including: high local wages, robust

including: high local wages, robust real estate prices, and population growth,
as listed by Glaeser (2010). In this article, real estate prices or rents are tested. For the second set of
data, when using total floor areas to measure clusters, floor area of all buildings in a certain distance or
area – regardless whether they are rental or direct ownership – should be included. Unfortunately, data
on the size and rents of buildings that are occupied by other owners are not ready available for HCMC.
Therefore, in this constraint, we examine the agglomeration economies in HCMC by quantitatively
analyzing its rental office market with two concerns.
FIGURE 2 - RENT AND VACANCY RATES IN SELECTED CITIES IN ASIA
Source: Author’s calculations from Colliers International (2011)
Notes: The horizontal axis represents the vacancy rate in percentage and the vertical axis represents the rent per
square meter per month in dollars. This figure is to show the negative relationship between the vacancy and the
rent
The first concern is that the office rental market in HCMC is in a highly unstable period. Right after
Vietnam joined the World Trade Organization (WTO) in early 2007, the rental rate of grade-A buildings
was about USD35/m2 (CBRE Vietnam 2011), which was much higher than those of neighboring cities
such as Bangkok and Kuala Lumpur, even thought total GDP or GDP per capita of these cities are
much higher than those of HCMC. The price reached a peak at USD70/m2 in the second quarter of
2008 with the vacancy rate of almost zero. Since then it has continuously declined to its early 2007
level, with around 20 percent vacancy at the end of 2011 (CBRE Vietnam 2011; Colliers International
2011; Savills Vietnam 2011) due to a rapid increase of supply and contraction of demand, which in turn
was due to the global economic crisis and internal issues of Vietnam’s economy. Despite the weak
economy and high vacancy rates, the rental rates in HCMC at the end of 2011 were still over 50 percent
higher than those of its neighboring cities (Fig. 2). HCMC’s rental rates are indeed high by world
12
Huynh D.T.
THE EFFECTS OF CLUSTERING ON OFFICE RENTS: EMPIRICAL EVIDENCE FROM THE RENTAL OFFICE
MARKET IN HO CHI MINH CITY
Theoretical and Empirical Researches in Urban Management
Theoretical and Empirical Researches in Urban Management Volume 9 Issue 1 / February 2014
standards, but which may not effect whether they are much higher for buildings in big clusters than for
buildings in smaller clusters. In other words, what this study is less concerned with is not how HCMC
rents compare with those in other cities, but rather with how they vary within the HCMC market.
The second concern is that the rental office market in HCMC is very small. There is considerable
disagreement about the total stock of rental offices. The highest number is from the statistics produced
by Colliers International (2011). According to the Second Quarter Report of this consultant company,
the forecasted office space for rent area in HCMC by end of 2011 was 2.1 million m2. Otherwise, in the
April Report of 2011,CBRE Vietnam (2011) reported that there were 266 buildings with the total floor
area of only 1.7 million m2. The lowest number is from Savills Vietnam (2011). Its second quarter report
in 2011 provided detail statistics on 171 buildings with a total rentable floor area of only 1.2 million m2.
Even with the highest number, the stock of office for rent in HCMC is the lowest among 20 selected
cities in Asia recorded by Colliers International (2011). In comparison to these cities, HCMC is basically
in the lowest corner (Fig. 3). Moreover, the rental office space in HCMC is so tiny in comparison to
80,000 enterprises at the end of 2009 (PSO-HCMC 2011). The reason is that most businesses in
HCMC are of small and medium size, and their offices are usually in small row houses on streets while
big companies usually have their own office buildings that are close to office buildings for rent. If their
buildings are included, office buildings in HCMC are denser, especially in the CBD.
FIGURE 3 - RENTAL OFFICE STOCKS AND GDP OF SELECTED CITIES IN ASIA IN 2010
Source: Colliers International (2011) for office data, Habitat (2011b) for GDP data
Notes: The horizontal axis represents the total GDP-PPP (purchasing power parity) in billion dollars and the
vertical axis represents the rental office are in million square meters. This figure is to show the positive relationship
between the size of economies of cities and their rental office markets.

