chính với một đánh giá tín dụng AAA, định giá này sẽ cung cấp cho trọng lượng đáng kể với các điều khoản hợp đồng thuê. Nhận định cho thu nhập trong tương lai là rất rõ ràng hơn trong trường hợp này, và giá trị của các khoản phí cho thuê có thể vượt quá giá trị thị trường của tài sản 114 thẩm định của bất động sảnkhông bị cản trở bởi việc cho thuê.Phức tạp interrelationships có thể tạo ra một loạt các tình huống. Ví dụ, một dưới đây thị trường hợp đồng thuê để được trả tiền bởi một người thuê nhà với một đánh giá tín dụng nghèo có thể chắc hơn so với một hợp đồng trên thị trường cho thuê để được trả tiền bởi một người thuê nhà với một đánh giá tín dụng tốt.Các khía cạnh tài chính của bất động sản lợi ích có tác động lớn về đầu tư bất động sản. Phân tích thành phần thế chấp và vốn chủ sở hữu là đặc biệt quan trọng. Khoản tiền thế chấp được bảo đảm vị trí nợ, trong khi đầu tư vốn chủ sở hữu vốn mạo hiểm. Thế chấp và vốn chủ sở hữu các thành phần có thể được chia thành lệ phí đơn giản, lệ phí cho thuê và thuê lợi ích. Họ có thể cũng được chia theo tỷ lệ của đất và xây dựng trong tổng thể tài sản. Khác sắp xếp tài chính có thể bao gồm các món nợ cao cấp và phụ thuộc, ví dụ, thế chấp đầu tiên và học cơ sở, bán leaseback tài chính, và vốn chủ sở hữu syndications.Quyền sở hữu, quan điểm pháp lý, kinh tế và tài chính từ cho thuê mà lợi ích và lợi ích fractional bất động sản khác có thể được mô tả minh họa cho sự phức tạp và tính hữu dụng của các gói của quyền. Một sự hiểu biết kỹ lưỡng các quyền sở hữu để được có giá trị trong một bài đánh giá là cần thiết không chỉ để xác định vấn đề, mà còn để sản xuất một giải pháp thích hợp.LOẠI TÀI SẢN LỢI ÍCH Lệ phí đơn giản EstateSở hữu của một tiêu đề trong lệ phí thiết lập sự quan tâm trong bất động sản được gọi là động sản phí đơn giản, tức là, tuyệt đối sở hữu không bị cản trở bởi bất kỳ lợi ích nào khác hay một bất động sản, chủ đề chỉ đến những hạn chế áp đặt bởi các cường quốc chính phủ thuế, sự, cảnh sát quyền lực, và escheat.Chủ sở hữu trong lệ phí đơn giản có thể chọn để cải thiện hoặc không để cải thiện tài sản của họ. Họ cũng có thể giữ lại quyền sở hữu hoặc chuyển bất động sản tiêu đề bằng bán tài sản hoặc cho nó đi. Khi một khoản phí chủ chết, các tài sản đi cho người thừa kế của mình hoặc cho người khác đặt tên sẽ. Điều này tạo ra một bất động sản, một bên phải hoặc quan tâm đến tài sản. Lợi ích được thừa kế tài sản thường xuyên là đối tượng của bài tập đánh giá.Cuộc sống EstatesMột bất động sản cuộc sống được định nghĩa là tất cả quyền sử dụng, suất phòng, và kiểm soát, giới hạn tuổi thọ của một khu vực cho phép bên. Bên khu vực cho phép được gọi là những người thuê nhà cuộc sống và có nghĩa vụ phải duy trì nhà trong tình trạng tốt và phải trả tất cả các khoản thuế áp dụng. Cuộc sống bất động sản có thể được tạo ra bằng bản di chúc và hành động bất động sản hoặc chuyển khoản. Ví dụ, một chi phí chủ sở hữu có thể để lại một sẽ cung cấp cho đất để vợ góa của ông cho đời còn lại và, lúc bà qua đời, đất được thông qua vào con cái của họ. Do đó, các quả phụ mua lại một cuộc sống bất động sản và hoạt động như một người thuê nhà cuộc sống. Một cuộc sống lệ phí chủ sở hữu có thể hành động hoặc chuyển tài sản của mình cho một thành viên gia đình và, bởi các điều khoản của chuyển nhượng, Giữ lại một bất động sản cuộc sống cá nhân. Thực hành này giúp loại bỏ chi phí của probating sẽ sau khi chủ sở hữu chết.