Kết quả (Việt) 1:

bao gồm: tiền lương cao địa phương, giá mạnh mẽ bất động sản, và tăng dân số,như được liệt kê bởi Glaeser (2010). Trong bài này, giá bất động sản hoặc tiền thuê được kiểm tra. Cho tập thứ hai củadữ liệu, khi sử dụng khu vực tất cả tầng để đo cụm, diện tích sàn của tất cả các tòa nhà ở một khoảng cách nhất định hoặcdiện tích-bất kể cho dù họ đang thuê hoặc quyền sở hữu trực tiếp-nên được bao gồm. Thật không may, dữ liệuvề kích thước và tiền thuê của tòa nhà bị chiếm đóng bởi chủ sở hữu khác không sẵn sàng có sẵn cho TP. Hồ Chí Minh.Vì vậy, trong hạn chế này, chúng tôi xem xét các nền kinh tế kết tụ tại TP. HCM bởi địnhphân tích thị trường văn phòng cho thuê với hai mối quan tâm.HÌNH 2 - THUÊ VÀ VỊ TRÍ TUYỂN DỤNG TỶ GIÁ TRONG CÁC THÀNH PHỐ ĐƯỢC CHỌN Ở CHÂU ÁNguồn: Tính toán của tác giả từ Colliers International (2011)Ghi chú: Trục ngang đại diện cho mức vị trí tuyển dụng, tỷ lệ phần trăm và trục dọc đại diện cho thuê mộtmét vuông / tháng bằng đô la. Con số này là để hiển thị mối quan hệ tiêu cực giữa vị trí tuyển dụng và cáccho thuêMối quan tâm đầu tiên là thị trường cho thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh trong một khoảng thời gian rất không ổn định. Ngay sau khiViệt Nam gia nhập thế giới thương mại tổ chức (WTO) vào đầu năm 2007, tỷ lệ thuê của lớp-A tòa nhàlà về USD35/m2 (CBRE Việt Nam 2011), đó là cao hơn nhiều so với những người của phố lân cậnchẳng hạn như Bangkok và Kuala Lumpur, thậm chí nghĩ rằng tất cả GDP hoặc GDP bình quân đầu người của các thành phốcao hơn nhiều so với những người của TP. Hồ Chí Minh. Giá đạt đến một đỉnh cao tại USD70/m2 trong quý IInăm 2008 với tỷ lệ công việc gần như 0. Kể từ đó nó đã liên tục giảm đến đầu năm 2007 của nócấp, với khoảng 20 phần trăm công việc vào giữa năm 2011 (CBRE Việt Nam 2011; Colliers Internationalnăm 2011; Savills Việt Nam 2011) do một sự gia tăng nhanh chóng cung cấp và co lại của nhu cầu, mà lần lượtlà do cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu và các vấn đề nội bộ của nền kinh tế của Việt Nam. Mặc dù các yếunền kinh tế và tỷ giá cao vị trí tuyển dụng, mức giá cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh vào giữa năm 2011 đã là vẫn còn hơn 50 phần trămcao hơn so với các thành phố lân cận (hình 2). Tỷ giá cho thuê của TP. Hồ Chí Minh là thực sự cao của thế giới12Huynh DTNHỮNG ẢNH HƯỞNG CỦA CỤM TRÊN TIỀN THUÊ VĂN PHÒNG: CÁC BẰNG CHỨNG THỰC NGHIỆM TỪ VĂN PHÒNG CHO THUÊCÁC THỊ TRƯỜNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHNghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm trong quản lý đô thịVấn đề lý thuyết và thực nghiệm nghiên cứu trong quản lý đô thị tập 9 1 / tháng 2 năm 2014tiêu chuẩn, nhưng mà có thể không có hiệu lực cho dù họ là cao hơn nhiều cho các tòa nhà trong cụm lớn hơn chotòa nhà trong cụm nhỏ hơn. Nói cách khác, những gì nghiên cứu này là ít có liên quan với không phải là làm thế nào TP Hồ Chí Minhgiá thuê so sánh với những người trong các thành phố khác, nhưng thay vì với làm thế nào họ khác nhau trong thị trường TP. Hồ Chí Minh.Mối quan tâm thứ hai là thị trường văn phòng cho thuê, TP. Hồ Chí Minh là rất nhỏ. Đó là đáng kểbất đồng về cổ cho thuê văn phòng, tất cả. Con số cao nhất là từ các số liệu thống kê sản xuấtbởi Colliers International (2011). Theo báo cáo quý thứ hai của công ty tư vấn này,không gian dự báo văn phòng cho thuê khu vực TP. Hồ Chí Minh cuối năm 2011 là 2,1 triệu m2. Nếu không, trong cácApril báo cáo 2011, CBRE Việt Nam (2011) báo cáo rằng đã có 266 tòa nhà với sàn nhà tất cảdiện tích chỉ 1,7 triệu m2. Số lượng thấp nhất là từ Savills Việt Nam (năm 2011). Báo cáo quý thứ hai của mìnhnăm 2011 cung cấp số liệu thống kê chi tiết trên các tòa nhà 171 với một diện tích sàn có thể cho thuê tất cả chỉ 1,2 triệu m2.Ngay cả với số lượng cao nhất, các cổ phiếu của các văn phòng cho thuê ở TP. Hồ Chí Minh là thấp nhất trong số 20 lựa chọnCác thành phố ở Châu á được thu âm bởi Colliers International (2011). So với các thành phố, TP. Hồ Chí Minh là về cơ bảnở góc thấp nhất (hình 3). Hơn nữa, không gian văn phòng cho thuê ở TP. Hồ Chí Minh là như vậy nhỏ so vớiCác doanh nghiệp 80.000 cuối năm 2009 (PSO-TP. HCM năm 2011). Lý do là hầu hết các doanh nghiệp trongTP. Hồ Chí Minh có kích thước vừa và nhỏ, và văn phòng của họ là thường trong nhà hàng nhỏ trên đường phố trong khicông ty lớn thường có riêng của tòa nhà văn phòng gần gũi với cao ốc văn phòng cho thuê. Nếu củatòa nhà được cung cấp, cao ốc văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh là dày đặc hơn, đặc biệt là tại CBD.HÌNH 3 - CHO THUÊ VĂN PHÒNG CỔ PHIẾU VÀ GDP CỦA THÀNH PHỐ ĐƯỢC CHỌN Ở CHÂU Á VÀO NĂM 2010Nguồn: Colliers International (2011) cho dữ liệu văn phòng, các môi trường sống (2011b) cho GDP dữ liệuGhi chú: Trục ngang đại diện cho tất cả GDP-PPP (sức mua tương đương) trong tỷ đô la và cáctrục dọc đại diện cho văn phòng cho thuê là ở triệu mét vuông. Con số này là để hiển thị mối quan hệ tích cựcgiữa kích thước của nền kinh tế của thành phố và thị trường văn phòng cho thuê của họ.

Kết quả (Việt) 2:

bao gồm: tiền lương cao địa phương, giá bất động sản mạnh mẽ, và tăng trưởng dân số,
như được liệt kê bởi Glaeser (2010). Trong bài viết này, giá bất động sản hoặc thuê được kiểm tra. Đối với tập thứ hai của
dữ liệu, khi sử dụng tổng diện tích sàn để đo các cụm, diện tích sàn của tất cả các tòa nhà trong một khoảng cách nhất định hoặc
khu vực - bất kể cho dù họ đang sở hữu cho thuê hoặc trực tiếp - nên được bao gồm. Thật không may, dữ liệu
về kích thước và giá thuê của các tòa nhà đang bị chiếm đóng bởi các chủ sở hữu khác chưa sẵn sàng có sẵn đối với Tp.HCM.
Vì vậy, trong khó khăn này, chúng tôi nghiên cứu các nền kinh tế tích tụ tại TP.HCM bằng cách định lượng
phân tích thị trường văn phòng cho thuê của nó với hai mối quan tâm.