Để ước tính thời gian thu nhập từ một cuộc sống bất động sản có thể xảy ra, một định giá phải dựa vào số liệu thống kê thọ actuarial nghiên cứu. Một khi hoạt động thu nhập ròng từ các bất động sản và thời gian của nó được thiết lập, một tỷ lệ giảm giá thích hợp có thể được lựa chọn và áp dụng. 115 phí đơn giản và một phần lợi ích Lợi ích cho thuêCho thuê lợi ích kết quả khi các gói quyền bị chia cắt bởi một hợp đồng thuê. Lessor và đồng mỗi có được lợi ích, mà được quy định trong mẫu hợp đồng và có thể hợp đồng luật. Lợi ích chia gây ra bởi một hợp đồng thuê đại diện cho hai khác biệt, nhưng có liên quan, tài sản bất động sản bất động sản cho thuê lệ phí và thuê bất động sản. Leaseholder hoặc thuê nhà, nhận được quyền sử dụng bất động sản chuyên ngành trong một khoảng thời gian xác định.Bất động sản cho thuê lệ phí là lessor, hoặc của chủ nhà, bất động sản. Một bất động sản cho thuê lệ phí là quan tâm đến quyền sở hữu được tổ chức bởi một chủ nhà với quyền sử dụng và người chuyển tải bởi hợp đồng thuê nhà cho người khác; các quyền của lessor (chủ sở hữu đã cho thuê lệ phí) và cho thuê lệ phí được quy định bởi điều khoản hợp đồng trong hợp đồng thuê. Mặc dù các chi tiết cụ thể của cho thuê khác nhau, một khoản phí cho thuê thường cung cấp lessor với thuê sẽ phải thanh toán bằng đồng dưới điều khoản quy định; quyền chiếm hữu lại lúc chấm dứt hợp đồng thuê; mặc định quy định; và các quyền để bán, thế chấp, hoặc thừa kế bất động sản trong thời gian cho thuê. Khi một hợp đồng thuê là hợp pháp được phân phối, hoặc hết hạn, lessor phải đầu hàng sở hữu tài sản cho người thuê nhà trong thời gian cho thuê và tuân theo các quy định cho thuê liên quan đến sự đầu hàng.Thuê bất động sản là đồng, hoặc của người thuê nhà, bất động sản. Một bất động sản thuê là quyền sử dụng và chiếm bất động sản cho một thuật ngữ đã nêu trong điều kiện chuyển tải trong hợp đồng thuê. Khi một hợp đồng thuê được truyền đi, hoặc đi vào hiệu lực, một người thuê nhà thường mua lại quyền sở hữu tài sản trong thời gian cho thuê, để cho thuê lại tài sản nếu mong muốn, và đôi khi để cải thiện các tài sản theo các giới hạn quy định trong hợp đồng thuê. Đổi lại, những người thuê nhà là nghĩa vụ phải trả tiền thuê nhà, đầu hàng sở hữu bất động sản tại chấm dứt hợp đồng thuê, loại bỏ bất kỳ cải tiến đồng đã thay đổi hoặc xây dựng nếu được chỉ định và tuân thủ các quy định cho thuê.CHO THUÊ Cho thuê điều khoảnMột hợp đồng thuê là một hợp đồng và một chuyển nhượng. Đó là một chuyển nhượng mà chủ nhà cung cấp cho người thuê nhà phải chiếm tài sản trong thời hạn quy định trong hợp đồng thuê. Nó áp đặt một hợp đồng nghĩa vụ trên những người thuê nhà phải trả tiền thuê nhà cho chủ nhà, và nó có thể chứa các lời hứa và thỏa thuận giữa chủ nhà và người thuê nhà. Các lợi ích hợp pháp được tổ chức bởi những người thuê nhà là thuê bất động sản. Cho thuê có thể quy định việc sử dụng và suất phòng của cấu trúc hay một phần của cấu trúc. Cho thuê mặt đất đặc biệt cấp quyền sử dụng và chiếm đất.Một giao dịch hợp đồng với một chuyển nhượng đất, chẳng hạn như một hợp đồng thuê, phải được đặt bằng văn bản. Một hợp đồng thuê nên rõ ràng mô tả thuê bất động sản, xác định vị trí địa lý, địa chỉ đường phố, và các điều kiện của các cơ sở. Chữ ký của lessor và đồng có hiệu quả thiết lập quyền lực pháp lý của một hợp đồng thuê. Những người thuê nhà sở hữu gen