Hình 2 - THUÊ VÀ TUYỂN CHỌN GIÁ TRÊN THÀNH PHỐ IN ASIA
Nguồn: Tính toán của tác giả từ Colliers International (2011)
Ghi chú: Các trục ngang đại diện cho tỷ lệ trống trong tỷ lệ phần trăm và trục thẳng đứng đại diện cho thuê mỗi
mét vuông mỗi tháng bằng đô la. Con số này cho thấy mối quan hệ tiêu cực giữa các vị trí tuyển dụng và
thuê
Mối quan tâm đầu tiên là thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM là trong một khoảng thời gian rất không ổn định. Ngay sau khi
Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào đầu năm 2007, tỷ lệ cho thuê của các tòa nhà hạng A
là khoảng USD35 / m2 (CBRE Việt Nam năm 2011), cao hơn nhiều so với các thành phố lân cận
như Bangkok và Kuala Lumpur, thậm chí còn nghĩ tổng GDP hoặc GDP đầu người của các thành phố này là
cao hơn nhiều so với TP.HCM. Giá đạt một đỉnh cao ở USD70 / m2 trong quý thứ hai của
năm 2008 với tỷ lệ trống của gần như bằng không. Kể từ đó nó đã liên tục từ chối đầu của năm 2007
mức, với khoảng 20 phần trăm vị trí tuyển dụng vào cuối năm 2011 (CBRE Việt Nam năm 2011; Colliers International
2011; Savills Việt Nam 2011) do sự gia tăng nhanh của cung và co lại của nhu cầu, mà lần lượt
là do cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu và các vấn đề nội bộ của nền kinh tế của Việt Nam. Mặc dù các yếu
nền kinh tế và tỷ lệ trống cao, giá cho thuê tại TP HCM vào cuối năm 2011 vẫn còn hơn 50 phần trăm
cao hơn so với các thành phố lân cận của nó (Hình. 2). Mức giá cho thuê TP.HCM có thực sự cao bởi thế giới
12
Huỳnh DT
CÁC ẢNH HƯỞNG CỦA Clustering VỀ TIỀN THUÊ VĂN PHÒNG: BẰNG CHỨNG DỰA TRÊN KINH NGHIỆM TỪ CÁC VĂN PHÒNG CHO THUÊ
THỊ TRƯỜNG TẠI TP HỒ CHÍ MINH CITY
Nghiên cứu lý thuyết và kinh nghiệm trong quản lý đô thị
lý thuyết và thực nghiệm Nghiên cứu trong quản lý đô thị Volume 9 Số 1 / Tháng 2 năm 2014
tiêu chuẩn, nhưng có thể không ảnh hưởng cho dù họ là cao hơn rất nhiều cho các tòa nhà ở các cụm lớn hơn cho
các tòa nhà ở các cụm nhỏ hơn. Nói cách khác, những gì nghiên cứu này là ít quan tâm không phải là cách TP HCM
giá thuê so sánh với những người ở các thành phố khác, nhưng thay vì với cách chúng thay đổi trong thị trường TP HCM.
Mối quan tâm thứ hai là thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM là rất nhỏ. Có đáng kể
bất đồng về tổng trữ lượng của các văn phòng cho thuê. Số lượng cao nhất là từ các số liệu thống kê được sản xuất
bởi Colliers International (2011). Theo báo cáo quý II của công ty tư vấn này,
các không gian văn phòng dự báo cho khu vực thuê tại TP Hồ Chí Minh vào cuối năm 2011 là 2,1 triệu m2. Nếu không, trong các
báo cáo tháng Tư năm 2011, CBRE Việt Nam (2011) báo cáo rằng đã có 266 tòa nhà với tổng diện tích sàn
diện tích chỉ khoảng 1,7 triệu m2. Số lượng thấp nhất là từ Savills Việt Nam (2011). Báo cáo quý thứ hai của mình
vào năm 2011 cung cấp số liệu thống kê chi tiết trên 171 tòa nhà với tổng diện tích sàn có thể cho thuê chỉ có 1,2 triệu m2.
Ngay cả với số lượng cao nhất, cổ phiếu của văn phòng cho thuê tại TP.HCM là thấp nhất trong số 20 lựa chọn
các thành phố ở châu Á ghi nhận bởi Colliers Quốc tế (2011). So với các thành phố, TP Hồ Chí Minh về cơ bản là
ở góc thấp nhất (Hình. 3). Hơn nữa, không gian văn phòng cho thuê tại TP.HCM là quá nhỏ bé so với
80.000 doanh nghiệp vào cuối năm 2009 (PSO-HCMC 2011). Lý do là hầu hết các doanh nghiệp ở
Tp.HCM, có kích thước vừa và nhỏ, và các văn phòng của họ thường ở nhà hàng nhỏ trên đường phố trong khi
các công ty lớn thường có các tòa nhà văn phòng riêng của họ mà là gần các tòa nhà văn phòng cho thuê. Nếu họ
tòa nhà được bao gồm, các tòa nhà văn phòng tại Tp.HCM là dày đặc hơn, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm.
Hình 3 - CỔ VĂN PHÒNG CHO THUÊ VÀ GDP CỦA THÀNH PHỐ CHỌN TẠI CHÂU Á TRONG NĂM 2010
Nguồn: Colliers International (2011) cho dữ liệu văn phòng, Habitat (2011b) cho GDP dữ liệu
Ghi chú: Trục ngang thể hiện tổng GDP-PPP (sức mua tương đương) trong tỷ đô la và các
trục dọc đại diện cho các văn phòng cho thuê được tính là triệu mét vuông. Con số này cho thấy mối quan hệ tích cực
giữa kích thước của các nền kinh tế của thành phố và thị trường văn phòng cho thuê của họ.